冒泡155070162
“棚戶區”，一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，也即城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。也就是說，棚戶區本身並非一個嚴格定義的法律概念，而是一個根據實際情況歸納、總結出來的事實概念。這也就為“棚戶區改造”項目的被濫用埋下了伏筆。
關於棚戶區改造這件事，我們可以找到3份文件作為政策依據，分別是2009、2013和2014年發佈的。本文重點介紹最早的那個，事實上後發的主要是為了推進工作、加大力度，內容變化並不明顯。
《住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（以下簡稱“意見”）指出，城市和國有工礦棚戶區改造是改善民生的重大舉措。棚戶區居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強烈……
城市和國有工礦棚戶區安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全，與城市現代化建設很不協調……
據此，有人給“棚戶區”做了這樣的一個描述：一是以木板、土坯、240mm厚磚牆為承重結構，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋；二是低窪易澇、基礎設施配套不齊的小平房；三是按住房和城鄉建設部《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑑定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋；棚戶房建築面積5萬平方米以上的就是棚戶區。
至此，究竟什麼樣的房屋可以算作“棚戶”，什麼樣的不算，大家都可以有一個雖不準確，但八九不離十的差不多的評判依據了。然而在實踐中，卻有很多上世紀80年代甚至更晚幾年建立起來的樓房被劃入了“棚戶區改造”項目範圍，這就實在有些令人啼笑皆非了。不是“棚戶”卻“被棚戶”，目的簡直是司馬昭之心路人皆知——這麼一劃入，能省不少補償成本啊。
那麼，面臨如此窘境的被徵收人該怎麼辦呢？偏低的補償數額還有提升的希望麼？北京在明律師事務所律師提出以下幾點供大家參考：
其一，一定要明確一點，棚戶區改造拆遷的進行必須嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，嚴格走程序，保障被徵收人的各項權利。因此，棚改絕不是什麼如騰退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的徵收項目中的一類。
其二，上述3份文件均明文規定，棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由被徵收人自願選擇的補償方式。實踐中“一刀切”的單一化補償方式的存在是違反相關政策規定精神的，被徵收人有權予以拒絕並通過法律途徑維權。
其三，棚戶區改造拆遷禁止強拆強遷。如前所述，590號令在這裡是完全適用的，雖然棚改項目多有“快速行政審批通道”等一系列政策助力措施，但所有這些政策層面的東西都不得違反行政法規的明確規定。若要對被徵收人的“棚戶”實施強拆，政府必須先下徵收補償決定，再申請法院強制執行。實踐中因為是“棚子”就隨便推、拆的情形，是嚴重違法的。
其四，對於明顯不屬於棚戶區而被硬塞進這個“筐”裡的徵收項目，被徵收人可以考慮聯合起來，起訴徵收決定，看看能不能將其予以撤銷，從而釜底抽薪將整個項目搞掉。就實踐而言，撤銷徵收決定的難度雖然很大，但絕非完全不可能。而且，在這一博弈過程中，也許會有意想不到的“收穫”被激發出來，對被徵收人而言有益無害。
當然，如果您的房屋確實屬於“外面小雨屋裡中雨”的危舊房、棚戶房，那麼“拆一還一”原則下的徵收補償還是完全可以接受的。畢竟，棚戶區改造項目的初衷、動機是值得肯定、稱讚的，只要不是“被棚戶”，被徵收人也應當理解和配合。
北京在明律師事務所
