隨著土地價值的不斷攀升，近年來，很多市民將置業的目光投向了較市區商業用地價格相對低廉的城中村或城鎮周邊農村的宅基地。可當土地升值後，賣方又想反悔收回土地，這種不誠信的行為引發出一系列的合同糾紛。此時買方要如何維護自己的權益?近日，記者從麻章法院瞭解到，該院審理了一起農村宅基地使用權買賣合同糾紛案件，並經一、二審作出了生效判決。

－回顧－　

男子轉讓宅基地 妻子訴至法院

2005年3月29日，湛江市麻章區麻章鎮某村分配予梁某女及其丈夫陳某男宅基地80平方米，登記在二人未成年的兒子陳某名下。2007年10月7日，陳某男與雷州市東里鎮某村的祝某簽訂《轉讓宅基地協議》，協議將宅基地以53500元的價格轉讓給祝某，祝某依約支付了轉讓款。2018年1月底，祝某欲平整土地建房時遭到梁某女阻止，梁某女以其丈夫無權處分且農村宅基地不能轉讓為由，於2018年2月訴至麻章法院，請求確認《轉讓宅基地協議》無效。

　－判決－　

轉讓宅基地協議無效

麻章法院經審理認為，農村土地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地應當按照法律和國家政策分配給本村村民使用。依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”農村集體的土地禁止對外轉讓，被告祝某非本村村民，其無權使用其他村民的宅基地，被告陳某男將宅基地轉讓給被告祝某違反了該法律規定。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項的規定，二被告於2007年10月7日簽訂的《轉讓宅基地協議》違反了法律的強制性規定，當屬無效，故判決確認該協議無效。

被告祝某不服一審判決提起上訴，二審法院經審理維持原判，該案現已生效。

　－說法－　

違反法律強制性規定的合同自始無效

近年來，隨著城鎮化進程的加速，城市近郊的土地持續增值，涉及上述區域的房屋買賣、宅基地轉讓糾紛迅猛增長。根據現行法律規定及國家政策，宅基地等集體所有土地使用權帶有很強的社會保障功能，只能在本集體經濟組織成員內部享有、流轉;否則轉讓合同均因違反法律強制性規定自始無效。但在實踐中，違法流轉大量存在，若賣方一方悔約，買方將會面臨較大的經濟損失。本案中，雖然涉案《轉讓宅基地協議》是合同雙方當事人的真實意思表示，且協議簽訂後雙方已各自履行了合同約定的全部內容，但當事人簽訂的合同僅具有真實意思表示要件，其效力因違反國家法律強制性規定自始無效。

買方可追索購地款和損失

依據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤消後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。本案中，祝某可以另訴陳某男返還購地款，並可向陳某男追索因土地增值而所受到的損失。