导读
2018年是产业地产蓬勃发展的一年，国家与地方相继推出各大政策推进产业地产行业的规范发展。值此辞旧迎新之际，前瞻产业研究院就带大家共同盘点一下，2018年度对中国产业地产行业产生重大而深远影响的十大政策：
【十大政策之一】
《中共中央、国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》
(2018年11月18日)
概述：《意见》提出，到2020年，建立与全面建成小康社会相适应的区域协调发展新机制，在建立区域战略统筹机制、基本公共服务均等化机制、区域政策调控机制、区域发展保障机制等方面取得突破，在完善市场一体化发展机制、深化区域合作机制、优化区域互助机制、健全区际利益补偿机制等方面取得新进展，区域协调发展新机制在有效遏制区域分化、规范区域开发秩序、推动区域一体化发展中发挥积极作用。
点评：区域协调发展的本质是区域根据自身的资源禀赋吸附更符合自身发展的产业，这背后有深层的背景。从两个维度来看：第一，宏观经济，中国从改革开放以后整体经济第一轮依托工业化、第二轮依托加入全球市场，第三轮势必要依托产业整体的转型升级。第二，微观层面，每个区域都在发展产业、争夺产业资源，导致区域产业严重同质化。
【十大政策之二】
《浙江省人民政府关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》
(2018年1月26日)
概述：《指导意见》明确了指导思想、基本原则和主要目标，并提出要建立健全“亩产效益”综合评价机制、要素优化配置机制、促进产业创新升级机制。
第一， 全面开展“亩产效益”综合评价。
第二， 优化配置资源要素。省级层面主要是制定面向市县的规则、标准，引导资源要素在市县之间优化配置;市县层面主要是制定面向企业和项目的规则、标准，引导资源要素在企业和项目之间优化配置。
第三， 统筹推进增量选优和存量提质。一是增量方面。加快推广“标准地”制度，联动推进“事前定标准、事后管达标、亩产论英雄”的“标准地”制度改革，将投资强度、亩产、能耗、环境、建设等标准纳入土地招标拍卖挂牌出让条件。
点评：亩均论英雄的核心是公共资源分配的问题以及提高经济发展质量，以前公共资源是向大的经济体进行集中分配。导致企业大而不强的问题，现在根据效率进行分配，利好于小而美、独角兽等企业。根本上是一个管制逻辑的变化，例如美国的产业基地、小镇往往在追偏远的地区投入最好的医疗行业教育资源，因为其产值高。本质上是为了满足企业家发展的需求，激励企业发展前进，最终形成“企业办社会”的概念。
【十大政策之三】
国家发改委《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》
(2018年1月17日)
概述：为山东加快转型发展指明了前进方向，明确了行动指南。《方案》指出，山东经济结构与全国相似度高，典型示范性强，加快建设山东新旧动能转换综合试验区，有利于增强山东经济创新力和竞争力，实现由大到强战略性转变;有利于培育新增长点、形成新动能，带动北方地区协调发展;有利于探索完善科技创新、制度创新、开放创新有机统一的推进机制，在重要领域和关键环节取得实质性突破，为全国新旧动能转换提供经验借鉴。
点评：山东省是一个国资大省，60%以上的经济掌握在国资企业手中，这成为山东省发展的阻碍。大量的国资企业降低了劳动的积极性与生产效率。山东省作为国资大省对新旧动能转换的动作代表了顶层的决心。
【十大政策之四】
《关于促进开发区高质量发展的指导意见》
(2018年8月22日)
概述：福建省出台《关于促进开发区高质量发展的指导意见》，其中最大的亮点是提出“公司化招商”，并将成立专业化招商公司
点评：我们也注意到，近年中国招商引资发生深刻变化，越来越多地方的招商引资正在向市场化演变。市场化无疑将成为招商引资未来发展的一大重要趋势。福建此举将起到很好的示范作用，值得各地借鉴参考。
【十大政策之五】
上海市人民政府印发《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》&《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》的通知
(2018年11月20日)
概述：《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》。里面提出了诸多重要的新政，比如：弱化镇级招商引资职能，强化区级招商引资工作，建立园区开发运营主体考评激励制度，建立产业园区高质量发展评价机制等
点评：《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》这项政策在全国有示范意义，值得各地深入研究。此前全国多地取消了街道招商引资职能，而上海这个政策首次提出了弱化镇级政府招商引资职能，具有相当的示范意义。上海市政府公布关于促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》和《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》两大“双高”政策，旨在推动产业经济高质量发展，政策明确提出建立倒逼机制，治理低效产业用地，这将对招商引资产生重磅影响，值得各地借鉴。
【十大政策之六】
深圳第一块“先租后让”的土地出让&《东莞市土地1.5级开发操作指引》
(2018年3月23日)