中師最近接到一些諮詢電話：“我們不是棚戶區，怎麼被納入棚戶區改造範圍了呢？我們覺得用棚改補償標準是不合理的。”那應該如何認定你家算不算棚戶區呢？ 國家及各地政策均未給棚戶區一個明確的標準。國務院25號文也僅說棚戶區是住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大。但其外延和內涵都不是十分清楚。但對城鎮棚戶區的概念界定、認定標準、認定依據和認定程序，各省都制定有明確的認定細則，基本框架類似，只是某些方面會有一些差別。今天參照省住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳、國土資源廳聯合制定的《山東省城鎮棚戶區改造項目認定辦法》給大家介紹一下。
《辦法》中所稱城鎮棚戶區,主要包括位於山東省城鎮規劃區內的城市棚戶區、城市危房、城中村、城邊村、採煤塌陷區和建制鎮駐地棚戶區。
據瞭解,城市棚戶區是指在城市建成區內簡易結構房屋較多、建築密度較大,使用年限久,房屋質量差,建築安全隱患多,使用功能不完善,配套設施不健全的區域；
城市危房是指房屋質量總體較差,經由資質專業檢測單位按照《危險房屋鑑定標準》(JGJ125)評定為C級、D級,需要拆除新建或者改建的房屋；
城中村是指在城市(含縣城)建成區內,土地未被徵收或者部分徵收,原農村居民未轉為或部分轉為城鎮戶籍,仍然實行鄉村行政建制管理的區域；
城邊村是指在城市(含縣城)規劃區以內、建成區以外,仍然實行鄉村行政建制管理的區域；
採煤塌陷區是指因煤炭開採造成地面不同程度塌陷,需要整體搬遷的區域；
建制鎮駐地是指經省人民政府批准設立的鎮政府駐地的建成區和因建設及發展需要實行規劃控制的區域。
10項條件滿足4項可納入棚改
《辦法》中對城鎮棚戶區的認定標準和認定依據進行明確。據悉,同時滿足以下任意4款要求的住宅區域可以納入城鎮棚戶區改造範圍:
1.建築結構以簡易結構、磚木結構、磚混結構等為主；
2.建築密度較大,原則上在40%以上；
3.使用年限較長,原則以20年以上的房屋為主,城中村、城邊村、建制鎮駐地房屋以15年以上的為主；
4.房屋質量總體較差,按照《危險房屋鑑定標準》評定為C級、D級的房屋；
5.房屋結構抗震不符合《抗震工程抗震設防分類標準》和《建築結構抗震鑑定標準》的房屋；
6.存在安全隱患,住宅區域內無消防通道和消防設施,建築消防不符合《建築設計防火規範》的要求,存在較大消防安全隱患,或者存在地質災害等其他安全隱患；
7.房屋使用功能不完善,包括房屋室內空間和設施不能滿足基本要求(如無集中供水、無分戶廚衛等)；
8.市政基礎設施不健全,供水、供電、供氣、供暖、交通、汙水和垃圾處理等配套基礎設施不齊全或年久失修；
9.公共服務設施薄弱,無基本教育、醫療衛生、社區服務等公共服務設施,不符合《城市居住區規劃設計規範》的要求；
10.嚴重影響城市規劃實施和有礙城市景觀的危舊房屋。
城鎮棚戶區認定依據包含能證明房屋年限、性質、功能、現狀的相關材料；能證明水、電、氣、暖、交通、汙水和垃圾處理等市政基礎設施和公共服務設施配套不全的相關材料；危房鑑定報告；消防安全評估報告；地質災害危險性評估報告。
六類項目禁止列入棚改項目
《辦法》中提出禁止將下列六類項目列為城鎮棚戶區改造項目:因城市道路擴展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目；校舍改造、養老院改造、老舊小區修繕、廠房改造、工礦企業和商業設施等搬遷改造項目；房地產開發項目；農村危房改造、土地增減掛鉤項目；城鎮規劃區以外的農村新型社區建設項目；項目名稱或性質與城鎮棚戶區改造無關的建設項目。
中師拆遷律師
"棚戶區"一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，也即城市中結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方。這是對棚戶區進行的事實描述。主要包括城中村、廠中村等，總體上都是在城市中尚未開發建設的地區。它屬於城市自身發展過程中遺留的歷史問題，其特點:環境髒亂差，周圍各類機構少，市政基礎設施不足，危舊平房集中，居民總體收入偏低，流動人口相對聚集等。棚戶區房屋破舊擁擠，基礎設施不健全，有的甚至存在安全隱患。為提高人民群眾生活質量及居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境，從2008年開始，中共中央啟動保障性安居工程，加快了棚戶區改造步伐。《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》中指出：各地區要進一步摸清待改造棚戶區的底數、面積、類型等情況。區分輕重緩急，結合需要與可能，按照盡力而為、量力而行的原則，有計劃有步驟地組織實施。
