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行家簡介｜Kenny，擇房記創始人，深圳房產投資專家，擅長住宅、公寓等領域，教你點石成金
Kenny以多年自身經歷，總結出公寓投資4大“賺錢法則”，並對未來的價值趨勢做出判斷。
以下為正文
很早以前我就在某論壇寫下帖子，科普想要買公寓的購房者，帖子的名字叫做《不限購不限貸物業的投資價值，不懂的你們就不要忽悠人了》。
這篇帖子的閱讀量是36萬，科普了深圳無數想要投資不限購不限貸的投資者。
今天我重點跟大家談一下不限購不限貸物業的投資價值以及投資前景究竟如何。
我知道很多人很關心這個問題，目前深圳限購限貸這麼嚴，很多人根本沒有指標買深圳的住宅。
或者他想買多套的情況下，只能考慮公寓，但誰都不知道這種物業的投資價值究竟怎麼樣。
很多專家不願意談這個問題，是因為他們沒有實操過。
我相信所有專家都買過住宅，但玩過不限購不限貸物業的專家非常少，所以他們不願意談，避免掉坑。
深圳限購嚴，當你房票用完，又想投資房產，只能考慮公寓。
Kenny投資了四年公寓，總結出四條不限購不限貸一定賺錢的法則。
如果你們對這種物業有興趣可以好好聽一聽，把這四條定律記下來，貼在你家床頭，今年不多說，賺個七位數絕對是可以的。
我先給這種物業正個名，你們說它叫公寓，其實這是錯誤的叫法，因為住宅中也有很多是公寓，但它是限購的，這種物業的真實學名叫做“商住兩用房”。
“商”字擺在“住”字前面，這就是它能不限購不限貸的重要原因。
投資這種物業一定要看重它的商業性質，打個比方，旁邊就是深圳的購物勝地東門，問一下在座各位，你們願意住在東門嗎？
大家都不願意，因為東門商業繁華，非常吵，小孩和老人沒有任何活動的地方，這裡宜商但不宜居，所以東門的房子漲幅非常慢。
目前深圳均價5.4萬的情況下，東門還有2.8萬單價的房子，租金非常高，房價就是漲不起來。
買住宅，要離宜商的地方遠一點，無論是東門、華強北還是萬象城，宜商的地方不宜居。
但是如果買不限購不限貸商住兩用物業就要反過來操作，你要去商住價值高的地方。
因為這種物業可以註冊公司當辦公室用，隨著未來的發展，越來越多年輕人不願意上班。
比如做個主播，或者像我一樣搞搞自媒體，這些想要創業的年輕人對這種物業的依賴性非常高，現在的年輕人不願意去寫字樓租個檔口創業，他們還是喜歡商住兩用。
既能幹活，又能住，但對周邊的配套要求非常高，樓下一定要有吃飯的地方，一定要有咖啡廳，一定要有地鐵，商住兩用樓一定要在核心地段。
跟住宅相反，買住宅，如果你想掙很多錢，就不要去中心地段，因為中心地段是高度成熟化之所在。
買住宅要去比較偏遠的地方，比如很多剛需買不起市內的住宅，他會去龍崗、坪山、光明看，看一圈下來，發現沒有好學校，商場、地鐵也沒有，他可能不買了。
但真正的投資客會知道，這種地段就是妥妥的原始股，這裡沒有好學校，他建一所學校，房價是不是要漲？地鐵開通，房價是不是要漲？
所以買住宅想賺多點錢，就要買原始股。
商住物業就不一樣了，商住物業一定要在中心地段才有價值。
而且商住兩用房不具備短炒的可能，你買入後至少要做好持有三年的準備，而且一定要考慮租金回報率。
如果租金回報率不高，對你的現金流會有一定的影響。
就拿坪山來說，2015年坪山的住宅漲得挺猛的，但公寓漲不上去，因為太偏了，商用不可能跑到這麼偏的地方。
商住兩用物業跟住宅完全是相反的方向，你一定要買配套好的，而不能買什麼配套都沒有的項目，太偏的物業沒有價值。
其次，越是宜商的地方越是可以大膽買進，但住宅的話就不要買宜商的地方。
接下來我用四年實戰商住兩用樓的經驗告訴你哪四種商住兩用樓可以閉著眼睛買。
1、核心地段的商住：
首先你不要用住宅的眼光看商住兩用樓。
你指望它廳出陽臺、南北通透是不可能的，而且它的住家舒適性也不能跟住宅比，但為什麼它的租金這麼高？
因為租這種房子的人，要麼有辦公需求，要麼自己是商務人士，對周邊的配套要求非常高。
