眾所周知的，拆遷補償並沒有全國統一的定價標準，實踐中拆遷方更是借種種緣由壓低補償數額，甚至剝奪被拆遷人接受合理補償安置的權利。很多被拆遷人朋友因此提出疑問，想知道為什麼明明面積差不多的房子，有的能換得幾套安置房，有的卻連一套面積相當的房子都換不出來，如此懸殊的拆遷補償究竟是怎麼算出來的。
那麼，沒有“全國統一指導價”，被拆遷人就只能聽任拆遷方擺佈嗎？拆遷律師總說拆遷談判時被拆遷人心裡要明確補償數額的底線，這個底線價格又是如何計算出來的？
京尚拆遷律師今天就教大家一種最簡單直接的拆遷補償定價方法——“三步定價法”，希望能對被拆遷人確認補償數額區間、判斷拆遷補償是否合理提供一些幫助和啟發。
第一步 確定市場交易價
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款中有規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條在對評估方法的選擇進行適用性規定時，在第二款中也明確提及：“被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估”。
以上兩規定中提及的“市場價格”、“市場法”，即使最簡單直接的房屋售價。在徵收開始前後，被拆遷人可以向專業房產交易機構諮詢瞭解，確認周邊類似房地產成交時價，將這一價格作為最基礎的拆遷補償價格參考。須明確的是，這一價格應作為拆遷補償的最低底線，實際補償標準應不低於該價格。
京尚拆遷律師要特別說明的一點是，通常情況下，市場法應用於國有土地上房屋徵收，即依法可在市場上流轉的房屋。集體土地上房屋的流轉目前尚有較大的侷限性，通常依地方出臺的具體法規規章，根據房屋重置成新價和宅基地區位補償價進行計算。
但有一類較為特殊的情況是，城中村進行拆遷時，土地性質已因徵收變更為國有的，或根據實際情況，也可以將周邊商品房流通成交價格作為補償標準的參考。
第二步 重視徵補方案
無論是國有土地上房屋徵收還是集體土地徵收房屋拆遷，徵收補償方案（徵地補償、安置方案）都是拆遷補償標準最細節化的確定依據。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
《徵收土地公告辦法》第七條規定，有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批准的徵收土地方案，在徵收土地公告之日起45日內以被徵收土地的所有權人為單位擬訂徵地補償、安置方案並予以公告。
也就是說，在徵補方案作出後，主管部門就應當依法將徵補方案向被徵收人進行公告，被拆遷人朋友們要密切關注相關公告，仔細閱讀了解徵補方案內容，結合地方相關規定政策，確定自己面臨的拆遷項目的具體補償標準，在該標準的基礎上計算確定大致的補償數額。
京尚拆遷律師要提醒被拆遷人的是，根據我國《立法法》對法律位階的規定，下位法不得違反上位法，地方政府在制定徵地拆遷相關法規規定時，不能與《土地管理法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》等的規定相牴觸。
如果被拆遷人依據地方規定和徵補方案計算確定的拆遷補償數額嚴重偏低的，並不完全排除徵補方案的內容有問題的可能。如果被拆遷人發現補償方案有蹊蹺，一定要第一時間向專業律師諮詢，找出問題在哪裡，及早將拆遷侵權風險排除。
第三步 嚴把評估報告關
評估程序的重要性，京尚拆遷律師一直在反覆強調。而在實際徵收拆遷過程中，評估結果對拆遷補償數額的確定，也起著至關重要的影響作用。因此，被拆遷人需要從實地勘察記錄和評估報告兩個方面入手嚴格為自己把關。
在依法確認的房地產價格評估機構安排估價師進行實地勘察時，被拆遷人一定要積極配合，主動提供價值評估所需要的資料並幫助說明情況，在實地查勘記錄上簽字前，一定要確認記錄統計的房屋財產情況沒有遺漏和錯誤；如果查勘記錄有錯漏，被拆遷人一定要指出並要求估價師修改，估價師不修改調整的，被拆遷人有權拒絕簽字確認。
評估報告做出後，根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的相關規定，房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示，由估價師對初步分戶評估結果進行現場說明解釋，被拆遷人發現評估報告中有錯誤的可以指出，由房地產價格評估機構修正。
對於評估結果已無錯漏的，被拆遷人可以將其作為確定拆遷補償數額的重要定價依據，拆遷方給出的拆遷補償數額應當在被徵收房屋財產評估價值的基礎上，結合地方政府確定的獎勵和補貼政策計算確定。
最後，實際拆遷過程中，補償數額並不是唯一確定的數字，而是依談判效果不同而存在彈性的價格區間。被拆遷人可以通過自己的談判技巧和專業法律操作，顯著有效地將補償數額提高到合法區間內的最高標準。
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