這兩天，房產君的好朋友，在深圳開了一個新賬號——南方樓事，第一篇文章，分析了廣深兩地，在樓市上的差異。
她們在廣州走訪多日，前往了蘿崗、廣鋼、天河牛奶廠等多個熱門板塊，通過實地調研，尋求城市之間的不同。
她們發現，廣州人對炒樓，真的不熱衷，而很多推動深圳房價上漲的因素，在廣州的作用，遠不明顯。
這是為什麼？來看看這支年輕的團隊，所進行的分析和分享。
一：失效的G點
深圳好比年輕且精力旺盛的狼，大膽激進，炒房風氣一度旺盛，槓桿加到政府不得不嚴格打壓。
廣州則更務實和穩重，不冒進，畢竟居住成本在一線城市中最低，炒房加槓桿？太麻煩了。
這種城市性格和政策環境，決定了購房群體比例，在廣州，自住客的比例要遠高於投資比例。
不管是剛需扎堆的黃埔蘿崗，還是改善居多的天河、海珠、荔灣，這種現象都非常明顯。
舉個栗子：蘿崗號稱全市新房庫存最低，新房去化率平均八九成，價格2字頭居多，然而走訪的兩大熱門樓盤都表示，剛需自住為主，限購太嚴格，投資客真的很少。
在天河唯一剛需定位新盤，最小面積70平，單價不到5萬。這種在投資客眼中是優質標的的樓盤，銷售卻直言：很少投資客，基本是買來自住的，首付成本比較高。
定位為老城改善區的廣鋼新城，配套以及位置都有優勢，價格還有4字頭的，是廣州熱門潛力片區，然而片區內產品基本都在100平以上，直接阻斷了炒房客，購房群體以中年改善為主。
在廣州，像深圳華潤城這樣遭到瘋狂搶購的網紅盤幾乎沒有。
一是廣州人選擇太多了，二是投資氛圍不濃，投資成本也遠比深圳要高。
當然，投資意識的養成不是一朝一夕。
浸淫樓市那麼多年，深圳的購房人群普遍會下意識地將“片區舊改”、“地鐵上蓋”、“名校配套”等認知為刺激房價上漲的樓市G點。
哪怕現實的一切尚未準備就緒，僅憑散播於坊間的“利好傳聞”，都足以使敏感的房價快速反應出一波養眼的漲幅行情！
然而，在廣州統統失效，有的只是羊城那張清心寡慾的樓市面孔。
為什麼房價主力助攻概念的舊改，硬是撩不動廣州？
其一，從供需關係來看，廣州宅地供應持續新高，舊改並非供應大頭，數據顯示，2018年僅招拍掛用地供應就達到369萬㎡，舊改面積僅是供應量的1/4，這與人多地少的隔壁深圳形成強烈反差。
2018年，深圳規劃建設居住用地已下降至109萬㎡，不及廣州1/4。更慘的是，通過招拍掛出讓的深圳“可售”的居住用地供應面積，截至目前依然是0㎡！
深圳比香港還缺居住用地，未來只能靠舊改或填海來解決！
因此，對於深圳樓市來說，片區一旦有舊改徵兆出現，周邊二手房業主率先不問西東，漲了再說！
其二，時間成本來看，廣州人覺得舊改流程多、週期長耗不起，老破舊小區加裝電梯比搏拆遷更實在。
舊改的耗時耗力就更不用說。
縱使以辦事高效聞名的深圳，多箇舊改樓盤都要經歷動輒數年到十多年的折騰期，老廣更是深諳其道，與其投資老破舊博拆遷，不如加個電梯更能刺激到房價！
再來是地鐵！
都說地鐵一響，黃金萬兩，在廣州也相對溫和。按老廣的話說，地鐵都鋪到佛山去了，地鐵盤多到數不過來。
實地走訪中，那些偏僻到近乎鄉下的地方，那些宅基地農民房，都是妥妥的地鐵物業。而老廣的回應也印證了這一觀點。
“政府拿錢修地鐵啊，一路修出去，再賣地，再修地鐵，不需要花太多錢去修保障房。”
最激發民憤的學位房，在廣州也同樣帶不起節奏。
沒辦法，廣州名校太普遍了。總的來看，廣州名校學區房有兩大特點。
一是頂級名校學區房，同樣昂貴。二是普通名校學區房價格並不誇張。
非要給廣州學區房下一個定義，那隻能說是北上廣深最不瘋狂的學區房。
要知道，比基本面變化更具直接影響的，是市場情緒的變化。
樓市本來就是靠情緒驅動，看著這漲不上去的房價，失效的G點，誰又能說不是幸事！
二：歡脫的剛需
拋開投資意識，連年輕人的買房意識也比深圳弱。
就拿最熟悉的房地產媒體圈來說，在深圳，剛畢業就討論買房的小年輕一抓一堆。即便只有很少的首付，也尋思著找個小破舊上車。
而與廣州同行交流時發現，年輕人買房的現象並不普遍，畢竟在可接受的通勤範圍內，一兩千就能租到不錯的房子。
這未必是件壞事！
從房價上看，深圳龍崗的房價，都快趕上廣州市中心了，關內價格更是普遍在10萬+。
除去幾個中心區，廣州其餘各區的價差並不大，剛需的選擇非常多。
就算買不起番禺蘿崗，還有增城從化可以選擇，並且部分區域也有地鐵通達。
▲圖片數據來源：樂有家、深圳中原研究中心
不算市中心的豪宅，廣州新房實際均價基本在2-6萬/平。也就是說4-6萬/平，能在城區買到很不錯的新房。
而這個價位，在深圳你的選擇只有龍崗、坪山、龍華觀瀾等片區。
舉兩個實地踩盤的對比例子。
廣州黃埔的蘿崗，最直接的觀感是類似深圳坪山。同樣距離市中心40-50分鐘車程，規劃也是高新產業區，配套方面有待完善，剛需扎堆。
目前房價在2.3-3萬/平，優於坪山的是已有開通地鐵，還有幾所重點學校。坪山的價格則在3-5萬/平，剛需購房成本明顯更高。
廣州荔灣廣鋼新城，規劃為高端住宅區，觀感類似龍華紅山。距離市中心近，規劃配套完善，樓盤密集度高，近年熱門板塊。
目前廣鋼新盤價格基本在4.5-5.5萬/平之間，4字頭選擇樓盤多，最貴的華髮中央公園也不過賣到6萬/平。
同樣有重點學校（廣東省實驗vs深高），紅山新房/次新房價格卻高達7-10萬/平，直逼廣州市中心的價格。
前段時間《女子圖鑑》系列大火的時候，曾有個段子：如果拍《廣州女子圖鑑》，可能會變成《廣州愉快生活指南》。
“廣漂”這個概念，在廣州是不存在的。城市文化底蘊深、美食多、租房便宜、努努力就能買房，不同於深圳的快節奏，廣州人似乎更加閒適幸福。
在廣州，年輕人努努力就能買房，在深圳，要看你家裡有多少個錢包。
結語：
根本上說，一個城市的房價要保持長期堅挺走勢，主要由人口和貨幣兩大因素決定。
激進的深圳如此，穩健的廣州也不例外。
有時候，我們也會感慨，“潮來潮去一轉眼，省城與漁村都變了天”。
眼下，樓市調控似乎已駛入了“追本溯源，全面堵漏”的終極通道，期待這一輪又一輪的政策落地，兩地的樓市都能實現最理性的狀態。
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