提要
自去年下半年以來，廣州中心區供地力度明顯加大，天河、越秀等多年未有公開掛地的區域均“鐵樹開花”。
踏入2020年，首批掛牌的商住地均來自中心區；
其中包括去年2宗中止出讓的“回爐”地（廣氮、金沙洲）以及首次登場的荔灣金橋地塊，關於本次掛牌地塊的前瞻性分析，且看廣州中原研究發展部解讀。
看點聚焦
看點一：廣氮、金沙洲地塊“回爐”，出讓條件未作大調整，能否順利“出嫁”？
去年9月掛牌，10月中止出讓的廣氮、金沙洲兩宗地塊“捲土重來”；
對比用地面積、起拍價等指標均未作改變，其中較明顯條件變化僅為競買保證金均降低至為1億元。
根據廣州中原研究發展部瞭解，去年房企對兩宗地熱情度較低的原因主要有：
1.2019年“金九銀十”成色不足，市場大環境“轉涼”，大部分房企以促回款，促去化為主要任務；
2.廣氮地塊面積小，起拍價較高，未來產品“定價話語權”不強，且面臨一手舊改項目以及優質二手競爭；
3.金沙洲地塊起拍總額高（39億元），相當於中型房企1/5-1/6的年拿地金額預算，加上配建安置房面積較大（2.4萬m²），周邊配套情況不完善。
踏入2020年，廣州市場環境得益於人才購房新政有所“回溫”；
從歷年情況來看，上半年房企拿地態度更趨積極；
此外，對於廣氮AT0607113地塊而言，距離其500米的廣氮AT0607084地塊去年12月以34000元/ m²樓面價由城投珠實聯合體奪得，奠定廣氮板塊新房價格水平；
因此廣州中原研究發展部認為本次兩宗回爐地成功出讓的可能性較高。
看點二：華大物流地塊後，時隔4年滘口板塊再出新地
本次與兩宗回爐地同時掛出的滘口金橋地塊於《2019年供地藍皮書》（下簡稱“藍皮書”）中已有預告；
根據《藍皮書》介紹，該地塊北接珠江，可望三江口，東臨鵝潭灣居住區，景觀環境優越。
此外，該地塊為華大物流地塊（AF010734地塊）於2016年7月推出後，滘口板塊再次推地。
當年華大物流地塊吸引雅居樂、保利、時代、碧桂園、萬科、平安、旭輝等19家房企競逐，最終以35216元/ m²樓面價出讓，溢價率達120%。
此外，該地塊距離去年9月刷新荔灣“標杆價”的南岸路冷凍廠地塊僅2.5公里，可見荔灣西部歷來為房企“角逐血拼”之地
隨著近年滘口板塊配套不斷完善，周邊大坦沙、山村等舊改穩步推進；
加上土拍市場升溫，金橋地塊預計將成為各大開發商眼中的“香餑餑”。
掛牌地塊分析
荔灣區金橋地塊AF010120基本信息
金橋地塊總佔地面積37299㎡，計容建面64930㎡，總起拍價18.3億，起拍樓面價28140元/㎡。
該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為26.5億，到達最高限價時，樓面價為40813元/㎡。
周邊樓價分析
金橋地塊周邊有多個一手樓盤在售，距離較近的新世界凱粵灣均價5萬/㎡，大坦沙島項目悅江上品、雙橋8號均價處於4.8萬/㎡左右。
二手方面，周邊優質大盤為新世界逸彩庭園，均價3.5-3.6萬/㎡，此外芳村大道西多樓梯樓，主要為樓齡較長的企業宿舍，價格在2.4-2.8萬/㎡左右。
天河區廣氮AT0607113地塊基本信息
廣氮地塊總佔地面積17648㎡，計容建面58168㎡，總起拍價18.6億，起拍樓面價32000元/㎡。
該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為21.8億，到達最高限價時，樓面價為37460元/㎡。
地塊需要配置6班幼兒園和居民健身場所等服務設施。
地塊目前處於閒置狀態，內部平整無明顯坡度起伏，曾作停車場之用，目前已清空。
廣氮地塊北側緊鄰國六寶肉菜市場及雅心幼兒園，地塊東側為經適房“廣氮花園”，南側為天坤一路及廣園快速路；
