新浪樂居訊 深圳房價，是讓人神經緊繃的存在，話題的重要性自2015年後尤其凸顯。而活躍的買賣市場下，讓不少“專家”、“劍客”、“自媒體”走向幕前，指導我們如何買房。

但很少人認真回答，到底深圳房價怎麼漲起來，價格是否會一直上漲？房價高企的年代，再談租售比還有沒有意義？具體落地到選房原則上，有何種具體的因素與標準，可以讓我們的選擇不旦贏在起跑線上，還可以跑贏終點。

深圳購房者最務實，他們需要擁有豐富實操經驗的操作者、最勤奮的跑盤者，以及對深圳房地產行業擁有最本質認知、絕無虛言的總結者。近期筆者發現這樣一位房地產新生代，也許我們能從這位騰訊轉型到房地產行業的實操者口中獲得答案。

5月13日，在《白先聲第二講：2018-2020年深圳趨勢研判和階段性操作分析》的講座上，大白首次公佈了他的買房故事和微觀選房攻略。

大白的買房故事：撿漏VS入坑

細節往往在不經意間成為決定勝負的一子。通盤算下來，落子的瞬間至關重要。

海境界是後海的神盤，開發商在做產品時把最好的朝向都給了兩房，而三房均是朝西、朝北戶型。這就導致了海境界的兩房單價很高，而三房、四房的單價很低，價格差異最高時將近30%。

2017年年中，大白看房期間看到了三房朝南的房源，正對花園。由於大戶型的單價低，而中介和業主均沒有意識到房源的稀缺性，評估的價格均偏低。長年遊走於市場一線的大白敏銳地抓住了機會，以746萬元的總價吃下87平的3+1房，單價8.5萬。目前，該房源價格已經到了1000萬，將近一年的時間裡漲了254萬，漲幅超過30%。同時期後海樓盤的漲幅約在20%左右。

“很多時候溢價來自於買入那一刻，而不在於賣出的那一刻。”

而在數十次買賣中，讓大白記住的還有一次失敗的經歷：深圳灣三湘海尚的雙證房源。

由於早期開發商定價高，樓盤透支了未來的價格，導致價格一直無法上漲。大白在2015年年初買入三湘海尚，總價為1006萬，彼時前業主剛收回購房成本，需要雙證購買。當時大白做了一個判斷：雙證的房源已經走到了最低點，不會再更低了。基於這個判斷，大白果斷買入房源。

而一年後的“深八條”，打亂了大白買房的節奏。深八條規定，非深戶需連續繳納五年社保才可在深購房。“三改五”大大加大了購房門檻，名額正變成房產遊戲中最稀缺的武器。

面對瞬息萬變的樓市，及時止損比怨天尤人奏效。大白快速做出決策：以1890萬賣出房源，買入優質股太古城小戶型。截至賣出時，該房源漲幅約為30%，深圳灣的平均漲幅在50%以上。通過該房源，大白總結出一個硬道理：買房需要關注的是是否在合適的時間點買入，因為有些產品特別是新房產品，在不合適的時間點溢價會特別高，不同的時刻選的差異非常大。

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微觀選房技巧：如何走出選擇困難症？

這裡有地鐵，那裡有舊改；三樓戶型好，十樓朝向棒；東進高歌猛進，西邊窮追不捨...買房時，選擇困難症該怎麼治療？在大白眼裡，不是每一個要素都有用，有的被高估了，有的被低估了。而買房前後的因素，也因購房者的不同需求產生巨大的差異。

被高估vs被低估的因素

被高估的因素

1、單一設施或者高價樓盤的“拉動”

第一個因素是容易被高估的拉動效益。

大空港要造會展中心意味著沙井房價要飛？深圳灣1號或者是壹方中心入市，會不會拉動周邊房價？單一設施對旁邊的房子到底有沒有拉動？

單一設施如果能夠拉動，那需要一個前提，就是一定能夠帶來購買力。造一個公園或者是圖書館基本上帶不來任何就業人口和產業人口，對房價不會有影響。

壹方中心會不會拉動周邊的樓盤（如花樣年）？首先，拉動的前提是有可替代性。買不起壹方中心的人會買花樣年嗎？完全沒有可替代性。因此，一個高價樓盤如果和周邊沒有任何可替代性，是不存在拉動的，只有兩個選擇之間有可替代性才能拉動。

