僅23天，海南樓市經歷了從投資狂歡到樓市冷卻的瞬間，再到部分開閘希望重燃的逆轉。而那些工作在一線的直接相關者，也跟著政策的轉變經歷著人生的選擇鉅變。
財經天下（ID：cjtxzk）
文｜李玲
“李姐，現在海南引進人才可以落戶，你看要不要考慮一下。”5月14日，海南人才引進計劃公佈不久，1個月沒開張的海口中介楊燦就發來消息，試圖突破這個月零成交的業績。
兩天前在海口見到他時，他仍堅守在空曠的辦公室裡。原本14人的銷售團隊，自限購後走了大半，僅剩下4個銷售人員和14臺擺放整齊的電腦。他告訴我，團隊馬上要搬家了，入不敷出已經讓公司難以為繼，辦公點將要搬到面積更小、租金更便宜的地方。
4月22日，維持了近2年的海南房產黃金時代驟然停止。具有與“中國傳統式房地產”正式決裂意義的海南史上最嚴限購令出臺，首當其衝的是房產服務業，離職潮在眾多房屋中介公司中蔓延。
5月14日，“百萬人才進海南計劃”公佈，以大專為最低學歷限制，給予人才落戶。而其中最重要的一句話，“自落戶之日起在購房方面享受本地居民同等待遇，”給近乎癱瘓的樓市添加了重新運作的動力。
僅23天，海南樓市經歷了從投資狂歡到樓市冷卻的瞬間，再到部分開閘希望重燃的逆轉。而那些工作在一線的直接相關者，也跟著政策的轉變經歷著人生的選擇鉅變。
中介：從兩倍於當地工資到底薪難保
做房產中介1年多，最近中午要留守，晚上要值班到9點的作息時間，讓海口房產中介楊燦抱怨不已。“沒辦法，現在很多同事都覺得難做就走了，這也是沒辦法的事情。”楊燦所在的海口三星地產公司，在限購令之後出現了大波的離職潮。“走了很多了。本身這個行業競爭壓力就大，有些人承受不住就要走。也不可能一直耗在這裡。”
“就像一個蛋糕，之前是你可以吃的，現在只能看。”他負責的業務包括新房和二手房，2017年到2018年4月前，賣的最好的是新房，特別是在2017年，新房業務增加的提成能比一般情況下的工資多4000—5000元。
在人均工資兩三千的海口，每月比別人多出四五千元是非常誘人的，他當時也暗自為自己從保險行業跳到房產業感到慶幸。但好景不長，海南成為自貿港前，火熱的房地產業開始慢慢冷卻。
坐在海南沙灘上的“候鳥老人”。他們曾經是海南購房的主力軍。@視覺中國
楊燦所在公司提前得知了限購的消息，在他的記憶中，3月底，公司就開始停止外地客戶的購房交易。“也不是不能做，但因為必須要審核，時間長一點不就白費了。”楊燦的工資也是在那個時候開始變化，從高於平均水平近2倍到不及周邊人。
4月22日限購令發佈。“非海南省本省居民只能購買一套住房，且要提交24個月的社保繳納證明”、“首付款比例不得低於70%，5年後方可轉讓”等針對性的限制條款，讓海南樓市瞬間降到冰點。
明確的政策斬斷了房產服務者的最後一絲念想，很多人選擇脫離這個行業。最初的表現是離職潮在眾多房屋中介公司中蔓延。
在楊燦離職的朋友和同事中，一些人決定先停一段時間，出去旅遊。他們或是因為之前新房火爆時賺得盆滿缽滿，或是家中土地恰好處於核心區域被徵用。“這邊的人均工資在2000多一點，但消費特別高。我就是海南人，現在還沒買房，在這裡我買不起。”楊燦抱怨，除了得到拆遷補償款的當地居民等夠輕易買房，其他海南人很難買得起房。
在限購令持續近一週後，日漸蕭條的房產服務公司開始另謀出路。“現在很多企業已經開始去其他地方考察，你今天訂一張機票，說不定旁邊就是要去雲南考察的團隊。”一些規模較大的公司開始轉移陣地，他們組團去雲南等同樣是旅遊城市，但樓市限制較少的地方考察。一些中介公司開始變相裁員，各種名目的日常扣錢將員工的底薪扣得幾近於無，離職成為不得已的選擇。
