近日，成都一房企營銷負責人向樂居君表示，現在是他做房地產營銷近十年來最艱難的時候，房子賣不出去，業績指標無法完成，業績壓力相當的大。他還反問我，為何成都人不願意買房了呢？對於這個問題，樂居君認為是不存在的，成都作為一個人口淨流入的“新一線”城市，住房還存在一定量的缺口，有很多“新成都人”還是會買房的。只不過在宏觀調控的行情之下，購房者格外珍惜自己的購房資格，買房變得慎之又慎。來自中成房業的統計數據可以佐證，2019年1-10月份，全成都住宅銷售量同比下跌了3%，但依舊高達1758萬平米，約15萬套住宅意味著15萬個家庭安居成都。
▲2019年11月25日，成都第11次蟬聯“中國最具幸福感城市”冠軍
調控政策高壓之下的成都樓市，投資、投機需求不復存在，改善購房、旅遊、度假、康養、學區等住房需求表現出來，幾種住房需求疊加在一起，就讓都江堰成了2019年成都樓市最亮的星。筆者從“住在都江堰”微信公眾號查詢到一組訊息：2019年1-9月份都江堰市的商品房實際備案為14015套，面積123.35萬平米，同比上漲了54.98%；備案金額104.15億元，同比上漲了47.95%；庫存量則環比下降了6.7%，同比下降了10.2%，要知道此時大成都範圍內庫存量上漲了11.5%。總的來說，都江堰樓市各項指標都是非常優異。
（都江堰2019年1-9月商品房銷售情況；數據來源：住在都江堰微信公眾號）
多種需求疊加刺激 都江堰逆市上揚
樓市有這麼一個規律，宏觀調控越嚴格，購房者越理性，買房都得考慮再三。都江堰樓市為何能夠做到逆市上揚呢？這得從購房需求來分析，在“房住不炒”的宏觀背景下，購房無非就是剛需、改善、旅遊度假及康養等，這幾個需求恰好都江堰都能全部滿足。
首先看剛需和改善居住需求。從統計數據來看，都江堰的改善需求偏多，剛需偏少，2018年入市新房的套均住宅面積為102.4平米，2019年就增加到了108.24平米，增幅約為5.7%，市場在潛移默化中演變。中建人居山水頤墅、弘陽都江府、福星惠譽青城府、成都融創文旅城、中鐵水映青城、龍湖小院青城等一批兼具改善功能的住宅產品，都實現了很好的去化。
▲中建人居·山水頤墅開盤選房現場實拍圖
以中建人居·山水頤墅為例，該項目10月26日取得預售許可證，344套新房吸引了548組客戶的網上報名，中籤率約66%，公證搖號選房開盤當天就去化超過8成，隨後幾天順銷幾乎清盤了。據成都房協公示的拿證信息，中建人居·山水頤墅這批次房源包括128-146平米寬境洋房，清水均價約9300元/平米，還有總價350-450萬元/套的觀山院。“客觀來說，我們的價格著實不低，但是購房者的置業熱情並未受到影響，甚至有購房者專程從外地飛回成都，徑直奔向開盤現場選房。”該項目一位負責人如此向四川樂居吐露真言。樂居君曾實地查看過項目，發現該項目的位置、產品、各項配套都可圈可點。
其次是旅遊度假與康養需求。這個更是都江堰的絕對優勢，有充足的旅遊資源與優異的氣候、空氣、水等生態指標。青城山-都江堰景區是世界文化遺產，都江堰水利工程是世界灌溉遺產，都江堰大熊貓棲息地是世界自然遺產，是名副其實的“三遺”之都，景觀資源豐富而且獨一無二，因此都江堰在2019年入選了中國首批全域旅遊示範區。都江堰是亞熱帶季風性溼潤氣候，常年氣溫在10-22℃，四季溫潤，無酷暑嚴寒，非常宜居。最關鍵的是都江堰位於岷江上游，上風上水，地表水質位列四川TOP1，景區空氣負氧離子25000-28000個/立方厘米，空氣質量指數常年為優秀，長期在成都市排名第一位。
▲都江堰所獲得的的部分榮譽
對於旅遊康養度假需求而言，便捷的交通以及城市消費場景也是他們考慮的重要因素之一。背靠成都這座新一線榜首城市，擁有無窮的資源與消費場景，雙流機場以及在建的天府國際機場通達全球，光國際直達航線就有上百條，領事館數量也達到了18家，僅次於北上廣。都江堰還有著四川第一條城際鐵路——成灌快鐵，都江堰也因此早早融入了成都半小時生活圈。通過成灌高速、成灌公路、川西旅遊環線也可以快速抵達都江堰。
▲都江堰M-TR旅遊專線全長20.33公里，串起了主要的景點和地標
政策與重大項目利好都江堰發展提質增速
2017年成都進行了新一輪的城市總體規劃，對都江堰提出了“西控”的發展方針，承擔著成都平原最重要的生態涵養功能，以高端綠色科技產業為主，把綠水青山變成金山銀山。2018年12月，成都市給都江堰提出了“率先建成美麗宜居公園城市和國際化生態旅遊城市”的總體要求，這為都江堰指明瞭發展方向，未來的都江堰將變得更加宜居宜業。
