談到德國房地產市場，不少國內智庫比較時興的說法是“德國房價長期穩定”。這種說法讓德國人、旅居德國的華人感到詫異。即便德國相關制度較為健全，但德國大中城市房價、租金也在近10年一路走高。德國人在買房、租房方面，並非高枕無憂，也面臨不少煩惱。
從人口流動方向來看，德國的情況與中國差異並不大。ABC類城市（基本對應中國一二三線城市）能提供較優質理想的就業崗位，鄉村人口持續向城市湧入，人口大多流向慕尼黑、法蘭克福、漢堡、柏林、杜塞爾多夫、斯圖加特、科隆這“七大都市”。而一些城市走向衰落，鄉村地區也呈現空心化。大都市房價走高的同時，小城市、鄉村房價持平或下滑。
另外，一個不容忽視的歷史因素也影響德國房價。兩德統一之後，前東德落後地區人口流出較多，房價持續走低，而西德與東部少數新興城市人口流入增加，房價則持續走高。
可以說，所謂“德國房價長期穩定”，更多的是漲跌兩極平均而來的數據，或許只能體現一個片面視角。實際情況是，德國民眾也希望能在大、中城市有棲身之處，他們也在為日益上漲的房價和房租發愁。
今年5月，柏林近萬市民上街遊行，抗議房價快速上漲。德國總理默克爾隨後表態，坦言德國迫切需要大量民眾負擔得起的住房，將在社會福利房項目上加大投入。
德意志銀行經濟分析師約興·莫貝特在2018年初撰寫過一份分析報告。他認為，自2009年以來，德國ABC類城市房價均進入一個蓬勃上漲的週期，一些城市在2009至2017年間房價翻倍，上漲勢頭將在一段時間內延續。莫貝特的報告寫道，2009至2017年間，德國一線城市房價平均上漲80%，二、三線城市平均上漲60%。莫貝特認為，導致德國房價大幅攀升的內因包括“大城市人口數量持續增長、德國經濟穩定上升、低失業率”，不可忽視的一項重要外因是“大量外國流入的房產投資”。
採用稅收手段控制炒房
德國政府此前在實踐中也一直秉承“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念。其政策主要在稅收方面下工夫。
一是土地交易稅逐步提升。以樓市火爆的柏林市為例，近年來已將土地交易稅從4%提高至6%。
二是德國房地產出售時，須繳納資本利得稅，又稱“投機稅”。稅收金額為房產增值部分的25%。只有兩種情況賣家可以獲得資本利得稅減免：房東將房屋用於出租，且持有房產10年以上，出售時無需繳稅；房產自住至少連續兩年以上，無需繳納資本利得稅。
即便兩項稅收政策推高交易成本，不少國際資本在近十年來仍不斷湧入德國炒房。歐洲央行的低息政策吸引不少歐洲人投資收益較穩定的德國房產，俄羅斯人、以色列人也是炒房“活躍團體”，現階段不少中國人也加入其中。
在柏林執業的房地產評估師袁靜文認為，長期穩定的租金收入和持續上漲的房產價值是德國房地產市場近年來吸引大量國際買家的原因。以首都柏林為例，其住宅平均售價在每平方米4000歐元左右，仍遠低於倫敦、巴黎等國際大都市。2017年柏林的住宅類房產平均租金年收益率約為4%，房產價值增長5%到30%不等。從長期投資的視角看或為一種不錯的選擇。
德國政府近期也在醞釀，提高資本利得稅，或將先前較低水平的房產稅提高，遏止房價過快上漲的勢頭。不過從德國政治運行速度來看，或許新政策不會來得那麼快。
政府出手干預房租暴漲
隨著德國大城市房價上漲，房租也在承壓上漲。
按照德國“不動產世界”網站以14個大、中城市的房租價格和超過50萬居民的問卷調查為數據樣本分析，德國大、中城市房租從2008至2018年平均上漲44.7%，首都柏林房租上漲幅度最高，達104%，列第二、三位的城市慕尼黑與紐倫堡租金漲幅分別為61%與54%。