“我們公司要換個地方，現在這個門店的租金很貴，換一個租金比較便宜的減少壓力。”幾乎為零的收入跟營業成本支出早已成為公司運營的巨大壓力，1個月沒開張的楊燦現在“基本整天都沒事可做。”
最瘋狂的時候，楊燦一天能帶10多個人看房，很少有休息時間。現在，偶爾出現3個人就算是驚喜，儘管成交量為零，但至少證明還有人想要買房。
在4月22日晚間，得知海南實行嚴格的限購政策的園藝設計師老陳一開始並沒有在意。
2002年來到海南的老陳目睹了當地的鉅變。那時的海口市還以美蘭機場舊址為中心，現在大多城區區域那時是未經開發的原生態村莊，老陳現在工作的澄邁縣老城則維持著“一人一牛茅草棚”的原始農耕狀態。2013年，海南主打國際旅遊島，城市逐漸規整潔淨起來，街景更向城市靠近，城區周邊隨處可見的茅草棚也不知不覺消失。
澄邁縣隨處可見的施工樓盤。圖/AI財經社 李玲
海南成為自貿港前的4月初，老陳所工作的酒店附近，未開發的莊園裡許多樓盤開始如雨後春筍般冒出了頭。“可能別人消息比較靈通。”他覺得，自貿港讓這些本在沉睡的計劃瞬間清醒長大。
變化的不僅是城市，成為自貿港後，澄邁縣城郊也遍佈樓盤。他跑步時發現，“旁邊的鄉村突然在1個月裡冒出來那麼多的房，真的是突然的一下。”
令老陳沒想到的是，政策對周遭環境的影響如此立竿見影。變化在4月後尤為明顯。
2016年海南房產牛市開啟後，很多外地人慕名而來。現在，限購政策使得情況急轉直下，新房賣不出去，澄邁縣很多房產中介都選擇順勢退出。“我在城市裡逛，很多店鋪都已經完全萎縮的。”外地人買不了房，中介手上的房子也不能賣的情況下，澄邁縣的房產中介機構幾乎停止運轉。他認識的很多外地中介，不久前都回了老家另謀出路。
10個看房者，8個外地人
老陳記得，2016年年末，2017年年初的時候，海南房價開始了明顯的一波上漲。
那是海南房產的黃金時代。開發商將房子賣給得到大量拆房補償款的當地居民，來刺激樓市，這使得數據上，海南全省2017年房地產投資佔GDP比重為46%。
但海南當地人口900多萬，大部分自己有地，因此原住居民剛需的房子並不多。在海南2017年的固定資產投資裡，房地產投資達50%。
2016年，海南全省的買房總量中，本土居民所佔比例只有10%，即使算上在海南工作多年的新海南人的10%，海南人的需求也不過20%。這意味著，作為中國最依賴房地產的省份，海南的大量房產服務業，近乎為外地人而生。
據楊燦回憶，限購前來看房的，10個人裡面有8個是外地的，很多都是遊客。“二手房影響不大，主要就是新房交易，就像直接被打死。”但更糟的是，相比完全被限制的新房買賣，理論上受限制較小的二手房交易，也像突然人間蒸發了一般。
一般情況下，省內遷移形成的交易，佔據二手房買賣很大比重。此外，一些此前就搬至海南但沒有落戶的買房者，藉此機會提交社保證明就可以在房價繼續上漲前買房。但限購後，兩種情況都沒有發生，二手房買賣也陷入死寂。
一隊看房團在海南文昌某樓盤看房。@視覺中國
從小在海南長大的王路也見證了海南樓市所經歷的冷靜和熱鬧。他是海南錦誠旅遊地產服務機構的負責人，80年代出生於海南，2010年又回到海南。剛回來時，溫州炒房團盛行，最典型的做法是帶著一箱子的現金去看房。“走到一個售樓處，先讓風水先生看一下哪棟樓的風水最好。看好就問還剩多少套房？拿出現金當場預定，三天後付清全款。”
海南的外地人基因始於1988年。彼時海南從廣東省獨立成為中國第五個，也是面積最大的經濟特區。經濟特區吸引了一大批尋找工作機會的“闖海人”，他的父母就是其中之一。海南的土地總量中還有大量的農業用地、山脈，沙灘等，真正可供建設住宅的建設土地資源非常緊張，在海南的實際住宅面對全國的需求時，顯得“奇貨可居”。
