Hello大家好~
如今新年已經過去
過年的返鄉大軍也都已經回到工作崗位上了
相信大家都已經進入了緊張的工作狀態了吧
當然
驕哥也是如此
回到一線城市
雄心壯志也一起回來了
01
春節樓市遇冷
眾所周知，像北上廣深這樣的一線城市，一到過年便成了空城。我不知道別的城市是不是這麼明顯，反正在上海我是深深的感受過“空城”的狀態。
過年前幾天工作日的早晨，路上的行人和車輛明顯少了很多，堵車情況也是大量減少。地鐵也沒有往常那麼擁擠，一切都趨於平靜。
所以同樣的上海樓市在春節期間也很慘淡，部分新盤的成交量跌至冰點。
大年三十至正月初六（2019.2.4-2019.2.10）上海樓市新建商品住宅成交量僅為29套，成交面積3724㎡，成交均價43962元/㎡。
區域方面，春節期間全市新房成交集中在5個區域，郊區剛需盤是成交主力。
個案方面，春節期間全市10個項目有成交情況，多數依然集中在郊區的剛需項目上。單週成交面積最高的項目為萬科公園大道（備案名：馬橋景城品雅苑）。
該盤位於閔行馬橋板塊，依託軌道交通5號線、S4、S32等，交通便捷。項目主要由高層和疊加別墅所組成，目前僅剩少量在售，戶型為建面約95㎡-126㎡3房和4房，均價約47000元/㎡。
位於青浦徐涇的葛洲壩虹橋紫郡公館（備案名：葛洲壩紫荊苑）成交759㎡位列第二，成交均價57805元/㎡；位於嘉定安亭的安亭高爾夫別墅成交235㎡位列第三，成交均價40000元/㎡。
02
“房價關鍵看信貸”
在流動性收緊背景下，房地產資產的變現能力偏低，買房尤其是非核心城市已不再是穩妥的投資選擇。
央行最新數據表明，2018年末，人民幣房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。
此外，截至2018年末，個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。
個人房貸餘額持續收窄，居民購房槓桿也進入了下行通道。
2018年三季度，全國居民表內購房槓桿率為31.3%，環比下降0.6個百分點，同比下降6.5個百分點。
而從歷史數據來看，2016年四季度居民購房槓桿率達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後6個季度連續下行。
這意味著，隨著信貸政策不斷縮緊、流動性因素的影響，居民加槓桿的空間已經極其有限，房產的變現能力轉差。
直到12月，一直氣氛緊張的樓市有了些鬆綁的跡象，各地政策動態明顯減少，人們對樓市的預期也因此改變。
大數據顯示，12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，為全國首套房平均利率23個月以來首次出現下降。北上廣深等熱門城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基準上浮15%下調到了上浮10%。
驕哥預計，2019年房貸執行利率將下調，會對整體市場產生較大影響，但重點還得看下調幅度有多大。
而且，除房貸利率外還有其他因素會影響市場成交量的變化，雖利率調整有利好因素存在，但不代表成交量就會上升。
以深圳為例，“2019年全市二手住宅的成交量將現下行壓力，全市二手住宅成交量降幅預計大概為5%-10%”，二手房價難以大幅上漲，預計2019年房價漲速將放緩。
在我看來，全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度全面寬鬆可能性不大，信貸將依然處於偏緊的環境中，限貸政策將嚴格執行，但對於自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產政策變化。
對於投資者而言，“槓桿買房”的時代或將一去不復返。
但在每年3、4月份的兩會期間，可能會出臺一些房地產政策，此時購房是相對利好的。
