03.04 車位15萬一次性付清,開發商每年返1.5萬,10年返完,是什麼套路呢?

憤世嫉俗小隱於市


僅僅是開發商的一種促銷手段,並不是什麼坑人的套路,對於開發商和消費者說是一種雙贏;

房地產開發正常市場環境下(除去房價暴漲的情況)利潤並沒有想象的那麼大,一般在5%左右,房地產真正賺錢的地方在於高週轉和現金流;一般來說,商品房在取得預售許可證時就可以進行銷售,這個階段,商品房的建造只完成了25%,也就是說開放商只投入了25%的資金,就可以收回100%的房款和利潤;因此我們經常會看到碧桂園、恆大這些開發商趕工期,從拿地起的一個月就可以銷售房屋;

為了保證高週轉和現金流,開放商趕工期儘快銷售房屋是一種辦法;快速銷售商品房和快速回款又是一種辦法,你所說的車位一次性付清就是這種情況,開發商為了使更多的客戶一次性付清,保證自己的回款速度,採用返利的手段。

每年返1.5萬,10年返完,看上去開發商是一分錢都沒有掙,其實從整個項目甚至開發商公司的整體角度並非如此;

1、一個項目的開發,車位銷售屬於項目的最後階段,開發商的全部利潤一般都已實現,銷售車位也可以說是增值部分;

2、開發商變相融資,15萬一次性付清,分10年返還全部款項,其實和金融產品差不多,年收益率為10%;從開發商的角度來看,開放商融資的年利率大概在8%-15%,甚至更高;還有融資過程中的人工、時間成本等;

3、快速回籠資金,投入下一個項目,開放商就可更快速的獲得利潤;而且儘快完成項目銷售,也可以減少人工成本,銷售人員也可以投入到下一個項目;


綜上,這種一次性付清款項,分10年返還全部,是開發商為了快速回款,快速銷售的促銷手段,對客戶來講並沒有什麼不利,但是需要注意幾個風險:

1、開放商拖欠返利

2、開放商倒閉

這兩點均可從法律上解決,但是會比較麻煩,但是不管怎麼樣車位已經是屬於你的了,至少不會虧本。


對於客戶自己來說,如15萬一次性付清,10年內每年可以得到1.5萬的收益,相當於收益率為10%,銀行的定期存款利率,存5年大概為3%,活期為0.3%,支付寶等穩定的投資平臺為3%,基金類的大概為5%,風險就會比較大。因此如果客戶條件允許,這個算是比較好的投資項目,而且車位和商品房一樣,是有增值空間的,可以多買一些,平時租出去,需要資金時再轉手也是不錯的。


程馳123


車位15萬,一次性付清後每年返還1.5萬,返還10年,合計返還15萬。是不是白撿了一個車位?

天上不會掉餡餅,開發商也不是慈善機構,一定不會白送你車位的。這實際上是我們精明的營銷人員,經常開展的一種營銷活動。

這種情況下前提一般是開發商資金緊張,有更好的項目需要開發,需要急需回籠資金。對於大家來講,現代幾乎沒有理財產品,利率能夠達到10%。對於這種年利率達到10%的銷售模式,大家自然而然對這種營銷趨之若鶩了。

大家應當從理財的角度,仔細考慮這筆交易是否合算。

第一,收益性。

最大的問題,被很多人忽視掉了,本金不會歸還。替換的只是一個車位而已。車位帶不來,現金流不會有收益。所以說,這壓根就不是投資。

對於企業來講,替換到了15萬元的可支配資金,即使拿來投資,按照5%的收益率計算,支付完這10年的15,000之後,還能剩下收益55665元。也就是說這個車位的價格也就是5.5665萬元。