據官方數據，2016年海南房屋銷量總額為1500多萬平方米，2017年升至超2200萬平方米，整個海南島的銷售總額接近3000億元。
王路透露，在海南2017年的買房人中，島外身份證號佔比將近90%。這意味著，再減去佔比百分之十幾的新海南人，海南實際的買房者近80%為外地人。
王路的公司屬於海南的房產服務商，其中主要業務之一代理業務，面向本地市場，因此限購對其代理業務的影響相對較小，但他仍因限購令“無眠”、“輾轉”，“我覺得這行的規則一下子就改變了”。限購政策對開發商和服務商的影響，他用“特別大”來形容。
他了解到海南省知名度最高的中介公司開始醞釀裁員，朋友圈也有大量外省人員離職或轉行。但他認為目前情況還不是很嚴峻，轉行需要過程，真正意義上的轉型和離職可能要兩三個月才會規模性爆發。海南目前的情況是基於2017年的市場，“地主家的餘糧都還相對好，大家的資金儲備其實都還有。”
代繳掛靠社保浮出水面
面對政策，一些公司考慮到海南發展的長期形勢，將出售的商品房重新定義，意圖用轉型為長租公寓的形式解決目前的困境。但也有些開發商使出了暗箱操作的伎倆。
澄邁縣熙康雲舍酒店裡，隱藏著一家即將開盤的售樓處。該樓盤工作人員已經搬到酒店辦公有一陣子了，臨時售樓處的房間由一個呈半包圍形的辦公桌，和中間牆上投影出的巨大房屋工程模型圖構成。
工作人員看到有人進來先是用好奇的眼光打量一番，在得知來者的外地身份後索然失興，又將頭轉向電腦。
限購令出臺後，外地人想在海南買房只有兩個選擇，要麼交兩年社保，要麼以公司的名義來買房。但以公司名義買房牽扯複雜，稅率過高，銷售人員並不建議。
“海南限購政策只是限制外來人口，開發商也不傻，不可能說房價跌到一定地步，外地人還買不了。”銷售人員文晨說，按照現在市場行情，沒有兩年社保買不了住宅。但周邊有很多樓盤的操作是，先簽協議訂房，後掛靠社保買房。
這種操作需要購買者交付全款，並在海南掛靠公司繳納滿兩年社保。兩年到期再與房產商籤購房合同，正式備案。但前提是，協議價格是房地產商依據兩年之後的房價走勢而定，如果期間政策變動，房價產生浮動，甚至交易被強制中斷，所有可能發生的風險都需要買房者自行承擔。
“我們現在還沒有預售證，所以不可以提前籤協議。”於是她建議買商業房，就是那種一整棟樓，每層有20多個分開的辦公間，對外地人沒有限制。但現在整個樓盤仍沒有確定價格，“大概在15000到22000元左右。”文晨面帶微笑說。
海南一處在建樓盤。@視覺中國
除了開發商，囤積了巨量房子的炒房客也開始著急。
王麗來澄邁縣做中介已經1年多了，在限購政策下，業務也幾乎停擺。辦公室空曠的座位和好幾天見不到一個人進來的狀況，讓之前每天三三兩兩諮詢信息的熱鬧辦公室顯得分外冷清。
公司要求嚴格執行政策，於是她處於放空的狀態已很久。好在是家全國連鎖企業，不會擔心被裁掉。吃過午飯她回去將平板電腦帶了過來，多了很多空閒時間的她做起了手工製品，接下來打算開個網店。
生活還得繼續，她仍會將有需求的客戶介紹給朋友，傳說中的炒房客，以此獲得外快。
“炒房客有很多房子，澄邁縣的、海口市的都有。他是很早定居海南的外地人，因為房本上尚未具名，有社保的話可以直接過戶。”而對於沒有買房資格的人，該炒房客可以先簽合同，再幫忙代繳社保，每月按時返回流水報告。王麗說。
具體流程是，買方先交一定比例定金，雙方籤一個協議。之後將買賣合同和租賃合同全部公證，買房者需繳納全款。因為不具備買房資格，所以雙方須簽訂長期租賃合同才能公證。公證後二者再協商房本過戶等問題。整個流程快至3天，最晚5天。
