2017年的廣州樓市可謂各種奇觀盡出，姿態百出。一切為了數據好看，一切為了統計房價下降，費了不少心思，用了不少謀略。你從來沒有見過這樣的中心六區，居然連續數週沒有網籤，你從來沒有見過買房必須買裝修，居然裝修的費用比房價還貴，你從來沒有見過這樣的樓市冷清，居然是因為樓市壓根拿不到預售證。還好，2017年這些套餐終於嚐了個遍。
廣州
我們預測商品漲價還跌價，我們還得看供求關係。政策是短期走向的指揮棒，更是調節器。為了更清楚的說明2018年廣州的房價還得漲，我們還是先回顧一下2017年的基本情況。
1.2017年一手樓網籤套數同比創新低，那麼是真的市場不火熱嗎？
2010年以來廣州一手住宅成交情況
2017年廣州一手住宅成交套數不足九萬套，遠低於2016年，僅2017年3月就成交了1.5萬餘套。創歷史峰值。成交面積985.4萬平方米。與北上深對比一下，就知道如此高壓的政策嚴令且弔詭的政策執行下，廣州的一手到底是個什麼數據表現：
北上廣深一手成交面積對比
廣州的成交面積幾科可以是北上之和，要知道北上的市場是遠遠大於廣州的。這樣的成交面積絕對不能用市場冷清來形容。
1.2017年二手樓網籤套數同比創新高。這大概是政策的力量吧。
近10年來廣州二手成交套數
畢竟總結2017年不是重點，所以只說到這裡，從成交的數據來看，市場說火熱吧，我估計很多人是反對的。但也難說是冷清。而這些成交數據的背後，說到底還是供求關係。（價格沒說，是因為大家都懂的原因）
2018的供給側和需求側，從簡單的邏輯入手是這樣的
過去2-3年的供地面積
過去2-3年的供地價格
購買力變化情況
根據過去2-3年的供地面積，簡單推算出2018年可入市的住宅銷售面積是659.7萬平方米。（數據來自中原地產）
你估計已經發現了，同比2016年一手樓成交暴跌的2017年，成交面積也有985.4萬平方米。
預計中心供應
預計外圍供應
當然，這並不代表2018可供銷售的面積只有659.7萬平方米，管中窺豹，也可見一斑了吧。
2.根據過去2-3年的供地價格，咳咳，那真是要看哭你了。2018年是地王出世之年，甚至有好幾塊地等了好些年一直沒開發，估計18也是出世之機吧。
2018年可能面世的地王
當然了，這些當年的地王未必會在2018年入世，入不入世，開發商主要還是會看看時機。如果入市，至少第1條推論的659.7萬平方米是成立的，如果不入世，那供應還會小於659.7萬平方米。那不是地王的地也要變成地王的價了。
3.我們看看購買力吧。根據中原的統計，在2013年限購到期之前（2016年國慶前，非廣州戶籍需交滿3年社保的規定），
非廣州戶籍的購房者一直是佔65%，廣州戶籍的購房者只佔了35%。2017新政，繼續壓制非廣州戶籍的購買力，社保3年改5年。所以非廣州戶籍的購買力的洪峰預計是2019年出現。暫且不提。1.2015年，廣州市戶籍人口遷移總量18.22萬人。其中，遷入人口11.28萬人。
2.2016年，廣州市戶籍人口遷入118653人。
我想偷個懶，做以下假設，以便於計算
假設非廣州戶籍購買力和廣州戶籍一直保持這個比例：65:35
假設2017廣州市戶籍人口遷入保持11萬的水平
假設廣州的人均對於居住面積的要求與全國平均水平一致：40.8平方。
那麼2018年理論上新增購買力為：31萬人左右。理論上對面積的需求是：1282萬平方米。而理論供給面積為：659.7萬平方米，而反過來，2017的一手的成交面積除以人均需求面積，大概影射的是24萬的新增購買力。
當然，在人還是那個人的情況下，購買力會從非廣州戶籍轉換到廣州戶籍，也同樣有二手樓的購買等多層、交叉的情況，甚至限購限價等情況下，廣州的購買力大量出逃到佛山，中山之類的情況。但是，茶餘飯後的預測，也就是比個大概，套個規律，拋個磚而已。
是也不是，看官只取對眼的內容即可。
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