2、市區的新增地鐵

如果沒有11號線，福永、沙井基本上不會承接南山科技園的人口。因為11號線降低了時間成本，所以一部分人從南山殺到了福永沙井，這個時候福永沙井的價格有所上漲。也就是說地鐵要改變產業人口格局才能改變價格。

但是市區呢？市區的地鐵是帶不來產業人口的，因為產業人口密度已經足夠高了。所以市區哪裡通一條地鐵基本上對房價沒有太大影響。

地鐵需要激活一些原本通勤不適合到達的區域，市區加新增地鐵是沒有太大意義的。

3、過分誇大景觀的作用

景觀的溢價取決於掏不掏錢。很多人很喜歡聊景觀，讓他真正掏錢的時候就不掏了。這就是景觀的特點，很多人作為口頭的表述，作為觀點的時候容易高估了景觀，但是真正掏錢的時候又會低估景觀。

另外，在不同的預期下表現出來的溢價也明顯不同。市場上漲的時候大家都很樂觀，人越樂觀關注點就會越偏上層需求，所以這個時候對景觀的認可更高。但是人一悲觀，就只要吃飽肚子就可以了，上層需求就可以省略了。所以悲觀的時候，景觀就容易被低估。

被低估的因素

1、新房交房期的微觀不均衡

如果對市場關注足夠深，就會發現但凡一個新盤剛交房的時候都會出現非常短暫的真空期。首先，中介沒有充分入駐；其次，購房者沒有充分關注到；第三，在一個新房交房的時候，投資客往往對價格就不苛刻。

這個時候就容易產生普遍的微觀不均衡期，一般是1到3個月，這個時候可以買到一些相對比較便宜的物業。折價基本上是5%到10%，極端情況是15%左右。

2、綜合體

第二個低估點是綜合體。鏈家的交易數據反映出來的結果是，地鐵的效果並不如現在綜合體的來得大。商業空間已經承接了生活很大一部分需求，這種情況下，商業綜合體是生活的一個重要組成部分。隨著人的生活節奏越來越快，家庭成員越來越少，綜合體的作用將逐步上升。

3、不起眼的距離

由於微觀距離非常影響家庭日常生活，而且是在小孩的問題上，所以實際上學位房的微觀距離是很大的因素。在選購學位房的時候可以考慮學位房實際的微觀通勤距離，影響是非常明顯的。

前置VS後置因素

前置因素：學位、通勤、戶型、樓層、車位、實用率

後置因素：物管、人群、層高、微觀位置

置業之前的因素是前置因素，是買房前就會明確遇到的問題，納入到了考慮中就可以直接在前期影響到房價。買房之後的因素是後置因素，不買房不住進去是不知道的因素。前置因素決定買不買，後置因素決定想不想逃出來。

正確看待前置、後置因素的態度是怎麼樣？千萬不要做作聰明把後置因素全部考慮進去，如果是投資場景，請你遵照大眾的思維方式。當然有一個前提，就是這些後置因素不能爛得突破天際。

但是自住場景的話，後置是很需要考量的因素，特別是家庭成員比較多，比較有生活經驗的人，建議著重考慮後置因素。

舉個例子：太古城和三湘海尚。

太古城的優勢都在前置，實用率高、車位充足、戶型OK、地鐵上蓋、學位可以，帶商業。但是物管很差，住著很不好。微觀位置問題很嚴重，因為小區圍合式，樓棟距離特別近，導致對視、遮擋比較嚴重。因為前置因素非常優秀，所以太古城無論是可交易性還是漲幅，都不輸於任何一個樓盤。就是因為前置因素特別優秀，但是後置因素的缺點並沒有對價格和購買產生太大的影響。

三湘海尚的特點是微觀位置特別好、人群特別好、物業管理也很好。後置因素基本上很完美。前置因素是使用率低，車位沒問題，戶型和實用率優質，通勤不太好。前置因素看起來不是很亮眼，導致的結果是無論是可交易性還是價格的上漲幅度，都會比太古弱一些。

退過來講，如果自住還是建議買三湘；如果投資，還是考慮太古城。