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最近有一種心酸的說法，說剛需就快要被趕出新房市場了。

如今武漢大多數樓盤開盤中，很少能看到90平以下戶型，它們似乎只活在“這個爆改80平老房子驚豔了無數人！”“XX區僅剩的絕版小戶型手慢無！“這樣的標題中。

但，最近紅火的驚動了住建部的成都樓市，又將小戶型再次拉回到了人們的視野中。

住建部約談中指出，要有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房。

何謂中小套型普通住房？國土部規定:中小套型房指的是即90平米以下戶型。

說到這裡，就有必要提起曾經推行了十年的70/90政策。通俗的說就是新建住房建面90平以下比重，必須達到70%以上，大致在2、3年前被終止。

如今重提發展中小套型普通住房，不免有人想問，70／90政策會重出江湖嗎？90平米以下住宅會重回市場嗎？

住宅需求轉變 90平以下住宅已經被淘汰？

武漢市場上，90平以下戶型確實所剩不多。除去部分剛需片區，大多數戶型的起步面積均被設置在了100平以上。

據億房網研究中心數據顯示，2017年武漢新建住宅成交中，60平米以下住宅供應下降62.6%。從面積段上來看，100平以下面積產品供應量整體下滑，60平以下戶型供應下降最多，從戶型類型來看，小三房及兩房、一房產品供應全面下滑。

目前，60平米以下小戶型新房住宅正被公寓產品全面替代，而60-100平中間段產品需求由存量房市場補位。

這就是為什麼有人會說，剛需被趕出新房市場。

但反過來我們卻想問問，如今的剛需真正需要的依然還是90平以下的小戶型住宅嗎？

房間數量越多越好 購房者不再需要小戶型？

過去，對於無房人群來說，總價低的小戶型是優先選擇。

在今天，“六個錢包”加持下的80、90後首次置業人群，簇擁著消費升級的大潮，又不得不顧及限購帶來的換房成本，購房思維從早年的先上車，開始慢慢朝著小跳躍的一步到位轉變。

這個啃老、奢侈的鍋80、90零後們表示背的也很冤，錢包的緊實使人們的消費意識開始逐步超前。二胎政策執行至今，一般人的家庭結構演化進程大致是這樣的：

第一階段：父母＋獨生子女

第二階段：夫妻

第三階段：夫妻＋孩子＋帶娃父母

第四階段：夫妻＋2個小孩＋帶娃父母

但凡是自住需求的群體，婚房的計劃中必然提前考慮到孩子的居所，甚至提前考慮到二孩的居所。同時快節奏的生活及父母出資購房，讓不少家庭成為三代居，換房成本的增加，讓這些本來應該在首次改善中考慮到的問題，被提前到了首次置業。

剛需對戶型的要求已被拔高至大三房、甚至緊湊型四房，二房已經逐漸無法適應主流人群需求。

無論是極致的超小戶型還是首置變首改的一步到位，市場的選擇都讓中間面積段變得非常尷尬。

將越來越多的房間塞入越來越小的面積，買房者因為囊中羞澀，或許還願意犧牲舒適度棲身極限剛需小三房，但對於開發商來說，建造成本的陡然上升，就更“肉痛”了。

地價高企 開發商做大戶型成本減少20%

極致小三房在過去幾年內有過一段非常高光的時刻， 70/90政策施行的十年內，不少品牌開發商都設計出過出彩的小三房戶型。

但不得不說，這些高光背後往往都帶著成本總和設計公司的血淚。

據一位非常接近成本控制的甲方人員透露，80平建小三房會很‘肉疼’。相比於140平左右的大戶型，成本往往要增加20%左右。

小戶型帶來的總套數增加，最直觀的就是間牆建設面積增多、廚衛數量增多。戶數增加帶來的市政設施容量增大，水電、停車位配置增加，都將直接加築在建築成本上。

同時，房間數量增加又需要保證居住舒適，設計成本與設計難度也增加了不少。

對於中小戶型來說，房間數量的增加必然導致每個房間變的侷促。假如要增加舒適度，把面寬做大、樓間距拉寬，不可避免的會涉及建築密度的問題。全部或大部分都設計成小戶型，往往還達不到規劃中應有的建築面積就已經容積率爆表了。

同一塊用地，選擇1000套100平方米的戶型與選擇1200套80多平方米的戶型相比，節省的成本是肉眼可見的。

同時，小戶型還存在客群定位困難、舒適度相對較低、溢價率低等缺陷，在地價企高、房子又不愁賣的今天，選擇開發難度相對較低的大三房，也不難理解了。

90平以下的房子不會再回來了？

如此看來，真的是供需兩側集體投票，將90平以下住宅聯手趕出了新房市場嗎？ 是否它已經成為過氣產品，可以消失在歷史的滾滾巨輪之下了？

首先我們回到“房住不炒”上。這個大方針中，有一點十分值得推敲：針對不同收入、不同區域的差異性，根據分層、分城施策原則，精準界定不同類型住房產品的屬性。

剛需群體針對90平以下小戶型的需求改變了，但改善人群對於90平以下品質兩居的需求依然存在，部分高端人群對於核心地段的小戶型需求同樣也存在。

同時，根據不同屬性住房需求特點，構建租購併舉的住房制度，也是將如今的居住需求進一步細化，90平以下住宅需求中也將分為三種不同的衍生產品：

基本居住需求將由租賃市場、共有產權房、集體住房等形式承載；

老年改善需求將有小戶型少房間數量的品質住宅可供選擇；

同時，核心地段的高端公寓項目，也將成為專門針對高端改善或第二居所的選擇；

因此，我們不能單純地說多少面積段以下的需求被拋棄了，而是此前適應市場需求的90平小三房的產品已經不符合今天的市場需求了。

有一種戲虐的說法，單純房間數量的增加，是買房時的偽消費升級，真消費降級。

在將來住宅開發的過程中，對產品設計的要求將會變得更高，不再僅僅是戶型面積大小的劃分，房間數量、不同房間大小、功能分區的設計，都將需要針對不同客戶群體作出更細緻的區分。

此外，客戶的全生命週期這個概念在如今被越來越多的被提及。但目前更多的是在社區設計的範疇之內，針對不同年齡段的業主設計相應的商業設施及公共設施。在住宅本身的戶型設計之中，如若能考慮到一至兩個階段內的場景需求，減少客戶換房成本，也將成為打敗競品的關鍵之一。

對於小戶型，你有什麼想說的？歡迎在評論區留言與我們討論。