『地產營銷人』的購房建議系列是最受大家歡迎的。之前寫過一篇《給保守派購房人的一點建議》，很多朋友在後臺留言。今天，面向高端改善的購房群體，給點實實在在的建議。

首先，怎麼界定高端改善客群？

高端改善客群未必是終極置業，但如果房子買對了，住舒服了，很可能就不再考慮換房，因此這類房產要有“一生之宅”的可延展性。

高端改善不同於初級改善和中級改善的客群。初級改善，我們一般叫“剛改”，也就是從結婚到生小孩這個生命週期，房子不夠住而升級，兩居換三居或者小四居為常態，總價接受度在千萬級以內。市場上即將入市的限競房可以滿足此種需求。

中級改善的需求大約分為兩種，一種是家中增添二胎，空間有再改升級的需要；另外一種就是暫時不為自住，更多為優化資產分佈，賣掉位置和產品不理想的老房，換置一套品相更佳的新房。三、四居為基本配置，總價差不多會控制在1500萬以內。

高端改善雖也為置換，但區別是“自住+投資”雙重需求疊加。自住體現在對品質要求極高，而投資則是對升值潛力存較高期待。

因為高端改善的置換，有可能賣掉的也是很好位置的老房，只不過面積和品質無法滿足現狀。所以，

經過梳理，我們發現，高端改善是對區位、品質、配套等關鍵要素全覆蓋的稀缺性豪宅產品。這種需求放置當下北京市場，應該做出以下篩分：

1、限競房顯然不適合

前面已經提到，今天大量入市的限競房項目基本以中小面積戶型為主，可以覆蓋全部初級及一部分中級改善需求，但並不合適高端改善需求。

限競房多分佈在五、六環之外，新區為主，主城項目極少，即使有也大概率會被轉成共有產權類項目。

因此，無論在戶型尺度、產品形制、區域位置等各方面，限競房都無法與高端改善需求對位。

2、別墅產品不談升值

拋開限競房，只有純商品住宅項目可以滿足高端改善需求。那麼，別墅是不是作為首選？

別墅雖然在產品類型上有所升級，且一般戶型面積較為舒適，但其投資價值卻不比城市平層

豪宅，因此在升值潛力方面存在短板。

別墅為什麼比平層產品升值慢？

『地產營銷人』認為，一方面，別墅產品結構較為複雜，空間豐富的同時也帶來標準化不足的問題，在作為二手房轉賣的時候，過於個性化的空間改造和室內裝修往往降低了買家的接受度。

另一方面，別墅客群本身相對小眾，非主流需求，因此客戶基數決定了成交難以保持活躍。再加上別墅更新換代速度很快，產品容易過時也是原因之一。

所以，別墅只考慮自住價值，作為終極居所是不錯的選擇，但如果希望兼具比較強的投資屬性，可能就不是首選了。

3、城市豪宅怎麼選？

其實，北京主城區的平層產品已然不多。在售項目基本分佈在豐臺、大興、門頭溝三個區，其中除了豐臺在北京傳統六主城之內，其他都是發展中的新城區。

北京豪宅多誕生在朝陽和海淀，一東一西，是基本可以形成共識的高端區域。但由於近幾年，朝陽、海淀的土地供應不足，兩區的城市豪宅明顯減少。

作為朝陽，如今只剩下東壩和孫河板塊尚有可選，而海淀連像樣的板塊都難以形成，零星項目偶有出現是其主要特徵。

從『地產營銷人』統計的數據看，海淀從2015年至今，供應套數連年下滑，去年已不足千套，今年更是下降到不足300套。但成交套數這兩年卻都超過供應，由此可見海淀住宅的稀缺。

海淀擁有北京最堅實的科技產業和另各區羨慕的強大教育資源，區域客群具有“高知、高智、高職”的三高美譽，充沛的購買力和優渥的城市配套，讓海淀的高端住宅常常面臨一房難求的局面。

因此，如果能在海淀買到具有高品質的城市大平層住宅產品，則是高端改善需求最好的置業標的。

作為海淀區今年唯一入市的城市豪宅，世華龍樾項目值得高度關注。

全面成熟的北京城建•世華龍樾是海淀集交通、教育、商業等多重資源配套於一體的標杆性住宅大盤。

項目臨近東小口森林公園及奧森公園，兩大公園組成了堪稱城市綠肺的生態環境，為社區提供了優質的居住資源。

北京奧森公園實景

項目周邊形成了"五縱三橫一軌道"的立體交通網。"五縱"是指:黑泉路，後屯路，京藏高速，京新高速，上地信息路。"三橫"是指:北五環，小營東路，西小口路。"一軌道"是指地鐵8號線。

世華龍樾是真正意義上的“地鐵上蓋”，地鐵8號線西小口站的四個出口就設置在社區的大門附近，距離在百米之內。

世華龍樾自身配建有北師大實驗幼兒園和北京十一學校龍樾實驗中學，兩所學校均已開學。

尤其是十一學校龍樾實驗中學不僅是十一學校承辦的高規格初中，而且師資團隊全部來自十一學校本部，是名副其實的高端學區。

十一學校龍樾實驗中學實景

同時，項目被上地、中關村、東昇科技園三大科技產業核心環繞，是直面北部高學歷高淨值人群的第一居所。

前面提到，隨著北京五六環內土地供應進一步收緊，現在五環沿線的低密社愈加稀少。容積率是否足夠低，已成為分辨高端改善產品等級的重要指標。

世華龍樾規劃為4—6層純低密社區，容積率僅有1.6，對比周邊動輒2、3的容積率，可以說是品質最為突出的高端改善產品。

低密賦予了世華龍樾更多園林景觀的發揮空間。項目師法中國古典園林經典造園手法，取一池三山、圓明園四十景、頤和園等經典景觀，形成一環兩帶五門戶一宮苑四庭八坊八景多重景觀層次。

項目效果圖

而北京城建地產匠心打造的新中式建築風格，意在重新詮釋居住本質，喚醒國人心中的東方建築，著力構築“中國夢”時代下的國家級人文地標。

戶型設計上，世華龍樾面積約為190—320㎡的大平層產品，尺度奢闊、格局方正、功能齊全。家庭交流空間充裕，客廳、共讀區、餐廳佔室內公區約一半面積。南向雙臥室均為套房設計，主臥室擁有闊綽空間。

玄關處的共讀區，其概念是家人與孩子共同度過讀書時光的區域，相比成人社交的客廳，共讀區面積更小，傢俱擺放更緊密，適合家庭成員間的交流與小憩。

因此，對於高端改善的購房人而言，當下樓市在售城市大平層項目極為有限。

限競房不適合，別墅升值慢，新城區置換的機會成本太高。如海淀推出新品，確實值得一看。