艾財愛家第52期實盤週報

這段時間，朋友們問我最多的兩個問題：要徵房地產稅了，要不要賣房產？股市跌得這麼多了，現在能不能抄底？我們最大的兩個投資渠道房產與股市近期都很不太平，通過這兩個問題，我來跟大家聊聊一些基本的投資方法。

賣不賣房？抄不抄底？

房產：遊戲規則未真正改變前，還不是賣房產的最好時機！

經濟學家的預測永遠都是那麼的不靠譜，前一段時間在討論房地產稅的過程中很多知名經濟學家推測房地產稅不可能很快推出。可是從現在的消息來看，房地產稅的立法會在3-5年以內結束，然後各個城市再根據實際情況進行加徵！至於稅率問題，現在各種說法都有，但是如果房地產稅的定位是用於替代地方土地財政，那麼稅率肯定不會太低。未來父母留幾套房產給孩子，兒女的工資交不起稅將是非常常見的事情。

第二個讓部分人有賣房的想法的是二手房房價價確實出現鬆動，部分城市尤其是調控比較到位的一線城市房價確實出現了下跌。

在這種遠近焦慮下，到底要不要賣房？

我的建議：房產太多的人，賣一部分房產是可以的，但絕不是現在！

有一條消息並沒有引起太多人的注意，甚至是誤讀，那就是地方土地拍賣流拍率越來越高的問題。土地流拍的原因很簡單，開發商不願意拿地。開發商為什麼不願意拿地，因為不看好未來地價上漲的空間？這是當然的，因為目前一手房房價被行政手段管制，只需要計算一下限售價格-土地成本-稅費-經營成本-建築成本-資金成本，然後就會發現房地產開發變成了一個沒有變量的數學題，只要結果小於安全邊際，那麼開發商自然就不願意拿地。這種方式是不是對於限制房價有幫助，恐怕恰恰相反。原因有兩個，第一，土地流拍率越高，意味著地方財政壓力越大。第二，現階段沒有開發商拿地，也就意味著一兩年後新進市場的一手房量下降。

所以說任何行政手段都只是短期控制房價，長期來講反而推高房價。

還有一件事可以從側面說明這個問題，地方債的無底黑洞。在9月的第二週，一週時間裡地方總計發行了3000億地方債。這兩年總計清理了1.2萬億不合規地方PPP項目，近期又表態地方誰借錢，誰負責還。在沒有新的稅源代替土地財政前，房價真崩了，誰會第一個出來反對？

目前房地產的態勢像極了14-15年，房價進入滯漲期，且有很多不利於房價的外在表現。但是從根本上來講，相較於炒房者，地方更容易支持不住。

至於長期因素，房地產稅的推出更多是影響我們長期決策，畢竟家庭資產配置的整體戰略調整是需要時間的，尤其是房產佔總體資產的70%，房價漲了二十年的背景下。

房地產稅的推出除了稅源、稅率、法律依據、執行、平等問題之外，最重要的是時機。什麼時機推出來，既可以控制房價，又不至於壓倒房價呢？只能是下一次像2015-2017年這樣的暴漲期，既可給房價降降溫，又可以為地方轉型提供財務空間。

所以在目前遊戲規則還沒有改變的前提下，我是不贊成現階段就賣房的，人們都喜歡追漲殺跌。但是最應該賣的時候反而是上漲期，只要你不追求賣在最高點，選擇並不是那麼難。

目前樓市的現狀最多隻能歸類到“滯漲”。

而股市目前不斷陰跌，是否到抄底時？如果還沒有到底是不是要提前割肉出來，等待底部的到來？

相信大家現在看過的股市分析文章不少，市場上唱多的理由是A股的歷史估值水平處於低位，從交易量和換手率上來看也是歷史極值，尤其是換手率達到歷史的最低水平日均只有0.39%。

唱空的理由則是外部壓力與內部去槓桿，趨勢被破壞，熊市不言底等等。

當然還有第三種人：大盤處於底部位置，但是還沒有到底部，現在輕倉等待抄底。大家看到的文章中，很大部分都是這第三種人，似乎他們都成功規避掉了近一年的下跌，是隔岸觀火的“大神”！

在我看來無論是哪一種觀點都是有道理的，因為想要精準預測市場是一件不可能完成的事情。我也不相信有人能夠做到，除非他的實盤賬戶能夠時時進行跟蹤。

現階段A股到底進入了一個什麼階段，哪種可能性都有。2008年大盤一路從6000點殺到1600點，中間擊穿了無數人的底線，無數人也死在了抄底的路上，最後又割在了黎明前的最後一縷黑暗。