但是對於企業經營來說,每年的毛利率達到20%~30%都是非常正常的。即使是普通的小飯店,毛利率都應達到50%以上。

如果企業的經營利率高,每年掙取的利潤都能達到3~5萬元,償還1.5萬元的分期一點沒有問題。

如果企業的利潤率能夠達到20%,企業得到這15萬元,支付完每年15,000元的分期付款後,產生的本金和利潤是54萬元。

這是這實際上就相當於將車位,變成一種跟經營水平有關的金融化產品了。所以,還是那句話,買的不如賣的精。

第二,安全性。

安全性必須要有購買者承擔,大多數人都忽視了。認為得到了車位,這就是得到了安全的保障。即使企業倒了,自己還有車位作為補償。

相對來說,這筆收益屬於企業的負債,應當按年支付。但是房地產企業都屬於有限責任公司,一旦破產清算,收益就得不到保障了。

第三,流動性

這筆資金是沒有任何流動性的,唯一的就是實體資產車位。我們還要搞清楚這個車位的產權是不是合法的,避免上當受騙。有車位可以賣,有的車位是不可以賣的。

車位可以地簡單分為兩種,一種是能辦出產權證的,另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候,一定要看清楚你簽署的是《機動車位購置協議》,還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。

綜上所述,開發商的套路還是蠻深的,絕對不會賠本賺吆喝的。消費者其實還是裝傻一點好,我們要合理評估車位的價格,根據自己的需要購買。現在不少地方,車位的價格也在不停上漲,說不定這筆投資還能夠賺更多錢。


暖心人社


這種情況開發商是為了融資,目前國內的中小地產商融資非常難,在各種政策的嚴格控制下,地產商融難,中小地產商融更難,筆者這幾年幫助過許多地產商融過資,大型地產商融資成本是在一年15%左右,中小地產商的融資成本高達一年30%,還融不到資金。目前國內因為資金鍊斷裂而破產的房地產企業,最高人民法院公佈的有400家左右,而沒有公佈破產的中小地產商更多。

開發商推出車位15萬一次性付清,開發商每年返1.5萬,10年返完,實際上一種變相的眾籌融資行為,也就是融資後每年付10%的利息,支付了十年的利息。這種情況應該是在二三四線城市,對於二三四線城市的地產商來說,現在的融資成本是在20%至30%一年,最低也需要20%的融資成本,大家可以算一筆帳,就按最低的融資成本20%來計算,開發商的這種變相眾籌融資成本只有10%,還少付了利息10%,而且還不用還本金,開發商是划算的。開發商按20%的年利息融資,付完利息後還要還本金的,而這種模式實際上對於開發商來說,只付利息每年10%,還不用還本金。

開發商的這種套路是非常聰明的,一方面沒有碰政策的紅線,另一方面通過變相眾籌融到了資金,解決了開發商融資難的問題,而且融資成本還非常低。要知道現在就是銀行貸款真的能貸到錢,綜合融資成本也是高於10%的。所以,開發商的這種套路是較為高明的。當然,站在消費者的角度也不吃虧,消費者確實需要這個車位,就買下來,十年後本金慢慢返還,也沒有損失,最多就是損失點銀行利息,消費者也是划算的。前提是隻要開放商不跑路,十年後開放商還在,每年10%的返還有保障。

您的企業遇到任何難題都可以加盟皓脈投融資聯盟圈諮詢。筆者在頭條專欄《未來的暴利產業與模式》及《最賺錢的方法和行業》已推出。

如果您認同我的觀點,請加我的關注並點贊。如果您的企業遇到,資金,市場,品牌,利潤低,投資,產業升級,資本運作等難題,歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出諮詢,謝謝您們的支持。


金融學家宏皓教授


我們這裡有一個理髮店,充1000送3000

我媳婦想都沒想就要趕緊去辦一張卡

我說,他們這麼做肯定是當初開店欠了外債,生意還又不好,先湊個錢還債,生意如果有好轉還好,生意還是這樣,不出仨月就會跑路的,而這種充一千送三千收入方面肯定不多,因為基本上都是刷卡了,而通過辦卡得到的錢要麼還債了要麼用完了,顧客還都只刷卡,他們的收入怎麼會好的了?所以我阻止了我老婆。

