價差已在，你要不要買？來自鄭州樓市00:0009:31
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焦慮的故事
當下的今天，讓人越來越感到焦慮的。
教育，醫療，住房，三座大山重重的壓在頭上，讓人窒息！
特別是近幾年房價的上漲，更是讓很多人感到了恐慌。
但是通常老百姓都是後知後覺的，等很多人明白過來的時候，往往已經是整個市場大勢的尾聲，基本上沒有什麼窪地可尋。
大家經歷了市場的瘋狂後，心態都有了一絲扭曲，特別是看到部分成功抄底的親朋好友，在一旁現身說法的炫耀之後，更是無法放下心中的執念，一心尋找，期望撿漏成功上車。
市場上的信息總是那麼神秘，欲說還休。
安置房轉讓，這一購房灰色途徑被髮掘了出來。
位置不錯，價格便宜，今後還能辦證，好處多多，彷彿買到就是賺到！
通常對於手續不齊全，產權不清晰的購房途徑，比如團購房，安置房等等，我的答覆通常都是非常官方的。
類似的購房途徑，風險和利益共存，希望購房者能仔細考慮。不會發表更多的建議，直接表態贊同還是反對！
畢竟具有正規手續的樓盤還有爛尾的風險，偌大的利海集團，不是也留下一堆爛攤子嗎！未來事情誰能說得清楚呢！
更何況，萬一天上掉餡餅了呢？如果因為我的原因，妨礙了人家的發財之路了嗎？絕對會招一輩子白眼的，落下埋怨的！
言多必失，何必自討沒趣呢！
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大背景
前幾年制約安置房交易的最大壁壘，就是產權證辦理進程緩慢。
在沒有產權證的前提下，買賣雙方無法進行產權轉移的確認，交易時間延續的越久，未知風險發生的可能性越大。
2017年5月，鄭州市頒佈了《關於試點推進安置房網籤工作的通知》，在政策上明確了安置房商品化的改革步伐。
相關政策的出臺，造成的結果就是市面上各種安置房轉讓的信息，層出不窮，讓人眼花繚亂。
那麼到底安置房值不值得買？能不能買呢？
以往的老黃曆，老經驗已經落後與時代的進步了！
筆者決定實地調查一番，掌握的第一手資料，為大家奉獻出來。
下面給大家劃一下重點
1、中介的全面介入。
此處的見證方（丙方）就是中介公司▲
不得不說，中介的觸角越來越長。
現在的安置房交易相當大一部分，已經完全通過中介來實施。
從房源的收集，村集體的協調，轉讓協議的擬定，乃至後續的銷售和法律服務，中介機構已近實現了完全的覆蓋。參與度極深，甚至在房價的制定上，根據地段，付款方式，交房時間等也有了統一的標準。完全不遜於商品房的營銷機構。
從某種意義上來說，中介公司的介入，對於真心實意，有買賣需求的甲乙雙方，確實起到了很大的便利作用，無論是轉讓協議的制定還是後續的服務方面，都有其可取之處。
但值得考慮的是，一旦發生糾紛，中介公司是否能發揮應有的追責，監督作用，這一切還都是未知數，是值得再三考慮的。
2、付款方式和產權證的轉移
需要注意的就是畫紅框的免責部分。
由於目前安置房政策的原因，在沒有獲得產權證的前提下，私下的交易只能是全款進行，是不能貸款的。
根據時間節點，通常是簽署轉讓協議時，支付70%的總房款，交房拿到鑰匙支付剩下的30%總房款。
產權證的辦理，這裡邊就有些說道了。
通過一些操作，購房者替換掉原有拆遷戶的名額，直接代替原有人員，進行選房，網籤，以及最後的不動產證登記。
根據國家的相關政策，拆遷戶的安置房網籤，是不受限購政策的約束的。這也就是為什麼中介宣稱的購買安置房不受限購的原因。
不過如何更改原有的拆遷安置名單，就是關鍵所在，或許6萬元的中介費能夠說明什麼。
3、相對完善的購房保證
整整一頁的違約責任，基本上已經覆蓋了所能想象到的權益紛爭。也是為了取信於購房者，保障雙方今後的權益。
關於200%的房款罰金，我多說一句。按照通常的法律規定，法院只會承認合理範圍內的違約責任。違約後能否執行雙倍賠償，要根據具體情況判罰。不要以為白字黑字的寫下來就能執行。
除了簽署房屋轉讓協議，還會有律師進行全程錄像，進行見證。甚至還有村委會的證明材料。由於客觀原因所限，律師見證文件和村委會的證明文件，都無法辨明其真偽。只能說具有一定的可信度。
至此，完整的購房流程基本上就明晰了。
確定項目——雙方簽署轉讓協議——繳納首付款（70%）——挑選房源——交房（尾款30%）——辦理網籤——獲得不動產證
整個流程根據交房時間節點不同，獲得產權證完成整個交易，大概在1-3年不等。
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值不值和敢不敢
我們先來分析一下，安置房到底值不值得買
以目前市面上比較火熱的西區某項目安置房和商品房做個對比。
1、價格對比
西區某項目商品房去年一期價格為14600元/平方（精裝），這個月剛開盤的二期價格15500元/平方（精裝），當然二期位置更好，更靠近西三環。
