不會拱白菜的豬
開發商要賣房，是為了得到現金流，這個就涉及到現金流的問題了。科技小車就來說說自己的看法，僅供參考。
開發商的現金流
對於開發商來說，蓋房子的資金是需要從銀行貸款的，公司或者個人是不會也無法有蓋給高樓的全部資金的，截止2017年6月30日，恆大的負債總額是1.32萬億元，負債率超過了240%，這些都是錢都被借來用於開發房子了，對於開發商來說，及早還款，就意味著可以最快速度收回資金，早一天收回資金，就會減小了風險，因為開發商也是需要還銀行的錢，回款很重要。
如果開發商捂盤不賣，蓋這些房子每天所產生的利息都是巨大的，時間越長，累計的利息總數越大，而且開發商也不確定以後的房子會不會升值，只有提早賣出房子，及早得到回款，獲取利潤才是最合適的。
獲得了現金流之後，才可以繼續開發新的房子，再從銀行借錢，銀行和開發商貸款是有時間限制的，所以需要再次從銀行貸款。如果捂盤不買一心等著升值的話，房價跌了根本承受不了，還不如直接賣了房子獲取收入。
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財道
眾所周知，房地產是資金密集型行業，拿地、建設、裝修等過程都需要耗費大量的資金，而且是先投入後回報，這使得房地產商需要大量舉債，除了向金融機構借款，如銀行、信託，還要向購房者借用資金。
1、房地產行業普遍高負債，資金快速回流利於企業穩定
目前，我國房地產行業的整體負債率達79.42%，處於歷史高位。與此相對，房地產行業近年來普遍保持營收與利潤的雙增長，資產回報保持較高的比率。這種負債在一定程度上說明房地產商業績良好，資金需求明顯上升。
高槓杆是高利潤、高回報的重要實現途徑，對房企具有很大誘惑力。不過，要是沒有保持好資金的有效迴流，可能會給房地產商帶來債務違約的風險，從而引發一系列負面連鎖反應。另外，房地產行業受宏觀經濟和政策影響大，因此風險進一步上升。對於房地產商而言，早點把房子賣出去，反而是一種穩健安全的做法。
2、房產預售成房企資金重要來源，儘早賣出或繼續“攻城掠地”
為了確保資金流動安全，房地產行業普遍實行房屋預售制度。很多時候房子建到一半，就已經可以在市場上出，購房者需要交付定金或預付款給開發商，開發商會把這些資金重新投入到建設中，從而實現穩定循環。
資金環節不僅保證房地產企業的正常運作，而且還影響著房地產商在拿地、經營、價格等方面的話語權，直接決定著房地產企業的發展規模。簡單來說，房子早一天賣出去，房企就可以早一天把到期的債務還上，重新借錢搶地、拍地，擴大經營規模，實現高利潤。
3、資金流轉速度成房企“命門”，優良銷售業績可降低借貸利率
不難發現，房地產開發普遍快速推盤。繼2017年房地產銷售繁榮後，房地產企業紛紛拓寬融資渠道，競相爭奪高價地。在這個過程，房產商的負債率被進一步推高。就當下來說，
強化現金回款率已經成為房企生存壯大的關鍵。
不知道大家有沒有發現，各種房地產商、新聞媒體經常都會發布中國，或者某地區的房地產行業銷售榜，這個排行榜反映了企業的銷售業績和規模。對於房地產商而言，它們賣得越多，就更有條件與金融機構談更低的借貸利率。房地產實力的提升，也會進一步增強消費者的購買慾望。
4、國家嚴禁房產炒賣，中小城市房價或上漲無望
此外，國家也不會允許房地產商有“坐地起價”的行為，推高房產泡沫不說，還會破壞社會穩定，打擊剛需購房者的信心。為了表現決心，國家已經提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位，未來房地產行業必將進一步調控。
除了企業和國家的因素，還要考慮城市的經濟發展水平，像三四線城市的房價，雖然處於上漲階段，但實際剛需不強，如果不趁早賣掉，到時候恐怕沒人接盤。大型房地產商尚且資金相對充裕，中小房地產商可承擔不起，怎能不急？
