一
在《物權法》通過並實施以前，由於我國並未建立起全面完善的物權法律制度尤其是不動產登記制度，因此對於不動產登記的法律性質，實踐中多存誤解。例如，建設部於2001年發佈的《城市房屋權屬登記管理辦法》就將房屋登記理解為房屋主管部門代表政府對房屋產權關係進行確認的行為（第3條），甚至將房屋權屬證書理解為權利人對房屋享有權利的“唯一合法憑證”（第5條）。受此觀念的支配，司法實踐中不乏有人將權屬證書或者不動產登記簿的記載作為不動產權屬確認的依據。顯然，這種做法不僅誤解了不動產登記的法律性質，而且也誤解了人民法院在不動產權屬確認中的地位和作用，因為大量權屬爭議案件正是由於原告認為登記在被告名下的不動產屬於自己所有而提起訴訟，如果人民法院簡單依不動產登記簿的記載進行確權，原告提起訴訟的目的如何實現？人民法院通過民事審判定分止爭的功能又如何能夠實現？
《物權法》通過並實施後，上述將權屬證書作為當事人享有權利之“唯一合法憑證”的觀念以及將不動產登記簿的記載作為確權依據的做法並未從根本上得到轉變。之所以如此，一個重要原因是《物權法》第16條第1款規定：“不動產登記簿是物權歸屬與內容的根據”。據此，有人誤認為不動產登記簿的記載就是人民法院確權的實體依據。為了消除這一誤解，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法司法解釋（一）》）第2條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”顯然，根據這一規定，在當事人因不動產權屬發生爭議時，人民法院不能簡單依據不動產登記簿的記載來確認不動產物權的歸屬，而應根據真實的權利狀態來確認不動產權屬。言下之意即是，不動產登記簿的記載並非人民法院對不動產權屬進行認定的實體依據。但如此一來，司法實踐中將面臨兩個問題：其一，既然不動產登記簿的記載不是確權的實體依據，那麼不動產權屬確認的實體依據是什麼？或者說，當事人究竟應如何舉證（拿什麼證據，證明什麼事情，證明到何種程度），人民法院才能認定“不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人”？其二，既然不動產登記簿的記載並非人民法院確權的實體依據，我們又如何理解我國《物權法》第16條關於“不動產登記簿是物權歸屬與內容的根據”這一規定？當然，要回答這兩個問題，首先必須回答為什麼不動產登記簿不是確權的實體依據。
二
既然不動產登記簿並非不動產權屬確認的實體依據，那麼不動產權屬確認的實體依據究竟是什麼？對於這個再平常不過的問題，很多人可能沒有認真思考過，因此一旦被問及，會一時答不上來。其實答案很簡單：無論是從理論上講，還是從立法上講，不動產權屬確認的實體依據應是《物權法》關於不動產物權變動的規定，因為只有發生了物權變動，人民法院才能據此確認相應的物權歸屬（這也正是物權變動規則在《物權法》上如此重要的根本原因）。人民法院之所以不能簡單依據不動產登記簿的記載來確認權屬，原因就在於不動產物權的變動並非都要通過不動產登記簿體現出來。也就是說，不動產物權的變動與不動產登記簿的變動並非始終是同步的。在現行法上，既存在物權已經發生變動，但並未通過登記簿表示出來的情形，也存在登記簿雖已公示，但物權並未發生變動的情形。關於這一點，筆者曾多次撰文予以澄清。但是，由於不動產登記與不動產物權的關係極為複雜，故有再次予以澄清的必要。
不少人認為，儘管不動產登記簿只是不動產物權的公示方式，但由於我國《物權法》第9條將登記作為不動產物權變動的生效要件，故不動產物權的變動與不動產登記簿的記載應該“同步”，在此背景下，依據不動產登記簿的記載來確認權屬，也就是依據不動產物權變動規則來確認權屬。顯然，此種觀點是不正確的，因為《物權法》第9條雖然規定不動產物權的變動“未經登記，不發生效力”，但同時規定“但法律另有規定的除外”。可見，並非所有的不動產物權變動都會通過不動產登記簿反映出來。此種不通過不動產登記簿反映出來的不動產物權變動，在理論上也被稱為“登記簿外的不動產物權變動”。
三