按照通常的理論，全款比分期價格便宜30%，更具有投資的價值。
同時按照購房者一般的認知理論，安置房的物業管理和居住體驗不及同地段的商品房，我們再打個15-20%的折扣，所以，它的安置房價格在14600-1600（裝修費用）*70%*80%=7280元/平方（毛坯）。
安置房的價格為6500元/平+6萬元團購費用。按照108平三房來計算，價格為7055元/平（毛坯）。
2、房屋品質
據瞭解，隨著整體城市規劃的要求，安置房的容積率和住房要求也遵循政府的統一規劃，主體建築與商品房的並無多大差別。
包括戶型結構在內，分為2梯4戶和2梯6戶。完全拋棄了傳統意義上的筒子樓戶型。
安置社區的物業也將同樣有物業統一管理，作為村民的福利，物業費低於商品房的物業費。
更令人尷尬的是安置房所在地塊的位置，比一期的商品房更好。未來將會與村民和商品房業主共同享受整個社區的商業服務配套。
3、其他相關配套
車位，可以享受村民同樣的待遇，預計售價為5萬（遠低於商品房）。教育方面，承諾和村民享受周邊同樣的配套教育。
提醒一下，是否能享用相同的教育資源，是沒有書面保證的。
4、隱形福利
不限購！（原因和風險都會在前邊講到）
對於正常的安置房交易，買賣雙方的合法權益是會受到法律保護的。
但是，由於安置房無法像商品房一樣，具備有完整的商業產權和交易流程。
在較長的等待交付期間，房地產市場發生劇烈變動的情況下，尤其是房價發生跳漲的時期，人的心理預期就會發生改變，在當今社會，法律意識薄弱，信用制度不健全的情況下，惡意違約的情況就會時有發生。即使將來通過法院獲得轉讓協議的執行，對當事人的身體和精神，以及日後生活也會造成沉重的心理負擔。
這也是很多人寧願安心買商品房也不願意觸碰安置房的原因。實在是個人經不起折騰。
另外一個就是鄭州往日的安置房，小區居住環境較為嘈雜，居住人群比較複雜。也造成了安置房再次交易的價格明顯低於周邊的二手商品房交易均價。
對於這些新建安置房，未來生活環境是否會有所改善，大多數人還是心存觀望。
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結論
僅從投資的角度來看，安置房是具有投資價值。甚至能享受到回遷村民的同等福利。
重點來了，值不值得買我們已經得出了結論！到底能不能買才是更多人關心的重點！我梳理了一下，需要簽署的材料，包括以下幾種：
1、房屋轉讓三方協議
首先需要明確的是，拆遷安置房買賣協議是合法有效的，前提是買賣雙方都是自己真實意願的表達。
拆遷安置戶出售自己名下的安置房是被允許的，即使該房產仍未取得不動產證，只要能相關的文件（拆遷協議）等能夠證明該房產的所有權益即可。
需要注意的是：
安置房能夠轉讓和安置房轉讓過後能夠順利的進行產權登記轉移，其實是兩個不完全等同的概念。
通過一些暗箱操作，直接進行網籤獲取不動產證，或許是最方便，最快捷的方法，但其中的政策風險也是顯而易見的。
所以說在《轉讓協議》中，有一條特別的條款，特意註明意外情況的處理措施。
2、村委會證明
事實上，村委會的證明起不到太大的作用。協議不能夠正常執行的話，村委會也不可能代替賣家賠你套房子，或者是按照協議進行賠償。
但是，在轉讓協議正常執行的情況下，村委會的證明能夠保障未來的一些潛在的利益，包括孩子的教育，家人的戶口等等。
網上流傳的一份文件▼
3、律師見證
據瞭解律師見證是通過錄像，錄音等技術手段，來記錄買賣雙方簽約過程，律師也會對雙方的協議和所需資料進行審核，儘量保證協議的順利執行。一旦發生違約，律師將有責任和義務進行追查。（收費項目）
但再次鄭重提示，對房產歸屬問題的見證，根據《物權法》規定房產物權以政府登記部門的登記為準。
一旦發生糾紛，仍然會以所簽署的協議和法院的最終判決為準。律師見證只具有旁證的作用。
基於以上的實地調研。對於安置房我想說幾點：
1、對於安置房購買人群。
由於安置房買賣需要全款以及無法貸款的因素，純剛需門檻過高，不適合。
基於安置房將來居住環境的考慮，
剛改和改善群體購買意義也不大。沒辦法加槓桿，以及沒有產權證無法進行二次抵押。炒房客也不會是目標群體。
最有可能的購房者將會是，具有一定的資金實力，看重安置房的性價比，無自住需求，期待獲得產權證後，獲取高額收益的部分人士。
還有就是某些被限購的外地群體，對安置房也會有部分需求。
2、基於風險的考慮，建議拿到安置房鑰匙後，儘快入住，獲得實際的居住佔有。
3、無論中介和律師保證的再好，人性的內心是無法窺探的。所以說，打聽一下賣家的背景和人品，還是有其必要性的。
4、最後，我想說如何出臺更有利的政策，
保障安置房購買雙方的權益，仍然是一件任重道遠的事情！【特別提醒】：一定要注意分辨網籤安置房和小產權房。小產權房產是沒有任何購買價值的，日後也不可能獲得不動產證，進行二次交易。
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