“他有自己的公司，你和他籤勞動合同，他把你的社保掛靠在自己公司名下，但費用要比你實際繳的多。”王麗說，對於沒有買房資格的人，該炒房客可以先簽合同，再幫忙代繳社保，每月按時返回流水報告。
除此之外，炒房客們還會幫當地人代理指標房，即拆遷得到卻不想要的房子。一般情況下，在海口的房子，需要繳納30萬的指標費，剩下的按照每平三四千的價格結算全款。沒有買房資格的人，可以直接掛靠炒房客的公司代繳社保。
不過，這種方式同樣存在風險，即使交了預付款，簽了協議，沒有過戶還是沒有產權，就算打官司協議也是不生效的。因為買家無法獲知賣家的情況，在房屋未過戶，房本和發票都在賣方手上前，一旦賣家變卦或拒絕退款，相關的維權流程會相當艱難且漫長。
與開發商和炒房客的交易隱藏著過高風險，於是有人直接去和當地農戶買地。這種直接和當地農戶交易的操作較為簡單，即先跟當地人簽好協議蓋房子，形成既成事實，便可以獲得房子產權。
這種做法在限購之前就有人操作，老陳的當地朋友曾用這種方式賣過地，但“現在買的話可能得費點周折。以前當地村民不懂相關政策，成為自貿港後，他們都知道土地是最值錢的，不會輕易賣給別人。”且海南省限購政策規定，在海南有2年社保記錄的可以買非核心區域，核心區域需要5年社保流水。一般人不會輕易易手。
從最嚴限購到最有誠意搶人
人才引進計劃，或許是房產中介嗅到的新一輪生機。
5月14日，海南加入搶人大戰中。”大專以上學歷、中級以上職稱等人才，可在海南省工作地或實際居住地落戶。各類高層次人才、碩士畢業生、“雙一流”高校和留學歸國本科畢業生以及相關創新、創業人才可在海南任一城鎮落戶“的優惠政策，被已涼了近1月的房地產行業當做救命稻草。
但楊燦和他的同事們仍沒有開張。“新房現在已經屬於控售狀態，而且價格非常貴。”在目前具體的落戶期限和落戶條件篩選尚未明確時，成為中介希望備胎的二手房也沒有起色，就連租單也少的可憐。
1個月沒有開張，收入近乎為零的他“已經沒有多大心思了”，比起得知限購令時的“心塞”，現在他開始為生活的繼續感覺迷茫。“海南當地的收入是鄉村級的，消費水平是一線城市的。”重新找工作需要付出學習的時間成本，因此他打算找份兼職維持生活。“誰知道以後會不會好呢。”
從史上最嚴限購令到史上最大誠意英才招攬政策，短短23日，海南經歷了一場由熱到冷的鉅變。除了大多數被捲入其中的異鄉人，還有一些在渾然不覺中被改變的當地人。
“開滴滴一個月淨掙5000多，你知道這邊一般工資是多少嗎？1500到2000。”熱心的海南司機主動講起自己的工資和規劃，工資是身邊朋友一倍的他仍在抱怨，想攢到去旅遊的錢還是遙遙無期。
從龍華區向美蘭機場出發，沿路大多是尚未開發的原始熱帶叢，偶爾遠處出現一棟頗具西方風情的巨大圓頂建築，上面是某售樓中心的名字。在它周圍，一棟棟尚披著綠色外罩的小別墅像星星般散落各處。施工痕跡已全然不見。
美蘭機場旁邊一家園林式酒店。@視覺中國
“海口的物價太貴了，幸好大多數人有地，不然真的一輩子也買不起房。”司機是海口本地人，他在自己的地上蓋了2棟樓，每棟樓有4層。他並不關心政策，也對自己擁有的巨大財富並不知情。當得知海口房子均價20000元以上，並且還有巨大攀升潛力時，他粗略估算僅自己的兩棟樓就價值上千萬。“原來我已是千萬富翁了。”他嘴巴笑成月牙狀。
放下箱子，他鄭重地說了聲“謝謝，您慢走。”
（應受訪者要求，文中部分人物系化名。）
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