相較於房產交易市場，德國政府在房屋租賃市場的政策干預較多，目的是充分保障租客的居住權益。記者走訪多位德國租戶，從房客角度而言德國政策有幾點舒心之處：
一是房客不必擔心房租暴漲。房東和房客訂立租房合同後，房東漲房租須先滿足兩個硬性條件，即過去15個月中沒漲房租，且過去3年房屋漲幅累加不能超20%。同時，房東還須闡明漲房租原因：住房環境有確實改善，例如重新翻修房屋，或是附近電車改線，噪音減少等；提供充足數據證明房租低於同等條件房屋的市場價等。
此外，房客也可以在租房伊始就與房東簽訂階梯式合同，房東、房客可在長期合同中約定未來房租上漲幅度。這意味著，房客可以依據合同計算出未來10年乃至20年的房租。
二是房東不能因為租房申請者眾多漫天要價。2015年初以來，法蘭克福、柏林等多城市頒佈“租金剎車”規定，對不同地段的房租按不同建築年份、房屋狀況等指標發佈指導價。如果房東要價超過當地“房租指導價”的10%，房客可依此規定起訴房東，房東可能會承擔法律責任，受到鉅額罰款。
三是房客不用擔心被驅趕。按照政策規定，除非房東計劃將租出房屋自住，不能趕走房客。只有房客存在拒繳房租、破壞房屋、行為擾民，須走法律程序，才能“請”走租戶。
房源緊張短時間難解決
儘管這些政策保證了租房者利益，德國大城市房租依舊在近十年來持續上漲。究其原因可能有以下幾點：
新房客或是短租客要受到市場價格波動影響。前述政策只是限制房東不能給已租出房屋隨便漲價，如果原來的房客搬走，房東要求新房客支付租金就可以按市場時價，會出現漲價窗口。
一些房東也會在租金上做手腳。德國租房價格分為不包含水電費、垃圾費、雜費、電梯費等的“冷租”價，包含全部費用項目的為“暖租”價。政府對租金限制僅適用於“冷租”價，其他費用不受限制。一些房東將房屋翻新、添置少量傢俱等所謂“改善居住環境”費用計入租房價格中，新租客實際支付的最終“暖租”價更高。
租房市場需求巨大而供給增長緩慢，這或許是一名租房者在德國大城市面臨的最大問題。在房源緊俏的城市，有時一名房東發佈房源後，會有數百名租房者申請。房東選擇租客會異常謹慎。德國一些租房者坦言，找房子和找工作相似，需要提交自己的詳盡“簡歷”，包含工作收入、個人信譽記錄、前一位房東提供的介紹函等多份詳盡材料。房東選擇租客時，一般會傾向於素質較高、工作穩定、收入豐厚的人，甚至細化到“不養寵物、不會樂器”的租客。
從德意志銀行報告提供的數據來看，2009至2017年間，慕尼黑城區公寓空置率接近零。新增人口無房可租，不少城市上班族也只能在距離工作城市不遠、火車可直達的小城市租房。法蘭克福和紐倫堡也有類似的情況。
雪上加霜的一點是，德國土地審批速度較慢、建築工期較長，新增住房數量遠遠不能緩解住房緊張的狀況。
此外，網絡平臺攪局也在加劇房源緊張。受到德國媒體關注的是許多外國投資者也在慕尼黑、柏林、科隆等旅遊城市購入房產，並通過愛彼迎（Airbnb）等互聯網應用以民宿形式出租給遊客，加劇了住房市場的供應不足。德國幾個城市的政府近年來已經出臺不同法規，處以不同程度高額罰款，限制在住房緊缺的大城市，將住宅未經許可通過愛彼迎等平臺以商用贏利性質出租。不過，由於網絡平臺並不提供房東真實身份，調查取證較為困難，這一現象仍難禁絕。
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