在我國現行法上，究竟有哪些不動產物權變動不需要通過不動產登記簿反映出來呢？這就涉及到不動產物權變動的基本結構。我國《物權法》將物權變動分為基於法律行為發生的物權變動與非基於法律行為發生的物權變動。說得通俗一點，前者主要是指通過交易關係（根據當事人的意思）發生的物權變動，而後者則是指不是通過交易關係（非根據當事人的意思）發生的物權變動。對於基於法律行為發生的物權變動，各國民法大多采取較為統一的物權變動規則，學理上稱之為物權變動模式。從比較法的角度看，大陸法系國家或者地區主要存在兩種典型的物權變動模式：形式主義與意思主義。顧名思義，形式主義物權變動模式是指物權的變動除了當事人作出有效的物權變動意思外，還需要完成法定的形式要件，即動產為交付、不動產為登記；所謂意思主義物權變動模式，則是指物權的變動僅需要當事人作出有效的物權變動意思，無需完成法定的形式要件。依民法通說，我國《物權法》對於不動產物權變動，原則上採形式主義物權變動模式，例外情形下采意思主義物權變動模式。顯然，在採意思主義物權變動模式的情形下，由於登記並非不動產物權變動的生效要件，故大量不動產物權變動無需通過不動產登記簿反映出來。
在我國，由於意思主義物權變動模式僅在例外情形下才適用，故因此導致物權與登記不一致的可能較小。但是，在非依法律行為引起的不動產物權變動中，物權已經發生變動但未辦理登記的情形則較為常見。在非基於法律行為發生的物權變動中，由於引起物權發生變動的原因不同，物權變動的條件和時間節點也各不相同，因此無法建立統一的物權變動規則——例如法律文書引起的物權變動自法律文書生效時發生效力，徵收引起的物權變動自徵收決定生效時發生效力，事實行為引起的物權變動自事實行為成就時發生效力。不過，儘管非基於法律行為發生的物權變動沒有統一的規則，但並非沒有共性。根據《物權法》第28條至31條的規定，無論是非依法律行為發生的不動產物權變動，還是因繼承或者遺贈發生的不動產物權變動，不動產登記既不是物權變動的生效要件，也不是對抗要件，登記僅具有宣示的功能；只有在權利人處分物權時，才需要辦理登記。也就是說，非基於法律行為發生的不動產物權變動以及因繼承、遺贈發生的不動產物權變動，也都無需通過不動產登記簿反映出來。
由此可見，《物權法》第9條規定不動產物權變動“非經登記，不發生效力”，僅適用於基於法律行為發生的不動產物權變動中法律採形式主義物權變動模式的情形，既不適用於法律採意思主義物權變動模式的情形，也不適用於非依法律行為發生的不動產物權變動以及因繼承、遺贈引起的不動產物權變動。由於在不動產物權變動並未通過登記簿反映出來的情況下，不動產物權可能已經發生了變動，但當事人卻並未辦理登記，故不能簡單依據不動產登記簿進行確權。
四
值得注意的是，在基於法律行為發生的物權變動中，如果採用形式主義物權變動模式，是否可以根據不動產登記簿的記載進行確權呢？在很多人看來，在基於法律行為發生的不動產物權變動中，如果法律採形式主義物權變動模式，則物權變動與不動產登記簿的記載應該是“同步”的，因此根據不動產登記簿的記載確權也就是根據不動產物權變動規則確權。筆者認為，這一觀點值得商榷，因為在形式主義物權變動模式下，我國民法理論不僅堅持區分原則，而且還堅持要因原則。根據區分原則，即使當事人簽訂的買賣合同、擔保合同等原因行為有效，且已經辦理相應的登記，也不意味著物權已經發生了變動；而根據要因原則，即使當事人已經辦理完登記，但如果所訂立的買賣合同、擔保合同等原因行為被認定無效或者被撤銷，則物權變動已將被認定無效。可見，即使在形式主義物權變動模式下，也不能保證物權的變動與不動產登記簿的變動永遠是一致的。關於這一點，筆者還將在後續文章中進一步詳細討論。
五
綜上，在我國現行法上，既存在物權已經發生變動但未辦理登記的情形（意思主義物權變動模式和非依法律行為發生的物權變動），也存在當事人已經辦理登記但物權沒有發生變動的情形（區分原則和要因原則）。也就是說，即使不考慮登記機關和當事人自身的原因導致登記發生錯誤的情形，不動產登記簿的記載與實際權屬不一致的情形，在我國現行法上也是不可能被完全消除的。這是因為在我國物權法上，不動產登記僅僅是不動產物權的公示方式，並非權屬本身。因此，不動產登記簿的記載既可能與實際權屬一致，也可能不一致。這也正是人民法院不能簡單依據不動產登記簿的記載進行確權的根本原因。
當然，儘管不動產登記簿並非不動產權屬確認的實體依據，但這並不意味著不動產登記簿的記載在不動產權屬確認之訴中沒有任何意義。相反，不動產登記簿在權屬確認中扮演著極其重要的角色。也正是如此，才有《物權法》第16條第1款的規定。至於這一條款究竟應如何理解，筆者也將在後續文章中予以解讀，敬請期待。
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