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對於開發商來說，除非像李嘉誠那樣的人，他買下土地長期囤著，或者緩慢造樓，靜待房價升值，再出售。但像一般的開發商來說，你從政府那邊拿到土地後，建房進度是受到政府監管的，時間拖得太長是不行的，如果拿地二年不開發，政府都有可能收回土地的。所以在政府的督促之下，開發商還是要超緊賣房的。
事實上，開發商是這樣想的，如果這個房地產項目建完後，能夠及時回籠資金，毛利潤達到30%，就很不錯了，要是把所有名下的新樓盤都不出售，開發商就沒辦法回籠資金，長此以往會造成流動性不足，無法支撐房企的正常運作。
此外，對開發商來說，中國房地產市場政策多變，一會兒要限售了，一會兒又要限購了，開發商是最害怕限價，你想苦苦花了大把錢當了地王，建完了房子之後，又不讓高價出售，開發商覺得無利可圖。所以，政策一會兒一調控，對於開發商來說，早點把房子賣出去，早安心，能確保一定的利潤就可以了。
更關鍵的是，我們國家的開發商自有資金比例很低的，主要通過銀行直接融資來獲得資金。但是向外借貸，是要還本付息的，開發商總要通過將新樓盤出售，除去歸還銀行的債務和利息之後，還要拿出更多的資金去拍土地、建造更多的房地產項目，為明年的業績的提升，業務總要大擴張一下吧。在這情況下，加速售樓資金的回籠，有了流動資金就可以有更多的投資，明年的業績就會更加靚麗，所以短期的流動性充足，這對於開發商才是至關重要的。
不執著財經
看到這個問題，我們首先的弄清楚房地產開發商的盈利模式是什麼樣的？
第一、開發一個項目存在過多不確定不確定的因素，房地產本身就是一個高風險的行業。房地產開發週期長，在開發過程中所面臨的風險更大。從拍的土地的那一刻起，房地產要承擔公建設施更多，很多開發商同時也背上了，學校，幼兒園，商業（由於剛開樓盤，人流量不足，商業設施不具備商業價值，只能補貼維持，來吸引購房者）等負擔，拖的時間越長，不確定因素就越大，風險就越高。
第二、房地產企業一般都是過高的資產負債率。什麼是資產負債率呢？資產負債率就是總負債除以總資產，用以衡量企業利用債權人提供資金進行經營活動的能力,以及反映債權人發放貸款的安全程度的指標。企業為了擴大市場份額，必須進行過量的戰略土地儲備、投入過多的項目。必然提高企業的資產負債率。過高的資產負債率極大的弱化了企業的生存能力，或者說企業貸環境、現金流的要求極其苛刻。現金為王的時代，在房地產企業表現在的非常明顯。只有盤活了資金，企業才能正常運轉。
第三、房地產舉債來源，一般就是通過銀行貸款和信託融資兩個渠道。時間拖得越久，資金成本越高。於此同時，還不能出現違約現象，避免以後貸款出現黑名單。
第四、邊際效益遞減，房子蓋好之後持有時間越長，時間成本增加，對於企業的效益越低。目前國內商品房使用權限為7年，開發商從拿地到蓋房已經佔用了部分時間，如果過長的土地儲備或者是捂盤，會明顯減少商品房的所有年限，可能會促使消費者比較在意這個問題，給企業帶來一些額外的麻煩。
瞭解到房地產企業的運營模式後，才知道為什麼房地產著急把房子賣出了吧？而不是等著房子升值後再買了吧？正所謂：“聞道有先後，術業有專攻”這個道理，等著房子升值再買，這是炒房人乾的事，而不是房地產開發商要做的。
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鋼鐵俠情
對於這個問題，每日經濟新聞記者朱萬平認為：
房地產開發商的思維和普通炒房者的思維還是有所有不同的。在普通投資者看來，開放商捂盤不賣，等房子升值了後再賣能賺更多的錢。但實際操作上，卻有很多不現實之處。
第一，房地產行業是比較典型的週期性行業，牛市的時候往往比較瘋狂，不斷上漲。而熊市的時候可能會低迷好幾年。影響房地產行情的因素也很多，比如市場利率、國家政策、區位條件、周邊配套、交通情況等。就連專家也很難準確預見未來幾年房地產的走勢。
