開發商囤地倒賣？炒房賺差價？土地增值稅讓你們把利潤留給人民
曾經，囤地是開發商獲得暴利的重要手段，例如2006年李澤楷旗下的盈科地產公司拿到工體四號地塊而不開發，3年後將土地轉賣給瑞安建業，倒手就賺了2.35億港元。而這種倒賣土地造成地價上漲，房價跟著上漲，最終囤地開發商獲得的暴利而消費者口袋受傷的現象比比皆是……
這種地價上漲造成房價上漲的效果，跟政府公開招拍掛方式出讓土地造成土地價格上漲推動房價上漲的效果是一樣的，但是有本質區別。政府掛牌出讓土地的收入用來解決地方財政，有取之於民，用之於民的事實，所以人們的抗性不大。但人們不希望看到開發商囤地倒賣獲利。
國家無法通過直接打擊囤地倒賣的行為來避免開發商將大部分利益拿走。
雖然，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第39條規定的"轉讓房地產時，應當符合下列條件：……（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上……"，國家已經通過設置土地轉讓條件來防止囤地倒賣的行為——
但是，根據現代公司治理制度，公司採取所有權和治理權分離的方式進行管理，也就是說投資人和公司是兩碼事，法律可以讓公司賣不了地，但限制不了公司的股東賣掉公司。通常李澤楷之流通過轉讓土地持有人公司股權的方式合理規避專賣土地的規定，通過轉賣囤積了土地的公司獲利。因為李澤楷之流賣的是公司的所有權，不是直接賣土地。對此，立法專家是有苦衷的——做好事之前，必須確保不能誤傷群眾。
例如，一段時期內國家對黃金交易進行管控，但不禁止黃金首飾的買賣。首飾通常含有黃金，如果平民百姓轉讓給首飾就認為應當以符合《刑法》中關於非法買賣黃金規定的情形為由處罰，也太恐怖了。這個不符合常理，社會容易亂套。
而新聞報道為吸引觀眾眼球，往往以"賣土地"來作為噱頭，誤導了觀眾，搞得觀眾們百思不得其解，為啥說好不能轉賣土地，怎麼人家就賣了呢？
因此，為了避免破壞公司治理體系制度，國家並未明確對通過轉讓公司股權的方式轉讓土地使用權進行禁止，甚至也不認為在土地使用權開發投資未達到25%的情況下籤署的轉讓合同無效。例如，《廣東省高級人民法院關於審理建設用地使用權合同糾紛案件的指引》就明確了《城市房地產管理法》第39條 "並非效力性強制性規定"。
但是，諸如李氏家族這種大開發商利用資金和信息優勢，搶佔土地資源轉賣，將本應由國家獲得的利益收入囊中，最終受損的必然是平民百姓。這樣也不好吧。
既然不能直接禁止囤地獲利，那麼，採用什麼樣的合理手段確保土地升值利益留給人民呢？其實，國家還有一個利器——土地增值稅。
土地增值稅，簡單一點講，就是土地使用權或者包含土地使用權的不動產轉讓時，扣除所有進項成本（包括建設成本及稅收）後，都作為土地增值的範圍，不區分到底是土地增值還是建築物本身的增值，以增加的價值總額為基數徵稅的稅種 。
當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多徵，增值率低的少徵，無增值的不徵，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行徵稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。（注意，那個34.63%是毛利率，不是淨利潤，別罵我）
而且，根據利益博弈的發展階段，國家和地方已經針對徵收土地增值稅過程中出現的"鑽空子"行為對稅收制度做了多次調整，基本上通過囤地的方式獲得暴利已經成為過去式。
另外，囤房、炒房者所面臨的土地增值稅問題跟囤地一樣，通過房價增值來獲得暴利理論上已經很難實現。
這個就叫做，下有對策，上有政策。人在做，天在看。
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