不過我還是小看了他們,半年後才嗝屁。。。

這個差不多道理,都是為了快速的回收一部分資金緩解經濟壓力,房地產估計能抗的時間久一點,但是風險還是存在。正因為如此,國家也明令禁止開發商如此作為。


一丁目狗先生


這是開發商為了快速回籠資金而採用的促銷手段。買的永遠沒有賣的精,開發商先把車位價格提高,再以這種方式“出售”,相當於溢價部分就是業主借給開發商的,然後開發商分10年連本帶利還清。這種方式的風險就在於,開發商能不能活10年?售後返租模式常見於資金鍊非常緊張的房企,這就更增加了一定的風險,想想當年晉愉吧。zf為了防止售後返租扯皮事件的發生,保持社會穩定,因此,規定售後返租是一種不合法的行為。


後增加的內容:看到這麼多網友閱讀、點贊,我感覺很欣慰啊。歡迎大家關注我的頭條號“重慶房達人”,有購房方面的問題,可以隨時向我提問哦,我會盡力為大家解答的。


重慶房達人


對於房地產商來說,向借你15萬,分10年還給你,付出的成本是價值15萬的車位。也就是說,房地產商的融資成本是15萬,每年1.5萬,相當於10個點的年化利率,計算上覆利,大概6個點左右的利率。遠比在資本市場上融資成本便宜,簡單來說,房地產商向你借15萬,每年按40%資本收益率計算,用你的15萬,每年可以賺6萬,10年可以賺60萬。付出的成本是價值15萬的車位,可以說,用你這15萬,10年房地產商可以純賺45萬。考慮上覆利即滾雪球的情況,賺到的只會更多。

對於你來說,相當於把15萬存在銀行,10 年後取出來,然後得到的利息就是價值15萬的車位,考慮到是每年給你付利息,你得到的其實是比一個車位價值更高的回報。相當於20萬。

也許你們會說,每年40%的資本收益率,好高啊,其它並不高,對於地產商,資本金收益率可達100%。

所以,就是一個融資的套路。


潛水22011


15萬的車位一次性付清,開發商分10年返還,這個套路不就是:

移動、電信充100送100,1年返還;

理髮店充500送1000的套路嗎!

開發商玩的套路更深,這裡面有兩個套路:

1、快速回款;

2、利用時間賺取利率(複利)

開發商的錢從哪裡來?除了自己的一點點資金,大部分是從銀行借來的,如果開發商想要做大做強,就必須快速收回前一個項目的資金,然後投入到下一個項目。

類似一些理髮連鎖店,他們可以快速利用這種套路回收資金開分店。

需要警惕的是:

前段時間,我們小區樓下剛開業的水果店搞了個充1000送2000的活動,結果不到一個月,店鋪就消失的無影無蹤。

這種活動對消費者而言,是有風險的!

深層套路:變相融資

開發商去銀行貸款是有額度的,前幾年開發商的融資成本達到了17%,有的開發商還會向地下錢莊借錢,年化借貸成本達到了50%,房地產能賺錢,每年的收益率高峰期能達到100%,甚至更高,也就是說,15萬在開發商手裡,一年就能變成30萬,更何況是十年時間。

巴菲特有一個著名的理論叫做:滾雪球。

15萬元,如果每年收益達到20%,每年複利一次,那麼10年後這筆錢就滾成了108萬。

更何況,開發商的年化收益是遠大於20%的。

如果開發商年化收益達到50%,十年後,這筆錢就達到了1972萬,很恐怖吧!這就是複利的威力。

總結:套路歸套路,撥開套路看本質。

如果這個小區處在一二線城市,停車位非常有限,那麼這個套路也是有價值的,畢竟現在買個車位10萬的比比皆是。

買不買,最好還是對比周邊小區和實際車輛與車位的匹配度吧!


