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最近，杭州一塊宅地火了。
不是地段不可複製，也不是體量驚人，而是因為上限房價“突破”了原來的板塊天花板。
它就是將於11月19日出讓的濱江西興宅地（板塊首宗“雙限地”）。
位置其實不算差，西側緊鄰迎春南苑，直線距地鐵1號線西興站約700米。但對比時代濱江·丹楓四季、綠城·曉風印月等盤，又明顯遜色不少。
體量只有約4.4萬㎡，容積率2.3，可建體量約10.1萬㎡。
地塊除了住宅，還包括商業商務和公租房。其中，住宅佔比不超過80%（80969.2㎡），公租房配建8096.92㎡，其餘商業商務體量12145.38㎡。
西興宅地實景
由於構成複雜，地價並不高。
起價228546萬元，摺合樓面起價22581元/㎡。上限價格296546萬元，摺合封頂地價29300元/㎡。
而之前濱江區最貴宅地，地價高達34464元/㎡，且有13%自持，即中海雲宸。
但意外的是，地塊未來房價上限，卻超過了目前板塊所有在售樓盤。
住房毛坯均價上限44700元/㎡，毛坯最高單價49170元/㎡。裝標上限4500元/㎡，即精裝住宅均價上限49200元/㎡。
就房價上限來說，僅次於望江、江河匯流區。
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和二手房價格體系涇渭分明不同，限價下的濱江區，無論位置好壞，新房價格基本差不多。
比如，上週剛領證的區政府樓盤——曉風印月，小戶型均價47100元/㎡，大戶型均價48100元/㎡（含裝標4500元/㎡）。
再往前的中海雲宸，位於長河，純139㎡戶型，精裝均價4萬7（含裝標5000元/㎡）。
還有地塊東南方向約1公里的時代濱江悅，毛坯均價4萬2。加上裝標，也基本一致。
距上次開盤已4個月的奧體紅盤——杭州壹號院，主力房源170-180㎡，均價48100元/㎡，與曉風印月大戶型也一樣。
可見，除了超大戶型，精裝均價4萬7，已是濱江區限價天花板。
據悉，近期即將首開的傲旋城，及計劃今年底入市的世茂浦沿項目，大概率也是遵循這一原則。
所以，單從上限價格看，濱江區房價漲了約2200元/㎡。
從另一個角度看，新地塊也為明年上市的房源，釐定了新的房價體系。
打個比方，預計明年上市的時代濱江·丹楓四季，和曉風印月明年續銷的房源，就可能按照49200元/㎡的新標準來。
不過，僅從漲幅看，並不高，只有4.7%。
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因為新宅地或新項目推出，導致板塊限價“突破”的，不止濱江區。
比如，剛剛首開的仁恆濱江園，精裝上限70800元/㎡，也比之前南星69800元/㎡的價格，漲了1000元/㎡。
單論漲幅，比濱江區還低，只有1.7%。
但也有漲幅很高的。
如原計劃今天出讓的臨安城區宅地，精裝上限高達26300元/㎡（裝標3500元/㎡），比如意溪湖貴了整整4550元/㎡，漲幅高達25%。
不過，這個漲幅，象徵意義大於實際意義。
因為，最高限價等於銷售價的前提條件是：市場夠火熱。南星和濱江，是符合的。
而目前的臨安樓市，流搖屢見不鮮。僅以目前市場售價，去化就很困難，甚至已出現買房送車位，更不用說2萬6以上的售價了。
也就是說，臨安的高漲幅，其實沒有意義。
唯一的例外，可能是今年9月成交的崇賢商住地，精裝上限2萬3。
比之前板塊最貴的秋實宸悅（高層精裝均價20600元/㎡），高了2400元/㎡，漲幅約11.7%。
之前2萬上下的實宸悅和上河宸章，賣得都很好。若提升到2萬3，會有壓力但不會太差。
綜合來看，目前幾宗新房價格上漲的案例，平均漲幅估計也就在5%左右。
這恰恰符合傳言已久的房價調控主基調：年漲幅上限5%。
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所以，與其說是突破限價，倒不如說是精準調控，來得更準確。
仔細觀察全國樓市，你會發現，儘管沒有明文規定，但明裡暗裡，已經有大量信號表明：5%就是年房價漲幅上限。
最典型城市，莫過於蘇州。
今年開年後，蘇州樓市一片火熱，四月底房地產價格指數高達5.7%，很快就被點名批評。
隨後蘇州緊急召開座談會，明確提出全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。如果得不到控制，調控會即可加碼。
結果房價繼續失控，而進一步加碼的限購和限售政策，也隨之出臺。
另外，重慶某開發商座談會也透露：今年全市房價漲幅要控制在5%。
而在不久前，重慶原市長黃奇帆更大膽預測：未來十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，平均增長率大體在5%左右。
他給出的理由是：中國GDP今後十幾年平均增長率5%左右，M2增長率類似，而房價漲幅不應超過前兩者。
實際上，今年以來官方多次強調重申：房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
房地產是個金融屬性非常強的產業，尤其在持續三年火熱之後，積蓄了大量金融風險。無論大漲還是大跌，都可能引發系統性風險。
所以，無論從哪個角度看，穩才是首位，但允許小幅上漲或下跌。
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