房地產進入瓶頸期！房產銷售陷入“進退兩難”尷尬局！原因是什麼？

在許多人心中都認為：銷售是最鍛鍊人的行業，同時銷售也是能快速帶來利益的行業，特別是像房地產、保險類，從前幾年房地產快速發展過程中看，不僅僅是銷售有著高收益回報，但凡與房地產行業有關的都能實現不緋的收入！

一位朋友從事房地產銷售行業10年，目前是總監職位，面對近一兩年房地產行業變遷頗為感慨：房價無法快速上漲，即使開發商給的提成再高也沒有很好的業績，過去的銷售冠軍一年下來沒有幾百套銷售業績都不敢稱作優秀銷售，現如今一年能有上百套銷售業績就能達到銷售冠軍，可見房地產行業或許已經走到了“瓶頸期”。

房地產為何會進入“瓶頸期”？

任何一個行業的發展都有一段時期無法快速突破，面臨轉型或者破產的局面，房地產也不例外，開發商在修建房子過程中同樣會面臨這樣的僵局，有遠見的開發商會慢慢轉型，比如將產業擴張到開實體店中或者互聯網投資中去，而有的開發商轉型的方向一旦失敗即面臨破產時刻。

房地產快速發展至今已有20年有餘。房子不斷建設的過程中帶動了實體經濟的發展，比如修建房子需要大量機器設備、材料、人工等，而裝修過程亦是如此！可見房地產的不斷髮展不僅解決了就業還促進了資源合理利用，又讓人們過上了品質生活！按理來說房地產應該繼續快速推進才對，這樣更能促進發展。但是為什麼到現在卻出現了“瓶頸期”呢？

• 首先房地產的發展迅速是市場對房子有極大的需求，零幾年左右大部分人依然居住在農村、鄉鎮，由於交通條件、生活條件一直得不到快速提高，需要改善這種現狀持續下去，於是出現了城市圈，人們開始大量往城市遷移定居，使得對房子的需求量不斷提高，發展至今房子的需求量逐漸減少，一個家庭一套住房足矣，沒有必要繼續購買房產來作為“陳設”！
• 其次是城市之間房價區別相差較大，一線城市交通、配套等有一定優勢，但是一線城市的落戶條件和房價是一大門檻，地級市房價雖低但是配套方面往往不及一線城市，對於買房來說想要做到完美非常困難，所以很多時候我們買房都會跟家庭聯繫起來，在一線城市居住的人群不甘心到三四線城市發展，在三四線城市生活的人群也不奢望在一線城市定居，開發商買房都追求利潤空間，無論是一線城市還是三四線城市都將房價定位在高處。
• 最後是不斷修建的房子數量較多，庫存量在增多，開發商需要消化庫存，大型房地產企業受到影響較小，特別是小型開發商面臨長期銷售過程，例如筆者所生活的一個四線城市中，碧桂園、恆大等大型房開商銷售週期在2年左右，1年集中銷售，另外一年解決庫存，而有的小型開發商已經銷售了4年之久，依舊還有房源等待銷售。

開發商之間的競爭同樣是房地產處於“瓶頸期”一大原因，實現資金回籠也是開發商戰略方向之一，誰都希望走在市場前面，越早銷售出去自身風險越小！

房地產銷售為何“進”難？

1. 房價高、收入低是目前較多的現象，大部分有錢人都不缺房子居住，頂多是為了投資需要，然而國家對於房子的投資非常“重視”，幾次聲明“房住不炒”是房地產發展首要原則，一方面為了抑制房價瘋漲，避免高房價形成“泡沫”的風險；另一方面解決剛需人群居住需求，一旦房價無法快速上漲，剛需人群就有更多機會去實現買房目標。
2. 房地產對土地資源的使用即將達到“臨界”狀態，也就是說繼續將大量土地用於修建房產，容易造成資源浪費，目前來看人口數量有下降趨勢，雖然二胎已經開放，人們對生二胎還保持著“戒備”心理，擔心出現“養不起”的局面，此時若還大量修建住宅大量用於投資，房子的空置率勢必會有所上升，空置率同樣會造成人力、物力資源的浪費，正是這樣國家才對於土地的使用管控更加嚴格。
3. 開發商之間的競爭較為激烈，一個城市少則幾十個樓盤，多則上百個，樓盤越多購買者的選擇範圍越廣，而購買者數量有限，房子的作用主要還是居住，即使分出房子的三六九等，依然脫離不了房子只是用來居住的事實，於是開發商開始各種打“價格戰”，同等條件之下價格反而對剛需者更具備吸引力。此時開發商若還想提高價格出售已然不妥！

房地產銷售為何“退”難？

• 一方面開發商老闆在建設一個樓盤過程需要較長的週期，少則一兩年多則四五年，從拿地開始到全部銷售交付更是需要不少時間，開發商老闆的資金大部分在樓盤中，就算遇到突發情況想要撤資也很不現實，例如一個地級市樓盤中，商業和住宅面積一共有800萬方左右，修建過程中老闆看到前景不錯，花錢也大手大腳，自己也有一個不好的習性：賭博，據內幕爆料，老闆賭博輸掉了2個億，後續房子建設資金鍊出現斷裂，這時候的他想必是人生低谷期，非常渴望退出，但是一旦宣佈破產無法給業主交代，況且拿地下來豈是說停工就可以停的道理？
• 另一方面房價不能大幅下跌來促進銷售，從公司角度來看，房價如果大幅下跌雖然能促進銷售實現資金短期回籠，但是員工工資和工程費用無法付清，況且開發商之間本身就存在價格競爭，一味的壓低價格會加速自身企業破產，房價保持平穩不僅是國家呼籲，更是對買房者房子保值的保障，
  從業主大鬧售樓部事件可以看出，已經購買房子的人群不希望房價下跌，在他們心中房子即使不增值也不會存在貶值現象，雖說房子作為商品有漲有跌屬於正常現象，但任然無法接受！

種種跡象表明：房地產發展保持平穩比大漲或大跌更有利，是平衡已買房者和未買房者的首要前提，目前房地產出現“瓶頸期”，陷入“進退兩難”尷尬局！房價更應該“順勢而為”，通過國家調控和市場調控才能真正實現房地產平穩發展！