小白讀財經


我們這裡新開了一個童裝店,

因為是剛開業,搞活動,衝2000元送1000元。

然後買衣服的話八折。(如果不充值的話不打折)

因為是知名童裝,想著孩子也經常穿他們家的衣服,

於是果斷充值。(現在想來還是貪小便宜心理害的)


充完錢買了衣服之後,還有一半的錢沒花光,

想著以後慢慢買吧,反正孩子長得快,來日方長。

沒想到剛過了半年多,店裡打電話讓去選衣服。

說是房租太貴,負擔不起準備關門。

好吧,去了之後,基本上沒什麼衣服可以選的,

都是一些尾貨。

但不選的話是絕對不會退款的。

於是只能隨便的給孩子選了一些衣服。

據說這家童裝店還是比較良心的,

有一些店是直接關門跑路,

不會再告訴你一聲的了。


這之後,吸取教訓,

遇到凡是再提前充值,搞活動的這些,

一律不貪小便宜,捂緊口袋。


像你說的,一次性15萬付清,

一年反1.5萬,這樣開發商提前回籠了資金,

等於是拿著你的錢去投資。

看似返給你錢,其實還是你自己的錢,等於是讓開發商白白利用了好多年,

當然,如果你不是急需用錢的話,

其實是可以這樣投資的,當是利息好了。


老徐說事999


這是在借錢用於資金滾動,本金15萬,每年返利1.5萬,按照民間借貸利率來看,確實不算高,民間借貸一般按照月結利息操作,15萬一分利,每月利息1500元,一年是1.8萬,所以年返利1.5萬不算高。

從另一面考慮,如果你這15萬每年拿不到10%的收益,可以選擇購買個車位,但是要考慮風險,即是開發商能不能活夠10年。

如果你沒有這15萬現金,需要通過貸款或是借錢,要看利息情況,如果年息超過5%,建議不要再考慮。

所以,合算不合算要根據自己的實際情況考慮。


還好有我567


車位15萬元一次性付清,開發商每年返1.5萬元,10年返完,這是一種很厚道的套路,如果確實每年返並且返10年的話。


車位每年返錢,跟住宅每年返幾萬元其實是一個道理,核心是為了解決開發商當下的資金問題。


對於消費者來說,任何小區的車位都很緊張,買的話小城市也要5-10萬元,15萬元看著有點貴,每年返錢十年後就跟白送差不多了。畢竟15萬元存到銀行,即使按照4%的年利率,一年也只有6000元的利息,10年6萬元也不一定夠買車位的,這樣每年返錢,相當於購買車位的成本越來越低,10年後車位就是自己的了,可以一直免費使用,還是很划算的。


對於開發商來說,每年的融資成本就要在10%左右,很多小開發商的融資成本還要更高。一次性拿到15萬元,即使每年返1.5萬元,也不過是相當於10%的利率,但是開發商可以拿著這筆錢獲得更高的收益。最為關鍵的是,這筆錢借10年後,相當於只付利息,10年後本金和利息都不用再還了。


不管是住宅、商鋪、車位,其實這樣返現金的例子非常多,開發商往往會以高出市場價的價格銷售,留出返現金的空間。本來按照市場價只能賣出1000萬元,但是通過返錢的方式就可以賣出去1500萬元。很多消費者喜歡這種方式,如果開發商講信用確實很省錢,開發商也獲得了更多的資金,避免了融資難題。


在現實生活中,確實很多開發商能講誠信,比如有的商鋪前期沒有人租,開發商會承諾包租三年,每年給不錯的租金,至於幾年後自己能否租出去或者租個高價,這就不好說了。但是一旦期限較長,就相對容易出現問題。比如開發商賣完房子和車位後就到了別的城市發展,或者乾脆把公司在幾年後註銷,到時候不打錢了也找不到對方公司了,維權難度極大。


買的沒有賣的精,消費者就要擦亮眼睛,看看周邊小區的車位都賣多少錢。如果差不多或者便宜三五萬元,這15萬元還是可以考慮的,畢竟返三年就能與市場價差不多了,越返越實惠。如果開發商實力雄厚,開發的樓盤多,知名度高,那就可以更放心了。


分享到:


相關文章: