二手房的寒冬已經來臨，這似乎是最近看到最多最多的消息了。
01
二手房市場一直都被稱為樓市走向的“晴雨表”，反映著市場的冷暖。最近，二少發現朋友圈裡面出售二手房的信息突然多了起來，並且價格逐步開始下調。
“急售學區房，88平方米，房東降價5萬；二七區繁華核心，精裝修三房，房東工作調動急售降價10萬……”
鄭州的二手房價格是不是真的降了？
樓鑑的一個粉絲前段時間給二少說：他最近因為要生二胎，現在住的76平的小兩房要賣掉，置換一個大三房。房子在西三環周邊，掛在中介一個多月，結果打電話的中介倒是不少，但是真正來看房的只有一對剛結婚的年輕夫妻，並且看完後沒有再進一步溝通。
當我問到是不是因為價格標的太高，小區位置不好等原因時，他無奈的說：我們小區緊挨商圈，門口有超市、購物中心，旁邊兩公里以內還有一個不小的公園，並且周邊規劃的還有地鐵。房子吧也屬於中等裝修，只住了五年，去年的時候同小區的房子非常搶手，本來以為我的房子也會很快出手，那邊已經看好的房子正等著交錢。結果現在這邊的房子卻賣不出去，真讓我想不到，二手房行情是怎麼了？
“後來有中介建議我降低總價，以便儘快出手，可是這樣一來，我那房子的報價還不及去年底同小區的成交價格。”他隨後又補充道。
二少的一個大學同學，畢業後就一直從事二手房行業，幾年下來他房子買了，婚也結了，算我們班裡混的很不錯的一個。可是最近吃飯的時候他給我說早在一個多月前就已經離職，二手房實在混不下去，只能著手準備另謀他路了。
另一方面鄭州的二手房成交量也呈現減小趨勢，二少從鄭州市住房保障和房地產管理局官網查看到，今年5月份，鄭州市住宅二手房共成交4614套，相比4月份的5335套少了721套，比去年5月份的5626套少了1012套，而2016年5月份鄭州住宅二手房則成交了7246套。
其實從2017年下半年起，有些中介店面的成交量上不去，租金和人力成本增加，經營不善，已經陸續出現了閉店情況。比如鄭州西南片區回家置業、中環汝河路店已經關店；南部片區的家和升龍店關閉、萬家樂關掉一家店面等；一些品牌中介也不斷並店，縮減店面。
02
那麼2018年上半年全國的二手房市場又是怎麼樣一個情況？
從統計局二手住宅價格數據：北京上海降勢明顯根據國家統計據的70大中城市住宅價格數據，2018 年1-6 月，全國70 個大中城市中，二手住宅價格環比上漲的城市數量依次為 45 個、49 個、59個、59 個、61 個、66 個，其中6 月的66個在 2015 年以來的統計數據中最高，這說明上半年全國二手房價在繼續上漲的城市仍在增多。
我們再從北京、南京、杭州、蘇州、上海、深圳、廣州七城的二手住宅成交量來看，2018年上半年，七城二手住宅的總成交量為348859 套，環比2017年下半年增長7.7%，同比2017 年上半年下降15%。七城二手住宅交易總量在2016年上半年達到近幾年高峰，2016年下半年開始下降，而這正是全國樓市政策收緊、2016年十一前後全國掀起調控風暴的半年。
據我愛我家集團相關數據統計顯示，經歷2017年的下行後，市場在2018年重新回升，雖然增幅不大，但探底趨勢已經結束。
全國二手房交易量在2017年的兩個半年基本上都是處在下降趨勢，但2018年北京、上海、蘇州等城的半年交易量開始回升，南京、杭州、廣州等城的交易雖然在下降，但降幅明顯減小。整體上全國二手房市場在2017年的低谷之上有所回溫。
主要的二手市場裡，北京的交易量、交易價格都領先其它城市，但北京的二手房價2017 年下半年、2018年上半年都有明顯下跌，其它城市則是穩中有升。
