以房抵債協議屬於無名合同，是指債務人無法清償到期債務的情況下，通過提供自己或第三人的房產用於抵債，即代物清償。該協議基於雙方真實意思表示且內容不違背法律的強制性規定，應屬有效。但是，實務中亦多有出現與之類似的以房擔保協議之案例，本文將探討以房抵債與以房擔保兩協議的區別認定和司法實務中以房抵債協議的裁判規則。
一、以房抵債與以房擔保的區別
不同於以房抵債，以房擔保是指在雙方在債權債務成立時或履行期限屆滿前達成合意，約定將來債權人在債務人不能清償到期債務時，有權取得約定的房產。“以房抵債”和“以房擔保”存在以下區別：
首先，達成合意時間不同。
以房抵債協議的成立，必須是債務已屆清償期，或者雙方合意債務提前到期的情況下達成的新的房屋買賣關係，且這時的債權金額已經確定。
以房擔保協議的成立，發生於債務始成立或者債務尚未屆清償期之時，是針對未來不確定的債務所預先設定的擔保，此種情況下債權金額是不確定的。
其次，真實意思表示不同。
以房抵債協議是雙方一致同意終止原債權債務關係，將欠款轉化為購房款用以衝抵債務，雙方需另行簽訂商品房買賣合同，自此建立新的房屋買賣合同關係，債權人的目的是通過主張新的買賣合同關係取得房屋所有權。
以房擔保協議則是雙方繼續履行原有的債權債務關係，債務人仍需履行還款義務，如約定由償還債務優先、可以選擇償還債務而無需轉讓房屋、債務無法償還時轉讓房屋等，因此，只有在履約期滿債務人無法償還債務的情況下，房屋的所有權才發生轉移。
最後，法律效果不同。
以房抵債協議系基於雙方真實意思表示且內容不違背法律的強制性規定，合法有效，且是在原債權債務關係終結後重新建立新的房屋買賣關係，兩者相互獨立，屬於兩個不同的法律關係。
以房擔保協議中建立的房屋買賣合同作為原債權債務關係的擔保，屬於從合同，主合同履行完畢則擔保合同也隨之終結。
二、以房抵債協議效力的認定受到締約時間的影響
（一）債務履行期屆滿前約定以房抵債的效力。
因債權債務形成和最後實現之間存在時間差，房產價值亦隨著市場而波動不定。此種情形下若是認定以房抵債協議有效，則不僅有導致利益失衡的問題，還可能因違反《物權法》第211條禁止流押的規定而被認定無效，亦或是該抵債協議僅為原有借貸合同的擔保。
【案例】（2019）最高法民申1368號
【法院觀點】由於2014年6月8日陳某某與A公司簽訂《商品房買賣合同》約定陳某某購買上述案涉房屋時，《協議書》約定的借款期限並未屆滿，因此，原審認定雙方系以簽訂《商品房買賣合同》的形式作為民間借貸合同的擔保，並無不當。
【案例】(2017)最高法民申4527號
【法院觀點】申請再審作為證據提交的2011年2月23日借條關於“今借到劉某某人民幣壹仟伍佰肆拾玖萬元整，借期為貳拾天。如違期不能償還，在五日內辦理金迪商廈大樓二樓三樓備案合同購房”的約定，有違物權法上禁止流押的規定，應為無效。
（二）債務履行期屆滿後約定以房抵債的效力。
基於履約期限已滿，雙方債權債務的數額以及房產的市場價值已確定的前提下，不存在利益失衡或者違反法律強制性規定的情形，應當認為有效。即雙方既然已經對原債權債務轉變為新的房屋買賣合同關係達成了合意，應當視為債務履行的變更，即房屋買賣合同關係取代之前的債權債務關係。
【案例】（2019）最高法民申2223號
【本院認為】本案《商品房買賣合同》是在《借款合同》還款期限屆滿後簽訂的，是陳某和B公司在平等自願的基礎上協商一致的結果，是雙方真實的意思表示。陳某與B公司建立商品房買賣合同關係，並非是為陳某與B公司等主體之間的《借款合同》提供擔保，而是《借款合同》到期後難以清償債務，通過將B公司所有的商品房作價出售給債權人陳某的方式來償還借款，雙方之間基於借款所形成的債權債務關係，已被以房抵債協議中的權利義務關係所取代。因此，《商品房買賣合同》並未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止流押的情形。