▲美麗宜居的都江堰（圖片來源：成都文明網）
有了政策支持，都江堰的發展如虎添翼，一批又一批的重大項目先後簽約，文化旅遊特色明顯。
- 2019年3月，都江堰市2019年第一季度重大項目集中開工，27個重大項目總投資超139億，項目分為文旅商務類、旅遊工業類、生態農業類和旅遊配套設施類四個類別，具體項目包括90公里天府綠道、天府源田園綜合體、綠地集團都江堰國際旅遊康養小鎮、融創成都文旅城國際會議中心等。
- 2019年5月，都江堰市2019年第二季度重大項目集中開工，10個重大項目總投資約200億元，包括青城山康養中心、藥王仙谷、海航青城山文商旅綜合度假區、萬匠文化都江堰小鎮、若水小鎮自駕遊旅遊等5個產業化項目，項目範圍涵蓋文化旅遊、康養旅遊等領域，簽約總額達147億元，均佈局於李冰文化創意旅遊產業功能區。
- 2019年7月，都江堰市2019年第三季度重大項目集中開工， 20個重大項目總投資超150億，包括青城·溪村項目、中航·外灘國際綜合社區（一期）項目、藍城文創小鎮及田園綜合體（一期）項目等20個重大項目火力全開，助力都江堰農商文體旅產業再升級。
- 重大項目簽約仍在持續ing
據不完全統計，已經入駐都江堰的知名企業有恆大集團、融創中國、綠地集團、龍湖集團、萬達集團、海航集團、中信集團、雲南城投、弘陽地產、福星集團、南峰集團、藍城集團、正榮地產、成都會展旅遊集團、成都交投、成都城投、興城人居、四川交投等二三十家，部分企業的項目投入運營。
據最新消息，總投資550億元的四川省級重大項目——成都融創文旅城，目前進展順利，融創水雪世界（融創雪世界、融創水世界）、成都融創樂園、融創茂、酒吧街、錦秀、豪華度假酒店群（成都融創萬達文華酒店、成都融創萬達嘉華酒店、國際會議中心、熊貓主題酒店）六大業態穩步推進。其中，最受大家關注的融創水雪世界、成都融創樂園將於2020年5月30日正式開業。兩大項目建成後預計客流量為220萬人次和600萬人次左右，將為都江堰帶來巨大的人流量和財富機會。
▲融創水雪世界項目進展實景
▲成都融創樂園項目進展實景
宜居第一城 抄底正當時
以都江堰的世界“三遺”城市、年均兩千萬人次遊客的城市地位來看，當前的城市價值是被嚴重低估的，這座城市不缺購買力、不缺購房者，也就才會出現文章開篇所述的樓盤熱銷現象。目前整個都江堰熱銷項目大致分為三類：
- 一類是價格比較便宜的，如下圖中的南峰水岸華府，六七千的單價，性價比很高；
- 第二類就是以成都融創文旅城為代表，有大型產業支撐的文旅項目，未來人氣比較旺、較大的升值空間，類似的還有綠地無舍青城小鎮、藍城文旅小鎮等；
- 第三類則是以中建人居·山水頤墅為代表的改善型住宅，類似的有永安壹號、楓尚雲錦等。
▲南峰水岸華府：三次開盤三次售罄，每次中籤率都極低，一房難求（數據來源：成都房協公示）
▲成都融創文旅城：連續幾個月備案成交量穩居成都第一名，也是都江堰的銷冠（數據來源：中成房業）
從總體數據來看，2019年1-9月份，都江堰市商品住宅備案均價為8763元/平米，遠低於成都11區，也遠低於西昌、騰衝、麗江這種單一資源的旅遊度假城市。親民的房價和優質的資源，都江堰給了成都人一個購買第三套房的機會。
從土地供應層面來看，上週都江堰供應了7宗城區的優質土地，各項指標優異，配套成熟，拍賣起始價為690萬元/畝，性價比很高。
- 12月10號拍賣的三宗位於奎光塔街道安青社區，臨江安河，有濱河景觀帶，周邊商業、學校、醫院一應俱全。
- 12月11日拍賣的四宗位於銀杏街道學府社區，毗鄰蒲陽河，周邊有都江堰外國語學校、育才中學、光亞學校等，教育配套優質。
這裡需要特別說明的是，中建人居·山水頤墅是2017年取得的土地，兩塊地的樓面地價分別為2625元/㎡和2719元/㎡，洋房清水均價9300元/平米，地價僅佔房價的29%，開發商的利潤空間比較可觀；而反觀成都主城區很多項目，地價已經佔到了房價（含裝修成本）的40%-50%，最高的達到了57%，開發商的利潤空間已經很小很小了。
作為宜居第一城，都江堰以優質的山、水、景和文旅小鎮等眾多優質項目，給了開發商和購房者都更多的機會。曾經，宏偉壯闊的都江堰水利工程讓成都平原成為千里沃野、天府之國；如今，朝著美麗宜居公園城市和國際化生態旅遊城市發展的都江堰，已然成為成都人的後花園。擇一城安家，“問道青城山，拜水都江堰”！
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