總的來說目前全國房地產市場政策並未放鬆，未來全國二手房市場的回溫幅度也較為有限，平穩將是市場大勢所趨。
03
然而就像房租市場一樣，鄭州二手房市場作為特例，沒有跟隨全國的潮流呈現回暖的趨勢，究其原因主要有以下幾個方面：
1、因為新房限價，導致新房二手房價格倒掛嚴重；
2、二手房因為銀行估價一般較低，再加上雜七雜八的稅費，最後我們所要準備的首付基本上都達到5-6成了，高出新房一倍左右；
3、二手房交易流程繁瑣，風險高。一方面要擔心房東違約等，一方面還要提防黑中介。再加上2016年鄭州樓市的瘋狂，二手房房東違約、坐地起價的消息層出不窮，導致購房者對二手房更是謹慎和忌憚；
4、一般來說二手房的小區環境和綠化較差；
5、二手房戶型一般設計的較為落後，跟不上時代潮流；
6、車位比方面也是個問題，一般來說年代稍久的小區，車位配比嚴重不中，甚至地下車位都沒有，人車分流就更不用說了；
那麼這樣的情況下，哪些人適合在鄭州二手房市場下行的情況下撿漏呢？結合二手房的特點主要有以下幾種購房者：
1、擔心未來房子質量差的，不想成為交房即維權一族的購房者；
2、二手房一般來說周邊的配套比如購物中心、醫院、交通等都已經發展成熟；對生活配套較為看重的購房者可以考慮下二手房；
3、急著結婚入住的，二手房一般來說都是裝修好的，可以直接拎包入住。一方面避免了甲醛的危害；另一方面也可以避免新房鄰居們裝修時間不統一，而導致難以正常生活的窘態；
4、對教育比較看重的購房者，因為二手房一般都是位於成熟的主城區，教育資源豐富、優質。
其實綜合來看，買新房和二手房各有各的優缺點，而我們最終還是要根據自身的實際情況和市場情形來決定。
04
網上大家對於新房和二手房依然呈現兩種不同的態度。
更青睞二手房的網友表示：
@西門白甫
最近兩年鄭州的新房太不靠譜，買新房就像賭博，你完全不知道自己的房子未來是什麼樣。與其交房就維權還不如買二手房呢！畢竟能實打實的看到房子怎麼樣，小區綠化景觀、物業服務等也都能看到。
@豫東小農
如果遇到環境好，位置、戶型都不錯的房子，價格又接受，這樣的二手房為啥不考慮？不敢怎麼說，買二手房省去了裝修甲醛的危害，買了就能住，對於我們這些不鏽鋼的剛需很適合。
@等待
其實我選二手房最重要的還是因為安全，完全不用擔心開發商爛尾，並且有些二手房小區的物業費也比較低，重要的是服務也並不是很差。
@濤聲依舊23268
我是那種喜歡撿漏的人，平時沒事多往中介跑跑，說不定就能遇到房東急著出國賣房的，嘿嘿~
更熱衷於新房的網友表示：
@牛哥的天空
那些二手房降價的畢竟是少數，總體來說大部分房東依然呈現出觀望的態度，並且一些地段稍好，房齡新的價格真的太高，買了不划算。
@伊品帥鍋
說實話，現在銀行在評估二手房的時候都不願意估太高。我一個朋友買了一個比較老的二手房，180萬，銀行直接給估了70萬，最後他也懶得貸款了，直接全款了事。
@放牛王二娃
新房現在限價，周邊的二手房價格高出不少，誰會去買二手？
@秋商
現在的二手房都賣不出去，再去接手不就高位站崗了嗎？價格這麼虛，誰願意去接盤呢？
最後總結大家的觀點，其實關於買新房還是二手房的重點就兩個：
1.新房價格低，但是需要等，而且有很高的維權風險。
2.二手房價格高，即買即住且配套成熟，省去維權煩惱。
✎今日小話題
現階段你願意買二手房還是買新房呢？
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