今天，筆者翻閱昆明幾大家傳統紙媒發現，昆明老舊小區改造登上了頭條或顯要版面。報道指出，市住建局於12月6日召開了老舊小區改造現場推進會，將在現有改造成果的基礎上全力加快老舊小區改造工作。筆者認為，這項工程是深入貫徹落實國家及雲南省相關政策要求的體現，將很大程度地提升居民的居住質量和幸福感指數。但是，老舊小區改造仍然存在一些制約因素，呈現出基礎改造容易、深度改造難的特點，這就需要得到更多社會力量的參與。從行業來看，有著小區建造和服務經驗的房地產開發商更應該積極參與老舊小區改造，藉機獲得後續相關經營特許，以實現轉型及業務拓展。
數據顯示，2019年昆明市城鎮老舊小區計劃改造面積263.31萬㎡，涉及179個小區、1432幢樓、31551戶。新聞報道以位於呈貢區的晨光小區作為改造案例，描述了改造前的“髒、亂、差、臭”和改造後的“亮、潔、寬、美、齊……”的鮮明對比。可筆者發現，改造主要圍繞管線、排汙、綠化、亮化、美觀、消防以及公共空間秩序等方面進行，報道並未提及加裝電梯、配建停車設施這兩項。
從上述案例可以看出，改造小區景觀容易，更換附屬在建築物上的陳舊設施也不難；而進行深度改造，使小區及建築實現革命性的質的蛻變則比較困難。以加裝電梯和配建停車設施來看，既需要建築結構、小區空間等硬性條件符合改造要求，又需要得到資金的支持，還需要徵得居民的同意，實施難度比亮化、綠化、換管線、刷牆面等大了何止一星半點。
從國家政策來看，對加裝電梯、配建停車設施這兩項改造也具有較大的彈性。今年6月19日召開國務院常務會議指出，“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施”。也就是說，加裝電梯和配建停車設施並非強制性的，有條件可實施，不具備相關條件則可暫緩。
另外，老舊小區改造需“尊重居民意願”，這也是6月19日召開的國務院常務會議的政策導向之一。在具體執行層面，居民意願確實發揮了很大的作用，但亦不排除當中夾雜著一些反作用力。例如，部分一樓的居民對加裝電梯執反對態度，因為對其無用，即便其不出資不出力，也不希望採光、美觀等受到加裝電梯的影響。
眾所周知，老舊小區的價值往往低於周邊新建小區，原因主要有兩點：一是電梯問題，二是停車問題。若這兩大硬傷得以治癒，老舊小區同樣能夠實現價值最大化，具有與新建小區同等的功能和品質。從這個角度看，老舊小區改造不能只停留在較淺層次和較簡單的事項上，要從根本上解決問題，實現深度改造和革命性、蛻變性的改造。那麼，加裝電梯、配建停車設施就是深度改造，體現小區質變的兩大要素，需引起高度重視。
兵馬未動，糧草先行，老舊小區改造所需的資金則是重中之重，通過財政配資、居民出資、市場運作等方式獲取資金確是一套比較完善的運作體系，有力地保障了這項工程的順利推進。然而從目前的進展來看，財政配資到位，居民也樂於出資提升居住品質，至於通過市場運作吸納社會資本參與改造方面則收效不大。雖然政策支持社會力量參加改造，並由此引導社區養老托幼、家政服務、社區商業等方面的發展，以後續的經營特許作為投資回報，但響應者無幾。究其原因發現，經營社區相關業務的小企業或個體戶財力有限，而具有較大投資力量的機構又尚未洞悉社區市場的良好前景，資金力量與市場認知的錯位造成了“通過投資老舊小區改造獲得市場準入及經營特許”的模式受到冷落。
從人口老齡化加劇，養老及家政托幼等相關服務市場擴容的趨勢來看，社區市場是塊大蛋糕。這塊蛋糕雖尚未完整出爐，但也到了呼之欲出的地步，此時借老舊小區改造之機，一氣呵成地鑄就優質產業鏈、形成良好的經營氛圍和長效機制是為上上之策。有政策的大力支持，有趨勢洪流的推動，社會資本理應關注老舊小區改造及後續的經營服務市場。故筆者認為，房地產開發商，特別是有著物業服務經驗的開發商，對改造老舊小區及參與後續市場經營方面是有著先天優勢的。眾多房企原本也面臨轉型及業務拓展的局面，而參與老舊小區改造及後續經營當為一條不錯的出路。
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