作者 | 木盒
2018年8月7日風雲君曾撰文《“鐵帽子王”永不退市：得珠海中富財務總監者，得天下》講述了珠海中富（000659.SZ）保殼使用的各種手段，接下來這篇文章主要分析珠海中富的土地價值。
珠海中富1996年在深圳交易所上市，是A股首家上市的飲料包裝企業。曾經營業收入有30多億，可口可樂、百事可樂、怡寶、中糧、達能都是其大客戶，是目前中國生產設備最齊全、技術最先進、規模最大的 PET瓶專業生產企業。
為何今天淪落到窮得只剩下土地了？原因不言而喻，就是經營不善加控股股東掏空。歷史上珠海中富曾兩次易主，先後經歷創始股東套現離場、歐洲私募CVC層層盤剝。
2014年3月深圳捷安德接過原有控股股東亞洲瓶業11.39%股權後成為控股股東，2018年8月9日深圳捷安德被法院裁定破產。
風雲君統計了2012年-2017年無形資產和土地使用權的賬面價值，發現土地使用權是其主要的無形資產，佔了超過90%的比例。
2012年8月珠海中富審議通過5.9億收購B.P.I持有的珠海中富46家控股子公司以及2家間接控股的孫公司的少數股東權益，B.P.I持股比例基本都在25%左右，收購完後珠海中富基本持股100%。
這次收購相應牽涉出48家公司的資產評估報告，裡面詳細披露了各家子公司的資產信息，其中包括土地使用權的無形資產。
風雲君主要以這48家公司分析珠海中富的土地價值，經過房價多年猛漲後一二線城市房價漲了將近一倍，珠海中富這些工業用地的土地價值也隨之水漲船高。
首先風雲君統計了各子公司的土地使用權，裡面有房產證號、位置、面積等信息。
風雲君根據珠海中富廠房位置找到附近的小區，根據工廠用地價格大約為住宅用地價格的1/5，再根據面積測算出土地價值，合計約為20.35億。
值得一提的是，如果2012年-2018年珠海中富某個廠房土地被收儲或出賣的話，風雲君並沒有將這影響因素剔除出去。
2014年5月14日《投資者關係活動記錄表》公告中，珠海中富披露了土地價值的相關信息：“公司全部持有近100萬平方米的土地，前些年按工業用地估值為11個億，其中7個億的土地已抵押給銀行，其他的可以進行處置”。這11億估值還是根據2012年 6月的價格測算出來的。
萬得數據顯示，2012年至今全國土地供應價格也將近漲了一倍，珠海中富工業用地以2012年11億估值目前也將近20多億。
珠海中富的工業用地主要集中在省會城市，地理位置都是很好的，如果工業用地聯合政府開發改成商業或住宅用途，將會更值錢。畢竟，土地是珠海中富最值錢的資產了。
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