華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 黃瓊 深圳報道
年關將至，為使賬面上有好看的現金流數據，除了抓緊賣房，“借新還舊”也是常用手法，今年年底上市房企融資力度明顯加大。據恆大研究院報告，截至去年底，房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元，大部分將在2019年至2021年集中到期。
中原地產研究中心數據顯示，僅僅11月，房企計劃發佈美元融資超過50億美元，當月美元融資刷新年內單月紀錄。從企業融資情況看，有贖回有新增，多數企業重視美元融資途徑。
實際上，房企融資難度、融資成本一直在加大。克而瑞研究中心數據顯示，今年前10月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年上升0.52個百分點。58安居客房產研究院分院院長張波對《華夏時報》記者表示，從年中中共中央政治局會議要求來看，落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確，房地產融資的寬鬆化很難實現，房企融資難依然會保持延續。
“借新還舊” 房企年末償債壓力大
據恆大研究院報告，截至去年底，房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元，2019年上半年上市房企的有息負債總計達到42159.7億元，而大部分將在2019年至2021年集中到期。
《華夏時報》記者實際數了一下，人民法院公告網顯示，截至12月13日，今年破產的房地產企業數量已達到513家，“活下去”成為房企最樸實的願望。
“借新還舊”則是房企償債的老辦法。同策研究院數據顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比上個月235.82億元，大幅上漲283.49%。而隨著銀行和信託這兩個最重要融資渠道被收緊，美元債已經成為房企最重要的融資手段之一。
中原地產數據顯示，截至11月，2019年房企合計海外發布的美元融資超過650億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。
諸葛找房數據研究中心王小嬙對《華夏時報》記者表示，大量房企發佈融資計劃，其中償還貸款、補充流動資金成為主要目的。在政策的嚴格管控下，融資渠道逐漸收緊，房企年底加快融資維持現金流安全是企業穩定發展的前提。年底房企紛紛加緊融資，主要是彌補背後的資金缺口，前期債務到期也需要大量的現金償還，然而國內債雖然利率低，但各種受限，因此選擇利率較高的美元融資。
張波認為，短期償債壓力提升的直接因素在於前幾年房企規模化加速導致融資增加過快，累積債務持續提升，尤其是大量債務面臨到期。因此，房企多選擇通過借新還舊方式來緩解壓力，導致近期的融資總額不斷提升。
融資放寬可能性不大
中指院研報顯示，隨著有息負債集中到期高峰的到來，房企尋找多元化融資渠道，緩解債務壓力。分渠道來看，信用債累積融資規模較上年保持平穩，今年1-11月，房企通過國內信用債融資4971.4億元，剔除短期融資券規模影響，信用債融資規模與上年同期基本持平。其中公司債發行規模3107.9億元，同比增長30.3%，中期票據發行規模明顯萎縮，發行規模為718.2億元，同比下降50.2%，定向工具發行規模為467.6億元，同比增長7.7%；
信託渠道繼續小幅收窄，據用益信託網統計，今年1-11月，投向房地產領域的信託金額為8744.3億元，同比增長4.9%，自2019年7月起至今，信託融資規模逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信託融資為556.6億元，環比下降6.6%，同比下降22.8%。
克而瑞研究中心數據顯示，今年前10月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年上升0.52個百分點。
同策研究院監測顯示，11月債權融資金額的增加主要來自於市場化融資渠道，無論是公司債券的發行、中期票據的發行還是其他債權融資方式，融資金額均成倍數增長，而監管較嚴的信貸借款募集資金增加額相對較少。
張波認為，從年中中共中央政治局會議要求來看，落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確，房地產融資的寬鬆化很難實現，房企融資難依然會保持延續。
而王小嬙對《華夏時報》記者表示，今年融資監管達到歷史之最，對房企有一定的衝擊，預計明年年後會有針對性的寬鬆的可能性。
隨著有息負債集中到期高峰的到來，房企應如何應對？王小嬙認為，隨著房地產銷售業績的放緩，行業資金壓力的加大，監管層面嚴防資金違規流入房地產市場，房地產融資難度極大，加上負債集中到期高峰，房企應該要積極關注資金鍊安全，多渠道融資，如分拆物業（商業地產）上市，也抓住窗口期加快融資，同時，也應做好公司基本運營，好產品是關鍵，來應對償債高峰的到來。
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