第二、房地產開放商往往都存在大量的貸款。這些貸款每時每刻都會產生不少利息。如果，房地產開放商不能儘快回籠資金的話，很可能導致資金緊張，而一旦達到資金鍊斷裂的程度，到時候哭還來不及，又怎麼會捂盤。
第三、政府不允許捂盤。在房地產低迷的時候，開發商當然是想著儘快把房子賣出去的，否則房子不斷降價不說，還會導致資金緊繃。而在房地產景氣的時候，房價一天一個樣，可能會有開發商想要捂盤，但這個時候，政府往往會出臺一些政策禁止這類行為。
實際上，目前比較大的幾個房企都比較強調高週轉。大房企與小房企在競爭的時候，正是因為大房企資金高速週轉，銀行也願意錦上添花，小房企最終熬不過時間，被迫兼併洗牌。
每日經濟新聞
天道循環！是任何事物都逃不出的規律。
順勢而為，才是商之大道。也就是現在所謂的站在風口上豬都會飛。
但是，風總有要停的時候，要轉向的時候。這個時候有人選擇提前著陸，安全降落，全身而退。有人選擇逆風而上，還想再飛，結果摔得很慘。
飛得高的人，永遠比你要早知道風向變化，他們的嗅覺更靈敏，不像我們老百姓，跟在屁股後面，只有仰望尾氣的份，人家拐彎了，我們還在加油，人家滑翔了，我們還在衝刺。
房市的天氣預報，永遠不要相信某些人的言論。就像大家一起坐著飛機在天上，人家要跳傘了，跟你說，現在飛行正常你幫我開一下。轉身他跳傘著陸，你駕著沒油的飛機還以為自己瞬間上位了。不摔你摔誰。
人家越著急，說明越有問題。你要是不尿急，你會把一桌的好酒好菜留給別人嗎？
急著出手，是因為開發商們早已經看到前面風向變了，郵箱也沒油了。趕緊找人接盤吧。商人嘛，無利不起早。人家把一盤菜都快吃完了，眼看就要餿了，給你打包，你會要嗎？
大嘴大師
開始之前，簡單介紹，我們是在廣州、佛山從事全新樓盤的代理銷售工作的，我們也長期跟開發商的項目合作，對於開發商的情況也瞭解些許。很多朋友都會認為一個樓盤都是一個老闆自己出資金開發建設的，小的樓盤涉及資金幾個億，大一些的樓盤幾十億等，其實沒有太多那麼有錢的人，大部分開發商都是貸款開發的，因此行內有個術語叫做開發貸，也就是開發項目時是可以通過項目以及公司的名義向銀行申請貸款的，當然銀行也會權衡利弊後再進行批款，這就涉及到開發商個人的資質、信用、實力，以及跟銀行的交情是否夠深。
因此，提問作者的問題大家可以明白，開發貸的利息並不低，如果開發商從開發一個項目到銷售完項目的週期越長，開發商的消耗的資金就越多，同時每分每秒都要支付利息給相關貸款銀行的。這就不得不要求開發商對項目的把關跟進度抓的緊啦。而後期的銷售工作也至關重要，一套房產一百萬，十套就是一千萬，一百套就是個億，一千套就是十個億，因此這對於銷售工作的要求就更嚴格，開發商就會想方設法做營銷做活動，這樣子才能快速回籠資金！在這不得不提某家大地產商也就是因為資金問題，近期全國各大項目出問題，坍塌事件頻出，混凝土未乾就開始起第二層，在這呼籲更多的企業家除了對企業利潤負責外，也要對平民百姓負責，對質量負責！
（複式住宅房┃開盤前的售樓中心攝影）
（區域高端項目俯瞰圖）
（我最喜歡的售樓處設計）
（美與不美，我覺得很美） 
（複式住宅，全新開盤）
（月底全新開盤與朋友們見面）
感謝您的支持！歡迎關注，對於買房這些事兒，我很認真！希望能幫到您！
樓盤先生
開發商開放房子的資金從哪裡來？大部分是通過銀行或其他渠道融資，開發商利用較少的資金來撬動更大的槓桿。
開發商往往是通過快速走量來獲得利潤，對他們來說一個項目開發完成接下來要開發其他項目，這時資金鍊對開發商非常重要，如果房子長時間賣不完弄不好會造成資金鍊斷裂，整個公司都有可能會受到巨大沖擊，所以房地產開發企業一般都保持著資金鍊快速運轉。