周邊配套一定要齊全，選擇這種物業的第一個條件，即市中心核心地段，租金高。
我2014年在人民南看到一個項目，叫做中航凱特，單價2萬多，物業非常差，裡面住的人很混雜。
電梯連空調都沒有，夏天進去能把你悶死，但2017年這個項目妥妥漲到4萬，翻了一倍。
2、歷史遺留產品：
深圳不太多，而且基本集中在原關外，商住兩用房，70年產權，民用水電，如果不告訴你是商住兩用，你會以為它是住宅。
但它確實不限購不限貸，這種房子我買過兩套，2015年4月買了龍崗中心城華業玫瑰郡，當時的單價是1.6萬，一年後賣價3.8萬，妥妥地漲了一倍多。
3、比較稀缺的：
商住兩用房有一種是買一層送一層，贈送率很高，甚至39平米都可以做到三房。
你們在市內看39平米的住宅基本都是單間或一房一廳，這種房子由於贈送率非常高，一些剛需家庭也會考慮買入。
最典型的就是福田嘉葆潤金座，2014年6月開盤，買進價格是3.9萬/平米，2017年拋出時價格已經達到8.7萬，最近的成交又刷新了記錄，去到9萬以上。
我有時候總是會為深圳的購買力感到驚奇，每當我覺得到頂了，總是不斷有人接盤，刷出更高價格給我看。
4、深圳最貴的房子：
基本上全深圳人都知道，深圳最貴的房子是什麼房子？深圳灣一號，妥妥的50年商住兩用房，2014年賣10萬/平米，現在你拿20萬/平米去買都不一定能買到。
這也是深圳跟北京、上海不一樣的地方，北京、上海人絕對想不通深圳最貴的房子居然是商住的。
因為上海的商住只是住宅的六成，甚至最多是七成價格，但在深圳，高達8.7成甚至以上。
現在很多大資金看好深圳樓市，但沒辦法，限購限貸太嚴，最終只能購買不限購項目。
像紅山6979就是，當你還在猶豫要不要買、買什麼戶型時，大機構一下子就買完了。
2017年某個團隊在龍崗看一個項目，覺得OK，直接拿一層，反響很大。
玩公寓的，要麼是純粹的剛需，沒有房票，被擋在外面，要麼就是最初級的投資者，房票用完，只好買公寓。
再就是最頂級的，有資金量，拿一層甚至拿一棟。
不限購物業目前在深圳還沒有正式爆發，因為深圳的入戶非常容易，大家很容易搞到名額，但是深戶有沒有可能一直放開呢？
我覺得不可能，我預計最多兩到三年一定會收緊，屆時深圳的不限購不限貸物業就會有一波上漲。
屆時這種物業可能也會限購，下手趁現在，不要等到這種物業限購了再來投資已經來不及了。
我有四年實操經驗，總結出的四種方法基本上所有公寓都可以用，但是可能很多人反駁說因為你是在2014年、2015年整個樓市猛漲階段買的，上漲不稀奇。
那我再給你舉個例子，告訴你什麼樣的商辦絕對不能買。
2014年9月龍崗有個商辦開盤，叫我們去看，價格定得蠻高的，2.2萬/平米，地鐵口物業，比周圍住宅還要貴，明顯透支，雖然它也是買一層送一層。
當時不少人被樣板房迷惑了，深圳很少有不限購的物業設計的這麼漂亮。Kenny有朋友差點當場下手。
不過幸好銷售的態度不太好，而且當年的網絡環境不像現在房源打假打得很乾淨。
當時銷售把價格壓得很低，我們預計他把價格報低了5萬元，結果去到那裡，跟我說“你要的那套特價房已經沒有了，現在的價格要在你原來的基礎上加10萬”
而且當時他明擺著虛假宣傳，說這種房子有學位，結果去到現場，銷售說沒有學位。當年這個項目的價格是2.2萬，你知道現在多少錢嗎？
2.8萬！經過“9.30”、“3.30”新政這種猛的漲幅下，這種物業每平米只漲了六千，算上這幾年的利息是不掙錢的，甚至很多業主在拋售。
羅湖有一個項目2015年開盤價4.8萬，我2017年去踩盤，最筍的一套報價是5.6萬。
其實也是因為物業管理非常爛，導致房價漲不上去，2015年深圳所有房子都在上漲，這個項目居然只漲了五、六千。
住商辦物業的人對物業管理要求是非常高的，一般都是年輕白領、高端商務人士居住。所以商辦物業能不能上漲，物業也很關鍵。
商辦不比住宅，住宅是小學生投資，閉眼都有錢賺。
不限購物業是專業人士投資，會買才能賺錢。
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