概述：该《指引》明确“土地1.5级开发项目的承租人须是市属国有全资或控股企业。”
同时对于1.5级开发项目，《指引》也做出了明确规定：
1)不得建设居住项目。
2)项目容积率原则上不得超过1.0，建筑高度不超过24米。
3)为降低对土地二级开发的影响，控制拆迁成本，建筑形式鼓励采用模块化、装配式等建筑模式，原则上不得修建地下室。
4)土地租赁期限一般为8~15年，最长不得超过20年。”
点评：1.5级园区与2级园区不同，2级园区北上广出让土地，土地的使用年限为20年(其他一般为50年)。东莞此次1.5级园区政策是真正落地的，在土地的容积率上都有限定。12月8日，深圳市推出一块土地“先租后让”都代表了未来产业园区可能是齿轮式开发的模式。在政企高效合作模式下园区运营商将获得更多的政府资源、区域产业资源与土地资源，园区运营开发的齿轮会越转越快，这对产城运营商也提出了更高的要求。
【十大政策之七】
北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》
(2018年1月12日)
概述：北京——将原有的50年工业用地使用权缩短为20年，同时直接禁止了产业用房的销售;广东——鼓励一定程度的产权分割转让，新政规定，“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”;“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”
点评：北京产业地产于2018年正式宣布禁售同时也成为最后一个执行禁止产业地产分割出售的一线城市。土地出让时间从50年转为20年和所有的一线城市进行接轨。事实上北京禁止分割出售前采取由副市长签字出售的方式已经限制了地块的出让。广州恰恰相反，由原先的禁止出售转变为放开部分出售。两地的政策虽然有冲突，但其目的是一致的，广州的放开出售是针对高新技术企业或创新型企业，北京禁止分割出售是由于房地产限购之后许多房地产投资资本有转向产业地产的苗头，在此背景下禁止分割出售。
【十大政策之八】
国务院办公厅正式对外发布《关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见》
(2018年1月29日)
概述：《意见》坚持目标导向，将通过科学技术的进步来推动农业、农村、农民的现代化，进而推动乡村振兴战略。同时《意见》也坚持问题导向，将解决我国农业、农村、农民发展面临的阶段性困难和挑战。
点评：一产园区对于产业地产的意义在于使产业地产自身的概念拓宽，产业地产原先集中于二产，现在在一产园区的主导下产业园区逐步进入了一产，包括文旅康养等项目也进入了三产，同时也代表了产业地产未来将成为经济发展的主力军。本政策可以认为它是在乡村振兴背景下的支持性政策。
【十大政策之九】
《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》
(2018年6月20日)
概述：广州的园区新政具体内容包括：支持“工改新”项目实施;选取产权分割试点，允许工业物业按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，抬高炒作工业房地产的门槛，防止因厂房价格上涨损害本地的工业竞争力;引导、鼓励国有企业或优质园区运营机构等成立园区载体建设基金，重点投入到广州市产业园区建设及升级改造，助推产业园区提质增效等。
点评：广州工改工强调因区施策，是我国的制造业大省。发展较早，经过几十年的发展很多老旧的园区具有改造需求。包括三旧改造、包括工改工、M0创新产业用地等。广州的工改工、产业地产的旧改、产业地产的存量更新等政策与改革的经验会为未来20年中国其他省份产业地产的发展提供先行经验。
【十大政策之十】
《关于科技企业孵化器、大学科技园和众创空间税收政策的通知》
2018年11月1日
概述：2018年11月1日，为进一步鼓励创业创新，国家税务总局发布了对科技企业孵化器、大学科技园、众创空间有关税收政策通知如下：
1)对象：国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间
2)自2019年1月1日至2021年12月31日：
★自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税
★向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税
3)应单独核算孵化服务收入，孵化服务指为在孵对象提供的经纪代理、经营租赁、研发和技术、信息技术、鉴证咨询服务
4)应按规定申报享受免税政策，并将房产土地权属资料、房产原值资料、房产土地租赁合同、孵化协议等留存备查
5)2018年12月31日以前认定的国家级科技企业孵化器、大学科技园，自2019年1月1日起享受本通知优惠;2019年1月1日以后认定的国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间，自认定之日次月起享受本通知优惠
点评：国家鼓励企业孵化，第一个方面鼓励孵化器，第二个方面成立科创板。科创板的成立为科技企业提供重新估值的渠道，我们认为未来龙头企业在科创板的作用下将重构企业的盈利模式。
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