以往存在房地產開發公司捂盤惜售現象，主要是這些公司實力較強，手上資金流不錯，一些開發項目資源非常優質、升值潛力巨大，開發商故意不開盤或推遲開盤以等待價格繼續上漲，後來政府加大了這方面打擊力度，現在捂盤惜售現象比較少見。為了保障交易的透明性，今年陸續有6所城市出臺了搖號買房現象，以杜絕開發商暗箱操作。
另外對開發商來說，拿到手的利潤才是真正的利潤，所以在樓市火爆的時候儘量加快住房銷售；同時政策上的不確定性也使得開發商不敢過於惜售，畢竟樓市的錢賺不完，不能始終靠一個樓盤來褥羊毛。
作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！財經微世界
經濟都是有周期的。即使是再成熟的市場經濟國家，產能過剩和債務問題依然會階段性出現，從而出現經濟危機。
大國如此，放到一個國家中的某個行業，同樣存在週期。
即使是經濟學家，也難以準確預測未來十年的經濟走勢，具體到某一行業的發展趨勢，同樣難以預測。
一個行業的興旺，有國家的扶持，有輿論的導向，有創富機會的吸引。
在過去的二十年，國內房價走出了一路向上的直線，中間雖稍有波折，最後依然頑強向上。
對於開發商來說，開發一個項目，自有資金的比例是很低的，早期甚至是四兩撥千斤。有一兩千萬現金就去操作數億的項目，最後實現跳躍式發展。
土地是貸款拿下的，項目開發，是土地抵押貸款的，樓房建設乃至所用物料，是合作單位墊資的。但是關係再好的合作企業，墊資金額和時間也是有限的，工人工資也是要發的，不可能一直墊資。銀行的貸款，也是有利息的。
對於開發商來說，一旦資金鍊斷裂，項目無法繼續，樓房就會爛尾，出售就會成為奢望。不要說賺到錢，本錢都貼進去都不一定夠。
即使開發商資金充足，有捂盤等待漲價的能力，可是誰又能判斷房價會持續暴漲呢？當年股市5800點的時候叫囂股市能漲到一萬點的磚家，也不知道如今還健在否。
房地產較長的建設週期，決定了回款較慢，資金成本高。緊張的資金鍊也使得開發商不能也不敢一直捂盤，自己炒房。
在房價暴漲的年份，確實有開發商捂盤惜售。但是更多時候，開發商更願意儘快建設，儘快銷售，然後開展新的項目。
所謂落袋為安，一切盈利在沒拿到手之前，都是紙上財富。
開發商既然以房產開發為主業，自然不能指著一個項目吃到老，及早銷售，儘快開始新項目才是根本。
財智成功
最重要的是開發商的啟動資金是有成本的，而且資金成本還很高，因此，只能加快資金流動的速度。
第一是，開發商的資金往往來源於金融槓桿，這些資金是有成本的，如果拖的時間越多，他需要支付的成本越高。所以開發商往往只能資金的快速流動來盤活資金。
開發商的資金往往來源於金融槓桿，說白一點就是銀行的借款，銀行的借款是必須付利息的。借的時間越長，往往需要付的利息越多，因此他只能通過加快資金的流動來盤活資金，如果拖的時間長了，對開發商來講是不划算的。
第二，資金雄厚的公司確實是會護盤惜售，比如，李嘉誠在改革開放初就拿了很多上海核心地段的土地，他就是採取通過慢慢開發，慢慢出售的方式。有些物業甚至不出售，只出租。
並不是所有開發商，都是通過快速的，建房，快速地賣房子來盤活資金的，資金非常雄厚的公司，他往往也會選擇慢慢開發慢慢銷售，採用無盤惜售的方法，等待房價一步一步走高之後，才賣出去。
第三，快速賣房是為了儘快回籠資金。很多開發商不僅僅開發一個樓盤，而是同時推出多個樓盤，特別是在目前這種，對預售嚴格限購的情況下，每個樓盤需要墊付的資金非常的高，事實上沒有多少公司能夠全額墊付這些資金的
每個樓盤需要開發商墊付的資金實際上非常高，所以錢可以賣樓花的時候，開發商都急於出售，儘快的把購房者的錢給收回來。現在採取嚴格限制預售的政策，每一個樓盤開發商需要墊付非常多的資金，事實上，沒有多少公司能夠完全承受這些鉅額資金的，因此只能通過快速的賣房回籠資金。
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