03
豬年上海樓市預期持“穩”
受到春節假期影響，豬年第一週上海樓市“有點冷”。
儘管不少樓盤春節期間依然開門迎客，但整體市場氛圍仍然比較清淡，在調控政策的持續作用下，上海房價總體保持平穩。按照以往慣例，節後市場供應將逐步增加，樓市會逐步恢復活力。
在“房住不炒”的定位之下，豬年上海樓市將以“穩”為主。
2019上海政府工作報告也明確提出，將繼續穩地價、穩房價、穩預期。
這充分表明上海房價既不會大幅下跌。從上海房地產市場的發展來看，2019年應該呈現三個特徵：
第一、房地產市場交易有機會反彈，尤其是供應量在增加，這使得房地產市場呈現了相對活躍的態勢。
第二、價格方面會有所上升，也不排除依然會有價格管控的地方。
第三、結構化調整會增加，尤其是租賃市場的發展機會增加。
從上海房地產市場來說，未來新興板塊會更受關注，尤其是類似奉賢青浦等區域，會成為後續地產發展的重要領域，類似領域的發展，將具備較好的發展機會，也是房地產未來開發投資的重點區域。此類區域的工業用地等也面臨較好的轉性機會。
我認為2019年上海樓市是一個
不斷築底夯實底部，尋找底部的過程。首先從市場的形勢來看，歷史的尺度來看，市場就是一個逐步調整、逐步見底的過程。
其次，從供應量來看，二手房的成交量可能會有所收縮，價格會有回短期回落。從需求來看，受325政策影響的剛需購房者，一旦拿到“房票”，很可能在試產個相對平穩時期選擇入市，市場會相對好轉。
04
房子供應量大，價格“穩”
房子的供需本質上更多的是政策和開發商之間的博弈。
2017年，上海商品住宅新增供應面積約為368.66萬平方米(3.4萬套)，同比去年，大幅下跌50.8%(46.9%);成交量為607.94萬平方米(4.9萬套)，同比去年下降55.3%(54.2%)。
對於2017年上海商品住宅供應量和成交量雙雙腰斬的原因，很大程度上離不開限價政策的高壓，在高壓政策下，開發商覺得虧本，想等到政策放鬆再入市。
然而2018年，政策依然嚴控，且有愈來愈嚴之勢，一直有著“現金流”壓力的房企，在2019年很有可能會拿出囤貨，投放市場。
之前我們統計過2018年12月和2019年一月上海已開盤、即將取證和正在認籌的項目數量。
據統計，上海2018年12月新房市場出現了一次大井噴，約有37個新房項目開盤，推出超過萬套房源。
而緊接這波浪潮之後，2019一季度或有超過40個新盤入市，預計再次推出超萬套房源，供應完全停不下來！
這樣看來，2019年市場上的房子多了也就是商品的供應多了，那房子也就很難出現大幅上漲的態勢。
所以2019年上海的樓市一定會比去年要好，土地成本可控，房企的憂患意識還在，國家嚴控下的樓市市場總會向著健康平穩的方向走。
05
現在就是買房的最佳時機！
2019年，一線城市築底整固，一二手房量價企穩，真可謂是買入一線城市的好時機。
我覺得上海的樓市至今還是非常撕裂的，高端需求是內環的一手豪宅，中端需求是中環外環的品質二手房和郊區新房，低端需求是散步在城市的老破小。
而現狀是高端和低端相對活躍，但中端的置換人群，正在度過最艱難的時候，有倒掛價差的郊區新房還買得動，沒有倒掛且還是沒有地鐵的郊區新盤，普遍去化很差。
而二手房基本都是要砍價10%-15%左右才能成交。
其實對於北京上海這種趕人的城市，樓市最突出的特點就是：供給趨於豪宅化，改善盤價格紮實，沒有剛需，只有“豪剛”。
能買得起還是儘快佔位，畢竟經濟中心上海的房貸利率是基準利率，算得上非常良心，再加上
一線城市的房價始終都是呈上漲趨勢的。所以驕哥建議能買得起的就不要觀望，沒有什麼煩惱是一套房解決不了的，實在不行，就兩套啊。至於今年的房價是漲還是跌，誰都很難給出明確的答案。
現在也許不是買房最好的時候，卻是你唯一可以掌握的時候。
把地產說清楚，把買房講明白。
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