土拍是每年樓市必然要盤點的話題，因為土拍就代表了未來的房價走向。
地塊的多少決定了房子的供應量；地塊的出讓價格會在很大程度上會影響房價。
而且各個因素之間還會相互作用，所以地塊的影響不容小覷。
今天我們從兩個大方面來看2019年煙臺的土拍報告，地塊數量&地價以及區域分佈。
總量驟減，房價怎麼走
煙臺2019年共計成交57宗商住類地塊，成交總面積228萬平，建面445萬方，成交總價138億元，平均樓面價3113元/平，平均溢價率10.45%。
2018年的土拍數據是110宗商住地，成交總面積495萬平，建面972萬方，成交總價185億元，平均樓面價1902元/平，平均溢價率5.74%。
只看這個數據就有很多有意思的點可以探討，首先從數量上來看，19年相對18年基本上是腰斬式的下跌。
供應的數量減少，肯定就是zf在有規劃的調控。其實這一點和市場經濟很像，項目多了，庫存多了，就要減少供應，反之就增加。
為了印證這一想法，我特意去查了一下17年的數據。發現2017年煙臺的商住類土地成交一共39宗，總建築面積345.88萬㎡。
所以你就知道為什麼18年的房子為什麼稀缺了，土拍數據會很高了。
從項目數量看，根據最新的銳理數據，目前煙臺商品住宅存量526萬方，去化週期12個月。相較於之前的15-16個月，去化的壓力小了一點。
去化壓力的減小，和土拍是離不開的，19年總共成交的項目面積應該會在470萬方左右，和成交的土地差不多能建445萬方。
也就是說19年建的房子都賣完了還清了一些庫存，相較於18年560多萬方和17年650多萬方的銷量是下降的。
這更利於市場的正向發展，不會出行突然的短缺和暴漲。
而從價格上看，19年的土地基本上比上一年也算翻了一番，溢價率也是。
說明開發商對煙臺的市場還是很看好的，平均3000多的樓面價比較符合目前的行情。
數據來自網絡
其中萊山區樓面價最高達到了4412元，是不是代表萊山未來的房子依舊是煙臺平均數最高的。
再結合前11個月的銷售數據，煙臺六區的成交均價已經從18年的9240/平多漲到了現在的10876元/平。
注意，這是在大家認為的樓市下行的一年的數據。有業內人士表示，現在大家之所以覺得房價有下降的趨勢，只是因為19年的很多項目為了吸引購房者，而做出的優惠。
但和18年相比，房價還是上漲的，只不過低於大家的預期。
所以從地塊的數量和樓面價看，2020年煙臺的房價將會繼續呈現穩中微漲的趨勢。
芝罘區居首位
從上方表格中可以看到，19年芝罘區、牟平區、萊山區和福山區的地塊出讓數量幾乎一樣。
其中最受關注的應該就是芝罘區，因為芝罘區的出讓的地塊包括了幸福新城的首宗地、海上世界的首宗地、只楚的舊改等重要片區。
為什麼要說2020年繼續，因為目前煙臺規劃的九大工程，芝罘區佔了4個，除了芝罘仙境地塊改造較少外，另外的幸福新城、海上世界和高鐵新區。都存在很多需要改造的地塊。
尤其是幸福和黃務，21號到26號幸福一口氣掛出10宗土地，放到19年的成交排名中，已經是一個區一年的成交量。
光是一個幸福就已經有這麼多地塊了，明年的芝罘區可以想見又會是土拍的榜首，看來目前重塑芝罘區的真的成為煙臺發展的重點了。
相較於芝罘區的規模性，有一個區域建議大家今年買房的話，可以重點關注一下。那就是開發區和福山的交匯處。
今年，福山依靠夾河新城的規劃重新進入大家的視線。但如果要到福山買房，我還是建議越靠近開發區越好，因為可以更好的享受到開發區已經形成的優質資源。
19年12月份，福山和開發區的交界處，華髮、城發、天恆拿下三宗地，總金額超過了12億。
較低的成本，比開發區低的價格，購房客戶的關注。該區域在2020年必會成為大家關注的焦點。
一線房企深耕，居住體驗提升
19年的土拍，還有一個重要的現象。就是品牌房企的深耕，今年的重點地塊以及棚改舊改等幾乎都被品牌房企收入囊中。
其中，今年發揮最亮眼的當屬中海。6月份中海以超過5億的總價摘得福山興華莊兩地塊，隨後又摘得萊山科技小區西地塊，在煙臺已佈局9盤。
而今年的樓面價排行榜單中，除了定向的部分地塊外，基本上樓盤價高的地塊都屬於品牌開發商。
南大街碧桂園地塊 11000元/平
青特萊山遲家A地塊 8770元/平
青特萊山遲家B地塊 8027元/平
中海科技小區西地塊 7848元/平
新城機場路東地塊 7705元/平
萬科梁家南地塊 7183元/平
招商鋼管廠地塊 5090元/平
海信小區地塊 4772元/平
上實幸福新城F地塊 3881元/平
煜煒置業大郝家舊改C地塊 3824元/平
而在煙臺持續進行的棚改舊改中，基本上合作的也都是大開發商。可以預見在今年的樓市中，品牌開發商依舊會佔據主導地位。
購房者也不必擔心房價因此上漲，以龍湖為例，目前在福山和開發區的兩個新項目，均採取了低價入市的策略。
總結來看，19年可以算作一個土拍的小年。但作為樓市穩定後的第一年，依舊帶來一些驚喜。
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