土地增值稅的稅前成本抵扣項分攤問題，是測算表中常遇到的問題之一，很多人對此問題一直存在疑問，本文從全面的角度講述土增稅的成本分攤問題。
現行的土增稅的國家統一規範，是1995年頒佈的《土地增值稅暫行條例實施細則》。根據其中第九條之規定:“納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目的確定，可按對允許扣除項目的金額的土地使用權面積佔總面積的比例分攤，或按建築面積分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”。
也就是說土增稅成本分攤方法有佔地面積法、建築面積法以，及稅務部門確認的其他方法，例如建築面積層高比例法，銷售收入比例法、直接成本法。其中尤以土地面積法和建築面積法最為常用。
佔地面積法
佔地面積法，也就是按照項目分期不同，每期佔項目總用地面積的比例，分攤土地成本以及開發成本。該方法適用於分期開發或者滾動開發的項目。
本方法無需項目建築面積和各業態的數據，只需確定土地面積，開發的各期的面積，然後按比例進行分攤即可算出分攤的成本金額。這種方式具有前提條件單一，計算方便，容易被房企財務人員理解和接受的優點。因此適用於產品形態較為單一，容積率相同的項目。
但是對於擁有多個不同容積率的地塊，以及產品形態複雜的項目，成本無法進行較為合理分攤。
如果項目未能實現該批次整體銷售，那麼在已售和未售之間還需要進行一次成本分攤，需要進行重複的計算。
很多公司的初判測算或者靜態測算表，就是採用此種分攤方法，方便簡易測算。
建築面積法
建築面積法就是將已開發的將進行土增稅清算的部分建築按照與總可售面積（含地下）的比例，進行分攤土增稅抵扣成本。按照比例計算出已售部分可分攤的成本金額。本方法適合項目內，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產品業態的土增稅抵扣成本計算。
也能比較方便地釐清未售與已售產品的開發成本的分攤問題。
缺點是本計算所需的項目指標數據較多，投入的精力較多，工作量也較大。
另外，因為是根據建築面積平均分攤成本，沒有考慮不同業態不同售價產品之間的差異，對於高售價的業態，例如社區商業，在同等平均比例分攤的情況下，部分高成本業態會存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。
對於車庫等低利潤的業態，則會出現抵扣過多，增值額為負的情況。
直接成本法
直接成本法，就是按照某期開發產品的成本，按照佔項目全部成本的比例，進行計算分攤的成本比例。
該種方法一般適用於財務費用的利息支出分配的分攤問題，以及特定產品的成本支出分配。
層高比例法
層高面積比例法，就是按照不同業態樓層高度之間進行比例折算，按照最終折算出來的比例值，計算出不同業態應當分攤的抵扣成本。
例如選取普通住宅的標準層的層高為1，將商業、車位、非普通住宅的層高與之相比進行折算，計算出各自的比例。按照折算比例進行累加，最終計算出各個業態的比值。
此種方法適用於項目業態複雜，無法準確計算出各業態準確的佔地面積（例如底商上的住宅），也無法按土地面積進行成本分攤的情形。根據層高來確認成本分攤，比較接近不同業態的成本。
銷售收入比例法
銷售收入比例法，也就是按照已售部分的業態的銷售總金額在項目總貨值中的比例，計算出可抵扣的成本金額。對需要進行土增稅清算的部分，按照該金額比例進行土增稅的成本。銷售收入法比較有利於比較均勻地分攤不同產品之間的稅負，防止高貨值產品成本抵扣分攤不足，導致稅負畸高的問題。
土地增值稅的成本分攤方法很多，但是具體適用哪種方法不是房企能夠決定的，而是各地方的稅務部門有統一的規定。
下面我為大家整理了部分地方的土增稅成本抵扣方法，供大家學習參考：
省份
分攤方法
中央
不同清算單位：土地成本-佔地面積法/建築面積法/其他方法（稅局同意）
同一清算單位：建築面積/合理方法
天津
土地成本：佔地面積法
開發成本、費用：建築面積法
江蘇
土地成本：第一步 佔地面積法分攤佔地獨立房產；第二步 建築面積法分攤混建
開發成本：建築面積法
利息支出：隨成本
寧波
土地成本：可佔地面積法
開發成本、費用：建築面積法（商業分攤係數上調10%）
財務費用：直接成本法
銷售費用、管理費用：建築面積法
青島
成本、費用：建築面積法
廣州
清算單位內：建築面積法
不同清算單位：直接成本法、佔地面積法、建築面積法（有順序）
內蒙
建築面積法/其他合理方法
銀川
不同清算單位：土地成本：佔地面積法
成本費用：建築面積法、其他方法（經稅務局認定）
混建中商業用房可按平均成本加計330%
海南
建築面積法
浙江
同一清算單位內：建築面積法
大連
同一清算單位內：建築面積法
不同清算單位內：佔地面積/其他方法經稅務局確認
湖北
不同清算單位：土地成本：佔地面積法
同一清算單位：建築面積法（土地成本，佔地獨立應按佔地面積法）
江西
土地成本：銷售收入比例法
開發成本、費用：建築面積法
福州
土地成本：建築面積法
建安成本：層高係數法
開發費用：建築面積法
廣西
建築面積法
北京
原則建築面積法
四川
建築面積法
安徽
建築面積法/合理方法（含企業實際計算成本的方法）
溫州
佔地面積法、建築面積法、銷售收入比例法（企業申請、稅局審核）
黑龍江
建築面積法（土地成本：佔地面積法）
重慶
轉讓土地：佔地面積法
成本費用：建築面積法
遼寧
不同清算單位：土地成本 佔地面積法
同一清算單位：土地成本 建築面積法
建安成本 建築面積法
西安
建築面積法（土地成本：如能區分佔地面積法）
雖然各地規定了土增稅成本分攤的方法，但是對於不同業態之間的收入的計算，採用不同的組合方法也是具有差異化的效果的。
舉個栗子，某項目開發商住樓5棟，其中1-3層為商業，4-18層為住宅，那麼會存在三種不同的土增稅清算方法，產生不同的稅負效果。
其一、住宅與商鋪合併計算，作為一個單位核算計徵土增稅；
其二、住宅與商鋪分別計算土增稅增值額，然後合併一起核算計徵土地增值稅；
其三、住宅與商鋪分別計算土增稅增值額，但分別核算計徵土地增值稅。
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