09.16 昆明築城史丨樓市“北王”的幾代更迭房產頭條網

導言：從土地到藍圖，從市場到客戶，在昆明這片土地上，市場在不斷更迭，留下了許多或經典或平庸的作品。昆明城市的發展史也是樓市的一部更迭史，大浪淘沙，有些名字被時間鐫刻，有些則被遺忘。

2000年到2019年，昆明的房地產市場經歷了浪潮和波谷，一批批的房企既是見證者也是參與者。十幾年的樓市發展風雲變幻，他們有的積極擴張，有的跨界轉型，有的銷聲匿跡。正是他們的努力建設改變這座城市，帶動了一個個片區的發展崛起。

昆明北市區的發展進程可以說是昆明樓市的一部濃縮的“築城史”。從最初的“不毛之地”到“睡城”再到如今的“城市副中心”。

“北王”的奠定與沉浮

北市區的發展經歷了四個時期，1999年-2006年，是北市區發展最為迅猛的時期。

1999年國務院批覆“昆明總體規劃”方案，北市區被定為昆明市主城區重要的副中心區。昆明市政府將北市區定位為集文教、商務、居住、第二產業於一體的城市副中心區。隨著政策的利好，1999年世博會的召開，大量房企紛紛進駐，北市區住宅體量供應躍居昆明之最。

提到北市區，就不得不提有著“北王”之稱的江東地產。江東地產成立於1998年，至今已有21年的歷史，是雲南本土老牌房企之一，累計開發了三十餘個商住項目。有戲言稱，“在昆明北市區，每八個人就有一個住的是江東的物業”。

江東地產曾以“高性價比”穩坐北市區銷售榜，銷售和清盤速度快是江東地產的一貫操盤風格，在此時期間，江東地產先後開發了多個“江東系”產品“稱霸”北市區。可以說，是江東地產的高速運作讓北市區的發展真正起步，造就瞭如今最為密集的人居片區，在北市區的十多年開發過程中，江東地產累計建設道路長度達8000多米，工程總投資達6800多萬元，打造了江東花園、江東花城、江東鳴翠園等優質的住宅項目，讓北市區成為了昆明住宅小區最集中的區域。但因供應項目多為純住宅項目，商業匱乏、配套不足等問題接踵而來。

（江東地產項目江東鳴翠園）

2006-2009年，是北市區配套起步的一個階段。隨著發展速度過快、開發理念陳舊，住宅項目多為剛需住宅，北市區的人口數量不斷增加，導致了交通擁堵、居住不便等現象，“睡城”之名由此得來。隨著開發商意識到配套設施問題的迫在眉睫，開發模式與項目配比也在逐漸尋求轉變，北辰財富中心、中匯商業中心等商業陸續開發建設。北市區從純住宅開發向著全面配套建設逐漸過渡。

2007年江東地產推出和諧世紀大型綜合體項目後，開發速度明顯放緩，之後的6年內沒有項目開盤逐漸淡出地產舞臺，昔日“北王”的盛名不再。

大牌房企入駐北市區迎來全新換代

2010-2015，是昆明房地產市場大浪淘沙的一個階段，北市區陸續迎來萬科、碧桂園等外來大牌房企入駐，全新的血液注入北市區讓樓市的競爭更加激烈，眾多中小房企被逐漸淘汰，博欣國際（）、天宇瀾山（）、譽峰國際、書香水岸等多個項目因為資金危機爛尾停工，至今仍然無力迴天。

隨著昆明中心城區“南延北拓”進一步擴大，作為城市副中心的北市區，也始終堅定的沿著“一軸兩心”路線，繼續走在昆明城市發展的最前端。這個階段也湧現了新的一批優質樓盤，2013年，俊發集團代表作俊發城首開（），成為迄今為止片區內體量最大的樓盤。該項目對北市傳統住宅項目進行了全新定義，從雲師大全系教育、53萬方商業集群，到14萬方國際酒店等業態，順利成為北市區標杆作品。

2014年，北京路迎來了地鐵時代，昆明廣場應運而生，開業當天客流達到12萬人次，銷售額超過2500萬，盛典三天，客流超過39萬人次。時至今日，昆明廣場依然是雲南商業地產圈的最佳範本。這一時期，如果說俊發城是住宅項目的“北王”，那麼同德就是當之無愧的商業“北王”。

房地產行業進入白銀時代

2015年至今，隨著生產力的提升國民生活水平逐漸提高，剛需、改善、高端購房者分層加劇，開發商開始針對特定購房人群實施針對性營銷。2018年，國家住建部發布《城市居住區規劃設計標準》，新標準明確提出城市住宅用地容積率最高不得超過3.1，住宅建築高度不超過80米（26層）。自此，昆明北市區“高容積率的剛需”項目開發模式將徹底成為歷史。

2017年，碧桂園kcc雲南映象入市，以低密度改善型住宅吸引了眾多購房者的目光，項目最小戶型為119㎡，主力戶型為269㎡的大平層，一度成為當時北市區戶型最大的住宅項目。在此的幾年內，昆明北市區改善型住宅產品逐漸增多，世博生態城-鳴鳳鄰里等改善型住宅都廣受好評。

2015年可以說是住宅產品分化的分水嶺，2016改善型客戶逐年增加，北市區的地產開發模式也在從“數量”向“質量”轉變，低密高品質的住宅已成為市場主流。

結語：從北市區的發展歷程，我們可以看到昆明的樓市成長過程，從最初的剛需住宅到尋求商業和配套，最後到改善型住宅，甚至更人性化的智能型住宅。這是一部昆明北市區的成長史，也是昆明人居生活的進化史。