從目前的現狀看，我是死在第三波抄底路上的人，2月第一波，4月第二波，6月第三波。前兩波下跌過程中，我依靠醫藥股和海螺水泥度過了危機。可是在疫苗事件的突然打擊下，疊加辰欣解禁壓力與醫藥行業各種黑天鵝的利空影響下，一路從年初5-10個點的收益下殺了40%。

從這個角度來看，我應該持第一種觀點。因為人都是活在希望之中，就像辰欣藥業跌至20塊左右時，這時我的虧損在25%。原計劃我在9月15日前，如果辰欣藥業有所反彈我就解放三到四成倉位，等待解禁之後再進行回補。只可惜這中間帶量採購讓其再次破位。一個深套的人永遠都願意去相信一些能夠帶來“希望”的言論。

可是從業經驗告訴我，當這些做多言論不一一被跌得懷疑人生，市場的底部大概率還沒有來。

那麼我是持第二種觀點的人嗎？如果是我很早就應該割肉離場了，很顯然我也不是。因為賣股票只是解決一半問題，即不用受市場尋底過程的煎熬。可是會產生新的問題：何時買回來，買什麼？不投資股票是不可能的事情，這是我的事業，投資是一輩子的事情。

至於第三種觀點，我也只能一笑而過了。因為不可求證的事情，永遠都沒有真相。

關於目前A股的狀態，我只說幾點我的想法與關注點：

1.我刪除了手機上的股票軟件。人和人之間的差別其實並不大，在這一波又一波的下跌過程中我同樣感到了焦慮，有時候做夢也會想到各種情況。近三個月我沒有打開過證券帳戶，因為這無非給自己增加壓力而已。在做出決定後，就不要再多去想。

2.我會通過終管客戶的焦慮等級來判斷市場現階段的總體狀況。我並不關注市場上的財經新聞。經濟每年都有困難，每月社會上都會有全民關注的事件，股市每天都有不一樣的新聞與觀點。尤其是觀點，要知道國內有一億股民，再加上與之相關的從業人員。無論是多還是空，都會不斷有很多並且看似很有道理的觀點出現。如果天天看這些，你會發現“牆頭草”的煩惱。我判斷市場整體狀況還是根據我的終管客戶來看的。最近每週都會有一到兩個客戶來我這裡詢問看法與決策。我對自己的終管客戶是非常瞭解的，我通過他們的風險承受能力與焦慮等級來判斷市場下跌到了一個什麼階段。

3.我並不知道底部，我也不判斷市場是否到達最底部。每個人都在問到達底部了嗎？“底”是什麼？市場的底沒有人知道，可是人心的“底”就是你的投資承受極限。你自身風險承受能力的底線，你對自身投資體系自信的底線。我並沒有判斷市場是否到達到底部的能力，但是我對自身的投資選擇，依就有信心。

4.我在準備資金準備國慶節後第二週進行加倉。現階段我早已滿倉，在辰欣藥業不斷下跌的過程中，我不斷進行補倉，早已經打完了最後一顆子彈。正常情況下，我不會再調資金了，因為家庭資產配置過程中，嚴格控制相應比例是必不可少的事情。可是誰都有需要“賭”一把的時候，就如同我來深圳創業是一樣的。我們永遠想要生活與工作都在計劃之中，可是“隨機應變”才是唯一生活之道。

大道必簡

大道必簡，做人難的不是懂道理，而是漫漫人生路上的實踐。

中國房地產市場只要不改變土地財政，市場所表現出來的一切最終都是“萬變不離其宗！”在基本遊戲規則沒有改變的情況下，我們只是在一個循環一個循環的重演同樣的故事。過去二十年，房地產經歷了三波調整，這個過程中有很多人守不住。因為做一個有主見的人並不容易。

股市投資的基本規律：整體發展看國運，個股發展看公司質量，個人盈虧永遠是二八分化。股市現在不斷下跌，我打開股票論壇辰欣藥業的相關評論，看到的只有“汙言穢語”。如果這些人在股市中不虧錢，那才叫天理不容。股票投資是一件專業極高且沒有標答的事情，經過兩百年的發展，只證明了三件事。一個國家的國運決定了整個資本市場的發展大方向。個股長遠發展的最終決定權還是在公司本身的發展上。在賺價差的股市中最終的勝利者還是屬於“少數”，正確的方法未必永遠都能保證你是少數勝者，但是隻有堅持正確的方法你才有可能不成為“大多數”！