新型冠狀病毒肺炎疫情發生以來，全國的房產銷售受到了嚴重影響。一方面建築工地停工、房產中介停業、售樓處閉門謝客，2月份全國房產銷售數據斷崖式下降成為事實。但另一方面房產龍頭企業恆大集團卻轉“危”為“機”，異軍突起， 2月13日，所有樓盤在全國推行“網上購房”，並提供低價購買、無理由退房、多重優惠等權益，專門針對疫情影響下“宅經濟”開闢了房產線上營銷的新紀元。據報道，2月19日，恆大集團通過網絡視頻舉行全面實施網上銷售第二次新聞發佈會，公佈了16-18日網上銷售的最新業績情況：每天平穩增長7500套，6天累計68019套，銷售成績可以說特別亮眼。
從負面影響來看，疫情的發生屬於不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，法律上構成不可抗力。由此造成的房產施工工期順延、簽訂買賣合同日期延後、網籤備案、交房入夥或付款辦證時間延後、中介代理銷售時限推遲等有關買賣合同約定的期限上的權利義務，大多可以適用不可抗力規定予以免責，違約方不承擔逾期違約責任。如果由於疫情發生嚴重影響了房產銷售交易真實目的實現的，也可以以此為由解除合同；如果造成雙方履行合同明顯不公平的，比如房產銷售宣傳廣告的製作、投放、發佈，水泥、砂石等建築裝飾材料的供應採購價格等按照原來的約定繼續履行對一方明顯不公平，可以援引法律上情勢變更的有關規定通過協商解決，協商不成的只能通過訴訟或者仲裁對相應合同進行變更。
但需要注意，疫情發生一般不會影響法律上付款義務一方的實際履行，購房人仍然應積極履行支付定金、購房款、按揭款、稅費等付款義務，但開發商一方原計劃銷售回款的時間週期可能延後，需要充分做好準備，防止資金鍊斷裂。如果國家或地方政府有關部門專門針對房產交易中的稅費、公積金貸款、購房資格、貸款利率等出臺了新的優惠措施規定，當然適用新的規定標準。比如，河南駐馬店政府2月21日通過駐政〔2020〕15號文，出臺了一系列關於促進房地產業發展的新政：其中明確規定有降低商品房預售門檻、提高公積金貸款額度，降低公積金首付比例等。 2月22日，青島市政府發佈了《關於應對新冠肺炎疫情進一步促進企業恢復正常生產經營的實施意見》，其中明確規定，“先落戶、後就業”政策放寬到畢業學年在校大學生，已落戶的可享受本市購房、申請人才公寓等政策。
從積極的影響來看，疫情的發生促使房產銷售由線下為主的銷售模式大力向線上銷售模式的方向拓展。近幾年，房地產開發企業、中介結構大力拓展線上銷售業務本已初見端倪，本次疫情的發生、恆大集團的行動將會大大促進購房人不出門買房、看房和下單交易。全面大規模的線上房產營銷模式必然帶來人們觀念上的改變，同時也有許多法律問題急需解決。比如，線上電子認購協議、買賣合同的條款的權利義務設定、買賣雙方的身份認證、電子簽名的確認、房款和稅費等的支付和收取、買賣合同的網籤備案；交易過程所有環節信息材料、證據的固定、保存；交易數據信息的採集、運用及數據安全的保護；正當房產交易宣傳、推廣、競爭秩序的維護和監管、購房消費者合法權益的保護；線上線下交易材料和行為的對應銜接、各個交易行為細節方式方法合法性審查等問題都值得深入思考。
以前述恆大集團此次線上銷售模式為例，利用強大的網絡宣傳優勢進行推廣，通過下載註冊恆大集團開發的恆房通APP成為其兼職銷售員，使得全民成為恆大的“賣房經紀人”；動員所有潛在購房者先繳納5000元人民幣的認購定金，並且鎖定至5月10日，期間自己購房或推薦、介紹他人購房可獲得相應的抵扣房款、佣金收入、差價補償等優惠好處，此舉是否會涉嫌非法吸收公眾存款？恆房通兼職銷售員採用網絡裂變營銷模式是否會觸及禁止傳銷？如果有“先提價後打折”等行為是否涉及虛假宣傳、不正當競爭？以銷售的名義短期集中收取的購房認購定金，能否認定為變相設立資金池？沉澱下來的認購定金能否挪作他用？將來無條件退還能否保證兌現？認購書沒有約定詳細的撻定與退定條款，還能否適用法律上相關的“定金”規定，“無理由退房”真的那麼美？從法律上看，目前恆大集團完全能做到不違反當下的法律法規，又如何保證其他跟風效仿者此後也能夠完全做到合法合規？
總體來看，疫情對房產銷售造成的負面影響基本可以化解、克服，買房人購房需求只是延後並不會完全消失；疫情對房產線上銷售模式會產生更多的積極有利影響，隨著5G、VR、區塊鏈等先進技術的應用和發展、房產線上銷售行為模式進一步完善規範後，線下線上銷售相互融合，房產銷售美好未來可期。
閱讀更多 綺惠律師事務所 的文章