西側為健明五路，隔路相對同樣為閒置用地，根據2018年11月公佈的（《天河智谷片區城市設計及控制性詳細規劃》）顯示，將作為商業用地（B1）之用。
廣氮片區發展始於2013年前後，當時經適房“廣氮花園”交樓，大批住戶進入、盤活片區；
同年5月天健地產以1.95億競得廣氮AT06070407地塊，為現 “天健上城”項目；
經過6年時間發展，廣氮片區各方面配套均相對成熟。
生活購物方面，肉菜市場距離本次出讓的地塊僅50米，簡單購物需求可在廣氮花園底層商鋪滿足（便利店、快餐較多），距離大型商圈棠東約1.5公里步程。
交通方面，地塊距離廣氮花園站600米，但目前公交線路較少，主要通往珠江新城、東山口、員村等地；
地塊距離4號線黃村站約2公里步程，距21號線棠東站約600米步程。
周邊樓價分析
該地塊為廣州歷年起拍樓面價TOP6地塊，低於去年12月出讓的廣氮AT060784但比去年2月出讓的望江靚地黃埔大道東646號地塊高。
按照現時3.2萬元/㎡的樓面價估算，即使地塊以底價成交，未來理論盈利售價亦在6萬元/㎡以上。
現時天河在售兩大一手主力樓盤蘭亭盛薈（5萬元/㎡），珠江花城（4.9萬元/㎡），上述兩盤與地塊區位條件檔次相似，但兩盤整體佔地面積較大，可構成自給自足“大社區”，小新塘舊改項目保利天匯最快於春節後入市。
此外，地塊周邊二手市場成熟度高，且價格梯度明顯，吸引不同價格承受能力買家入市。如預算3-3.5萬/㎡可選擇棠德花苑、廣氮新村。
預算4-4.5萬/㎡可選擇中海康城、天健上城、陽華國花苑等樓齡較新的小區；
預算5萬/㎡及以上，可選擇距離金融城、珠江新城更近的優質小區駿景花園。
白雲區金沙洲AB3705032地塊基本信息
該宗地塊地處金沙洲板塊，可用於商住部分建設的用地面積為6.45萬㎡；
建築面積為22.94㎡；起拍總價達38.73億元。起拍樓面價達18854元/㎡。
另外，根據規劃顯示，地塊除需配建2.4萬㎡的政府回購住宅外，還需無償建設1.4萬㎡規模的中小學用地以及綠地、道路。
現時，金沙洲AB3705032地塊目前處於圍蔽狀態，地形方正，內部尚未進行平整處理，地勢相對平坦，現場被大面積植被、叢林覆蓋。
該地塊周邊“旺中帶靜”，廣州中原研究發展部實地調研瞭解，地塊的北側為湖泊及山林，景觀條件優越，居住舒適度高；
西北側則被越秀星匯金沙所“包圍”，未來可共享社區配套；而南側為永旺夢樂城。
但需要指出的是，地塊西南側為中國石化加油站、順景加油站，來往車輛較多，為地塊最大的“減分項”。
道路交通方面，金沙洲AB3705032地塊所在區域道路交通便利，鄰近廣州環城高速出入口以及康園路，聯通白雲、天河多地，自駕車出行便利度。
公共交通方面，距離春滿街公交站100米，該車站僅2條公交線路，且候車時間相對較長，約15-20分鐘。
此外，地塊距地鐵6號線潯峰崗僅1.2公里，步行時間約13分鐘。
生活配套方面，金沙洲AB3705032地塊周邊配套成熟。金沙洲商圈位於地塊2公里範圍輻射內，而大型商場永旺夢樂城緊鄰地塊周邊，約600米距離。
同時，教育資源方面亦相對齊全，除自身配建的中小學外，金沙中學、廣大附中實驗中學學校等多所優質學校亦坐落項目周邊，可滿足業主子女的教育需求。
周邊樓價分析
地塊所處金沙洲板塊為白雲重要二手市場板塊，一手樓市處於空白期。其中，板塊在售的優質“次新房”項目在售均價在2.8-3.1萬/㎡之間。
另外，需要指出的是，本次出讓地塊需配建中小學及大量安置房，若扣除配建樓面價已達1.8萬元/㎡，意味著未來產品售價將在3.6-4萬/㎡左右，與周邊競品次新房項目有一定價格差距，未來競爭形勢將十分激烈。
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