引言

東莞城市更新項目的容積率測算方式與深圳的思路相似，但由於今年4月份發佈的新規，部分更新類型仍沿用老政策，詳見下文。

東莞市城市更新建築容量測算包括3種情形，

第一是土地權利人自行改造為居住、商業等用途

第二是部分工改項目直接賦值情形

第三是參考深圳的做法，分為基礎容積、獎勵容積、補償容積，除了修正係數上的差別，總體思路大同小異。

土地權利人自改為商業住宅等

一、舊廠改造為居住、商業、商住等

1）計算公式

地塊容積率=基準容積率+補償容積率；

2）“基準容積率”的計算

“基準容積率”應根據《東莞市城市規劃管理技術規定》（建築容量控制指標）等技術規範，同時結合相關規劃的指引、區位、設施及環境支撐能力、現狀建設情況等綜合確定，並須同時符合下表各項規定。

地塊基準容積率標準

3）“補償容積率”的計算

①改造後新增獨立佔地的公共設施用地，按移交公共用地面積的2.5倍補償，補償容積按各類用地所佔比例分攤。

②獲得面積補償的公共用地 ，必須在標圖建庫紅線範圍內，且由改造主體負責公共設施用地的整備工作，並無償移交給政府。

4） 進入市場公開出讓的舊廠改造項目，根據上述公式計算改造項目容積率，同時可適當提高改造項目容積率。

二、舊村、舊城自行改造項目

舊村、舊城改造為居住、商業金融業、商住等用途，地塊容積率

三種直接賦值的情形

以下3種情形容積率採用直接賦值，但最終以前期研究報告階段的容積率計算為準。

普通工業用地/倉儲用地

普通工業用地、倉儲用地容積率可按發展訴求直接賦值，但不應高於4.0。

新型產業用地(M0)

新型產業用地（地塊）容積率訴求為3.0-5.0時，可直接賦值，訴求高於5.0時，應按最新指引進行計算，科研用地、產業轉型升級基地等參照M0進行管控。

配套型住宅(R0)

為引導集約節約用地，配套型住宅(R0)用地地塊容積率應按照3.0-5.0賦值，且符合《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》的規定，即“配套型住宅(R0)的計容建築面積不得高於項目總計容建築面積的20%"，配套型住宅的套型宜以小戶型為主。

PS：M0+R0混合用地項目中配套型住宅無需單獨計算容積率，但R0地塊容積率應大於3，目的在於限制建設成低密獨棟型住宅產品。

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根據2019年4月發佈的《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》（東自然資〔2019〕144號），其他項目的容積率與建築面積測算方式如下

新版測算公式

根據最新的容積率計算指引，容積率核算分單元劃定階段、前期研究階段採用不同算法。

主要差異在於前期研究階段測算修正因素多了地塊規模、道路、地鐵站點等因素。項目最終用地方案一般根據批覆的前期研究報告確定開發規模。

單元劃定階段更新單元（項目）總建築規模

單元劃定階段確定更新項目總建築規模，總建築規模以更新單元（項目）為單位進行計算。

FA單元 ≤ FA單元基礎+FA單元獎勵+FA單元補償

FA單元基礎=FAR基準xA1x(1+A5)x(S拆-S移)

前期研究階段更新地塊建築規模計算

前期研究報告階段確定各規劃地塊的建築規模及地塊容積率，建築規模以規劃地塊為單位進行計算。

FA地塊 ≤ FA基礎+FA獎勵+FA補償

FA基礎 = FAR基準 x A1 x (1-A2) x (1+A3) x (1+A4) x(1+A5) x S規劃

基礎建築面積

基礎容積率，以項目所在密度分區的基準容積率經各類因素修正後所得。

涉及規劃用途為混合用地的，基準容積率按以下方式核算：

FAR基準混合=FAR1xK1+FAR2xK2+FAR3xK3...

FAR1、FAR2、FAR3--分別為基於單一用地功能的基準容積率；

K1、K2、K3--分別為各類功能建築面積佔總建築面積的比例。

密度分區與各類用地基準容積率如下：

各類修正係數如下如下：

獎勵建築面積

更新單元在拆除範圍內（不含三地及超標三地），向政府無償移交指定類型公共設施或其他用地的，按以下標準進行建築規模獎勵：

補償建築面積

對於拆除範圍內的舊村、舊城，給予一定比例的建築量補償。

舊城僅針對舊房改房和舊商住小區，按其合法建築規模的0.8倍給予建築量補償，合法建築規模以房產主管部門認可的數據為準；

舊村按宅基地用地規模的1.5倍給予建築量補償，由鎮街土地主管部門先圈定宅基地範圍，再疊加最終修補測入庫的地形圖數據中居民地(JMD)圖層，計算得出宅基地用地規模。最終修補測入庫的地形圖數據成果可由鎮街土地主管部門向市土地主管部門（測管科）進行申請。

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