三、司法實務中以房抵債協議的裁判規則
（一）在完成交付或者變更登記之前，以房抵債協議並不優於其他債權利益，該協議不產生物權期待權及物權本身。
【案例】（2018）最高法民申4298號
【法院觀點】本案當事人孫某所述，其與侯某某簽訂的房屋買賣合同實質是以物抵債協議，目的在於消滅孫某對侯某某的債權而非單純的房屋買賣，是債務人侯某某履行債務的變通方式，在房屋權屬未變更登記前，以房抵債協議並不形成優於其他債權的權益，不能阻卻其他合法權利人基於生效法律文書申請強制執行。
（二）雙方簽訂《商品房買賣合同》約定以房抵債，但仍保留原借款債務人的還款義務以及其他擔保方式，並未明確變更原債，此時的以房抵債實質為以房擔保。
【案例】（2017）最高法民申974號
【法院觀點】本協議作為原借款合同的從合同，原借款合同及相應保證合同、擔保函等仍然有效，相關方有義務積極籌款按原約定償還借款本息，楊某某也有權按原約定隨時要求償還借款本息；若楊某某得到部分償還，及時配合將相應比例的房屋退還羅某。可以看出，協議作為原借款合同的從合同，重申了羅某需按照原約定繼續償還借款本息，簽訂《商品房購銷合同》後羅某償還全部借款本息的義務仍然存在，並沒有產生債務已經抵償的結果。因此，從協議整體約定來看，楊某某的本意並非支付對價購買商品房，其真實意思仍是要求羅某償還借款本金及利息，雙方簽訂協議的目的在於保障楊某某的債權得以順利受償。故一、二審判決認定該協議並非是以物抵債協議，而是保障債權實現的擔保方式，並無不當。
（三）當以房抵債協議實際履行不能時，當事人請求確認協議效力的實質是請求確認以房抵債協議的履行效力，雙方應當按原有合同繼續履行義務。
【案例】（2018）最高法民申3318號
【法院觀點】因案涉房屋未取得商品房預售許可證明，該協議實際履行不能，故長浩商貿公司以取得房屋實現債權的目的和建安勞務公司及翔宇房地產公司出售房屋、以房抵債來抵消各自債務的目的均未達到，本案各方仍應按照雙方之間原有的合同繼續履行各自的義務。
（四）以房抵債協議是對原債務履行方式的根本變更，若債務人沒有提供足夠證據證明該買賣合同是將借款關係變更為商品房買賣關係的合意，則認定該合同作為原借款合同的擔保。
【案例】（2016）最高法民申112號
【法院觀點】首先，雙方之間並無書面的以房抵債協議，而《商品房買賣合同》是由弘逸老邊分公司與王某某之子王某簽署，並不能反映出雙方同意以買賣合同約定的房屋抵頂弘逸老邊分公司所欠王某某借款的意思表示；其次，上述買賣合同簽訂後，弘逸老邊分公司並未向王某或王某某履行房屋交付的相關手續，王某某及王某也沒有在《商品房買賣合同》約定的履行期限屆滿後要求弘逸老邊分公司向其交付房屋；第三，在上述10份《商品房買賣合同》簽訂後，弘逸老邊分公司又分兩次給付王某現金共計10萬元，並將備案登記中一套商品房出售後的款項給付王某。據此，弘逸公司主張雙方已經將借款關係變更為商品房買賣關係，通過以房抵債的方式清償了案涉借款，證據不足。原判決認定案涉《商品房買賣合同》並非真實的房屋買賣關係，而是案涉借款的一種擔保方式，有事實依據，並無不當。
（五）仲裁委出具的以房抵債調解協議，不發生物權變動公示效力。
【案例】（2018）最高法民申4306號
【本院認為】某仲裁委員會作出的（2014）駐仲裁字第101號裁決書，系駐馬店仲裁委員會在侯某某與孟某某借款糾紛案中根據雙方達成的以房抵債調解協議製作，不發生物權變動公示效力，亦與本案無直接關聯。
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