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在去槓桿的背景下，房地產企業的融資環境備受考驗，已經習慣通過銀行貸款來融資的房企，正在經歷一場資金困局。
8月16日，一位房地產企業市場部相關負責人向《中國經營報》記者坦言，7月份他們向銀行申請了20億元貸款，並在當月遞交了所有資料，目前銀行方面還沒有確切消息答覆是否可以授信。“當前銀行還是傾向於對大型房企授信，但額度也有限，相比較而言，中小房企的生存更難。”
所以，迴歸信託融資渠道正在成為當前大多數房地產企業的一個選擇。
普益標準報告統計，截至 2018年1季度末，房地產投資信託規模為2.37萬億元，較2017年第4季度末上升3.87%。
但由於信託交易對手對資金的需求較為迫切，使得信託產品收益率上漲成為必然。預計未來，信託產品年化收益率大概率會繼續小幅攀升。
收益率破“8”
今年上半年，信託產品收益率一直水漲船高，房地產信託成為收益率攀升最典型的“代表”。
用益信託研究院分析，7月共有48家信託公司披露了產品預期收益率，其中有12家信託公司的平均收益率超過 8.5%，有9家信託公司的平均收益率為8%~8.5%，有25家信託公司平均收益率為7%~8%，有 2 家平均收益率為6.6%~7%。
該研究院最新的預測結果判斷，短期內信託產品平均收益率破 8%的公司會繼續增多。
這一判斷和普益標準的研究結果類似。
根據普益標準發佈的報告，截至目前，房地產信託平均最高收益率已從2016 年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.30%，總體上浮1.37%；而平均最低收益率則從 6.63%逐漸上漲到2018年6月的7.72%，總體上浮 1.09%。
記者注意到，此前，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會黨委書記、主席郭樹清曾在第十屆陸家嘴論壇上表示，“在打擊非法集資過程中，努力通過多種方式讓人民群眾認識到高收益意味著高風險，收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金。”這說明，信託收益已經開始嚴重偏離正常收益，逼近並超過危險警戒線。
對於信託產品收益率持續上漲的現象。
用益信託研究院研究員分析認為，就目前來看，地產行業的融資渠道持續收緊，但房企融資需求持續高增長，房地產信託項目的收益率還有向上的空間。“從資金端來看，市場資金面總體偏緊，使得資金成本逐步走高。”
根據Wind統計數據顯示，在2017年，126家上市房企負債合計超過6.58萬億元，相比2016年，增長幅度達到34%，平均負債率達到了驚人的79.1%，比去年上升1.85個百分點，已經十分接近80%的紅線。
負債率上升的背後，企業融資渠道逐漸收窄。以當前企業熱衷的發債為例，截至目前，有近20家龍頭房企中止公司債的發行，累計金額接近500億元。
對此，北京一位大型信託公司人士介紹，在經濟下行和金融去槓桿的大環境下，實體經濟中優質項目難尋，開發商從資本市場獲得新資金的規模也在繼續收縮。“對企業來說，宏觀環境不好，擁有充足的現金流才是王道。”
清理資金池
事實上，信託產品收益率的飆升，也成為投資者選擇購買信託產品的一個重要指標，但隨著新監管政策的發佈，對投資者而言，需要對產品的風險管理能力進行甄別。
今年4月份《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》（以下簡稱“資管新規”）發佈，資管新規通過打破剛性兌付、禁止資金池操作、控制分級比例、提高合格投資門檻、淨值計算等組合拳，對整個信託行業的業務結構產生全方位的深遠影響。
對於信託公司來說，新資管新規關於嚴格界定標準化資產、清理資金池等要求，將使得信託公司難以再借助資金池為房地產信託產品發行提供過橋資金。
上述信託公司人士介紹，禁止使用過橋資金的做法，在一定程度上會拉長產品發行週期，增加產品發行難度。“對信託公司來說，在未來提高信託資金的募集能力，將成為信託公司開展房地產業務的核心競爭力”。
更為重要的是，資管新規要求，資產管理業務不得承諾保本保收益，今年以來，打破剛性兌付已經成為行業監管重點。
此前，央行發佈《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，根據規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。
普益標準信託研究院相關負責人在接受採訪時表示，央行發佈的規定，意味著信託公司只負責賠償因自己違背信託合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發生的風險，則完全要由投資人承擔。“金融產品的剛兌神話在監管層其實已經有明確的規定，投資者需要對自己的投資行為負責，所謂的剛性兌付其實在逐漸打破。”
7月中旬，一位股份制銀行私人銀行相關負責人在接受採訪時表示，資管新規的發佈，對信託產品來說，使其產品合規性越來越強，特別是資金池的清理，確保了信託產品資金用途。“資管新規要求下，信託公司和投資者的關係將逐漸回到信託法律關係中，其中對剛兌新規的解釋，長期看有利於加強投資者教育”。
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