去年以來，隨著金融監管增強、信貸緊縮，房企國內融資渠道收緊。2020年1月13日舉行新聞發佈會，銀保監會指出要堅決抑制房地產金融化泡沫化，根據2019年房地產貸款增速同比下降3.3個百分點來看，未來國內房地產信貸規模可能仍趨保守。
在此背景下，房地產企業重點把握海外融資渠道。自2020年起至1月16號，國內房企在海外共發行16支債券，發債金額為56.45億美元，平均融資成本為6.69%，平均期限為6.61年。
表1：2020.1.1-2020.1.16國內房企海外發債概況
從債券基本要素來看，截至目前房企發行的海外債期限以中長期為主，平均發行額度為3.53美元，發行總金額為56.45億美元，超去年同期78.08%，佔去年全年7.25%，發行規模較大；利率區間為3.375%-12.950%，平均融資成本為6.69%，與去年海外債的融資成本相比降低了1.43個百分點。從目前發行趨勢來看，受美元債融資成本降低影響，海外債可能短期內迎來井噴。
根據Wind數據統計，2020年第一季度美元債到期償還金額為110.75億美元，佔今年全年的33.27%，當前已經融資56.45億元。根據去年發改委辦公廳發佈的778號文件，房企海外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，可以推斷房企開年以來已著手準備“借新償舊”的債務置換工作。
從主體特徵來看，發行海外債的上市企業去年銷售業績均在800億之上，除碧桂園、融創等頭部企業外，大部分為
從主體風險來看，經中指企業風險評估系統測算，這些企業風險得分在7.0-8.5分之間，均位於行業中上游水平。其中8分以上屬於“公司抗風險能力極強，處於行業領先地位”的低風險企業，7-8分屬於“抗風險能力很強，處於行業優勢地位”的較低風險企業。
表2：8-8.5（低風險）及7-8（較低風險）主要風險指標對比
低風險組主要為碧桂園、龍湖等頭部企業，平均風險得分8.28，平均融資利率為5.20%，發行期限為7.84年。該組企業的特徵為風險分佈較為均勻，各項風險要素均得分較高，特別是土地佈局方面，多分佈於經濟發展環境好、投資潛力高的一二線城市，區域環境優越，無論從土儲規模還是土地價值上來看，均處於行業領先水平。財務風險方面，較強的銷售能力保證了現金流的穩定性；充足的貨幣資金、較高的盈利能力與穩定的現金流，成為債務償還的重要保障。整體而言，債務償還風險處於較低水平。
☞ 以龍湖集團為例：
龍湖集團在中指發佈的2019年銷售排行榜中位列第十，本次發行的6.5億美元票據，不僅進一步優化了公司負債結構與成本，更是龍湖歷史上兩種年期債券的最低利息，還刷新民營房企“最長年期”和“最低利率”雙料紀錄，已經基本拿到了如頭部央企般“超值”的資金。
龍湖是國內唯一一家獲得全部三大國際信用評級機構投資級評級的民營房企，此次融資吸引48億美元超額7倍的認購訂單，體現了國際債券市場對龍湖穩健性的認可。
財務方面，根據企業最新公告，龍湖集團2019年前三季度資產負債率由6月底的74.7%降至69.5%，流動比率由1.51升至1.67倍，現金資源599億元，實現營業收入490.4億元，除稅後淨利潤95.91億元，淨利率接近20%。
根據中指企業風險系統評估，龍湖集團在資產結構、盈利能力、償債能力等方面得分顯著優於其他發債企業，印證了其獲得長期低息融資的原因。
較低風險組主要由千億規模企業構成，平均風險得分7.43，平均融資利率7.14%，發行期限5.75，與頭部企業相比發債利率偏高、期限較短。從具體風險類型來看，土地佈局、現金充足程度是造成風險上升的主要因素。本組企業處於上升期，19年拿地金額較上年上升95.91%，主要分佈在具有一定發展潛力的二、三線城市，特別是長三角、珠三角地區。較快的拿地節奏一方面對現金流造成了一定的影響，另一方面融資需求上升，以提升現金充足程度，補充償債來源。對本組企業來說，合理的佈局、逐步上升的銷售能力對未來現金迴流提供了較強的保障，預期債務償還風險較低。
總體來看，開年以來海外債發行的企業中，頭部企業風險可控，償債壓力不大；海外融資成本低、期限長，是對企業融資渠道及額度的良好補充。對呈擴張趨勢的千億級企業來說，較快的拿地速度造成了一定的資金壓力，需要外部融資以緩解償債壓力，未來需對其銷售及資金回籠情況進行關注。
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