上海是中國最發達的城市、最富有的城市，一度被譽為“東方的巴黎”。上海的繁榮最初得益於土地市場的繁榮，土地市場的興盛是上海富起來的基礎。
太平軍在上海
上海繁榮起源於地產繁榮，這並非是空口無憑的結論。美國經濟學家雷麥（Remer） 曾經指出“自1870年以來，地產一業，尤其在上海，是外人投資的一種重要形式。”（費唐《費唐法官研究上海公共租界情形報告書》）而導致上海地產行業暴漲的，主要根源於太平天國運動。同治年間編纂的《上海縣誌》記載：“江浙孑遺，無不趨上海，洋涇浜上新建築，縱橫十餘里，地價至畝數千金，居民不下百萬，商家輻輳釐稅日旺。”太平天國是否是上海繁榮的直接原因？且看史料如何記載。
清咸豐元年（1851年），太平軍在金田起義，太平軍接連擊敗前去圍剿的清軍衝出廣西、連下兩湖，並在攻克武昌後順江東下。1853年，太平軍打下金陵作為都城，從此太平天國戰略東移，接連向江浙一帶用兵，打下了14年坐擁江南18省的半壁江山。太平天國運動，導致江浙一帶居民大量被屠。江浙一帶居民大舉東遷，“天京以及各處子女大半遷徙蘇郡，又由蘇郡移及上海”、“搬移者始自關外（指南京）旋及蘇州，十去其七，漸及上洋（上海）”。這些記錄都是當時難民遷移的真實寫照。
太平軍大敗洋槍隊
咸豐三年（1853年），與太平軍關係密切的上海小刀會舉行起義，小刀會起義後成千上萬的逃難者紛紛湧入租界。租界開始打破華洋分居的規定，開始接收難民進入。租界之內，有人看到利益，於是將土地出租。1860年5月，太平軍大舉東進，先後開闢了蘇福省和浙江天省兩塊區域，清軍江南大營二度被破，太平軍大軍東進，一路打下丹陽、常州、無錫、常州、蘇州、杭州等地，江南18省幾乎全部被掃蕩盡。當時盤踞上海的外國人僱用華爾的洋槍隊對抗太平軍，李秀成與洋槍隊在上海附近拉鋸，上海成為了江南唯一沒被完全攻下的城鎮。
據清人《避兵紀略》、《台州鹹同寇難紀略》等都記載了當年太平軍與清軍、洋槍隊反覆拉鋸造成的戰亂災難，江南民眾大多家園被毀、顛沛流離、死傷慘重。當時外國人出版的《北華捷報》記載：“敵軍此時以火與刀使上海周圍陷於糜爛，而且不問青老與貧富，都未能倖免於難。凡是能夠逃脫的人，都紛紛湧進租界，致使租界成為受苦受的人巨大的避難所。”據有關文獻記載：當時租界曾收容了50多萬難民，這些難民進入租界就想獲得外國人的保護，租界人口增加數倍。
上海的官員
1853年，太平軍攻佔上海，上海人口迅速暴增至54.4萬人。1865年初，短短兩年時間不到，上海人口又暴增至69萬人。這只是官方的數據，而且只是有登記在冊的記錄，若算起上海近郊散居的人數，則至少有150萬餘人。這些人大多來自安徽、江西、福建、山東、浙江、江蘇等地。這些人攜家帶口而來，能帶走的都是最好的東西，金銀細軟、家眷親屬等等，大量災民之中不乏有錢人，人口帶來了資金也帶來了勞動力，這些人要在上海立足必須花錢買地居住，上海的低價瞬間暴漲，商業迅速繁榮起來。
據當時的文獻資料記載：“迨東南底定，上海南埠日盛，票號聚集於斯者24家，其放銀於錢莊，多至二三百萬兩。”內地大量的票號轉移到上海，逃難的富人群體聚集上海，從此將上海作為安樂之地。除了商賈、老闆和流民之外，大量被太平軍驅趕的清代官員攜帶大量雪花銀轉移上海，不惜以重金購買地皮、合股經營店鋪、錢莊。外國銀行家嗅到這種潛在的巨大商機，於是以發放貸款和折價票券等方式融資，最賺錢的房地產事業被注入了最大劑量的雞血，一下子異常繁榮起來。
晚清的上海灘
據當時的英國領事記載：“地皮價格抬得很高，最初每畝地賣二百兩已經被人們認為很貴了，現在即使賣到一千兩二百兩，買主還是爭先恐後。在法租界內，有幾位老租地人，像比索內和亞當森先生，對四千兩的出價也拒絕賣出。”英國人霍塞在《出賣上海灘》一書中也指出：“以前沒有人要的地皮，此刻都開闢起來了，劃為可以造屋的地盤。難民需要住屋，上海先生們便立刻加工趕造起來。租界範圍以內的空地，不多時便賣得分寸無存。有些甚至將牆垣都拆了，將屋外的空地也一起賣掉，地價一天比一天漲了起來。”
暴漲的人口、惶惶不安的人心，暴增的用地需求、暴漲的房價，這一連鎖效應催生了大量的投機商人、房地產事業，還有大量的錢莊、商店、公司紛紛如雨後春筍般出現。中國近代最富有的城市就這樣在一場戰爭的影響下，漸漸形成。據當時的人評估，從事房地產事業能夠在短期內獲利成千、成萬倍，因此大量的房地產公司、貸款公司也在此時出現，中國最早的信貸業務、房地產業務漸漸成形。
晚清法租界
當時上海租出了多少土地？賣出了多少土地？據有關學者統計，當時僅英國租出的土地面積在1861—1863年期間，就已經賣出了2717.51畝。全部租界內外，大約有5000畝以上土地被交易。這個數據是根據當時英國使館的記錄計算，但要算上黑市操縱、本土村民出售等土地數量的話，這個土地畝數顯然是遠遠不夠的。在低價暴漲的情況下，黑市交易也往往是最活躍、做頻繁的商業活動，交易出去的土地比記錄在案的會更多。
最為可信的數據是，英租界當時出售的土地大約有2717.51畝，美租界出賣2083畝，法租界大約有1000餘畝。在上海近郊，還有不少黑市交易的土地，這些土地的數量總量當計數千畝。如此數量的地產交易，上海一時間成為了極端條件下極端畸形的經濟繁榮。
晚清上海
地產行業的極端繁榮，導致大量地產商人、公司紛紛在上海出現，外國商人也瞅準了商機將最新的公司、最新的產業搬到上海開闢基地、廣分支脈。當時在上海從事土地交易的外國人，以英國人最多，其次是美國人和法國人，這從租界土地的交易數量就可以看出。在這個時期，不少外國商人以出售上海租界土地為業，賺足了大量的金錢。一些人趁機囤積大量地產、地皮，成為了最早的一批房地產大亨。
上海的繁榮，太平天國與清軍、洋槍隊在東南的反覆拉鋸導致大量人口東遷，造成了大量人口、資金和技術等在短時間內匯聚在上海一地。近百萬災民湧入上海，催生了房地產事業的興盛。在頻繁的戰亂環境中，上海成為了一個集收容、買賣、商業為一體的經濟天堂。近代上海之富足、繁榮由此出現，並逐漸發展成了中國最繁華的城市。
晚清上海民居
這或許就是歷史的饋贈，亦或許是歷史的選擇。
閱讀更多 稗史候說 的文章
