蒂姆小夜
貴陽樓市進入到2019年年底，新盤的走量並不是很如預期，但是二手房市場，特別是主城區一些核心成熟商圈（如花果園）區域的二手房市場還是比較火熱的，根據數據顯示，花果園已經成交的二手房，已經快要佔到南明二手房板塊的半壁江山，成交價大多為10000左右，如果加上稅費和中介費等交易成本，實際成交價大致在1.1~1.2萬左右，而且，越小的剛需，三居，小兩居，越受追捧，有的成交週期甚至只有2~3天，才掛出來就被秒了。
△相對成熟的商圈花果園CBD
為什麼會出現這種現象，因為現在很多一二線沿海大城市的樓盤，價格增速已經放緩了，而且經濟去房地產化的趨勢也很明顯，很多新盤樓市的融資端被限制得很嚴，資金鍊還是很脆弱，一不小心，就買到爛尾盤，房開商捲款跑路，而且，近幾年的新盤質量，可能並不一定比早些年修建的二手房質量好，畢竟，“高週轉”背景下的鋼筋水泥，很多人還是有所顧慮，看看貴陽觀山湖區的美的置業廣場就知道。
△花果園二手房成交的週期都比較短
另一方面，聰明的人買房，更加考慮的是未來的資產“流動性”，房子周邊的商圈越熱鬧，配套越成熟，小區入住率越高，未來的轉手機會就越大，而不像遠郊區的那些人氣不旺的冷門樓盤，所以花果園的小戶型會比較搶手，有的實際成交價甚至到達了1.2~1.3萬。
△觀山湖區一些近些年新建的樓盤
現在在貴陽買二手房，恰逢時機，因為現在資金鍊控制得緊，棚改的趨勢又變為“舊改”，那麼前些年那種大拆大建幾乎不大可能再現，所以新盤開發的速度可能會放慢，房開拿地的熱情也會不如從前，所以現在貴陽的老城區，很多城中村，地塊雖然很好，但是改造的成本巨大，基本上很難看到有太多的一線房開拿地入駐，因為成本太高，這就非常利好前些年老城開發的出來的一些新樓盤，因為其“稀缺性”得到了進一步的加強，現在老城區稍微有點居住品質，看起來還比較現代化的區域，也就只有花果園這一個板塊了。
總體上說，現在的時間節點，買新房的風險是不確定的，而二手房的風險，大多是可以看得到的，新房一般是期房，可能還會面臨錢房兩空的風險，而二手房，頂多是從居住環境方面的瑕疵可以挑出毛病，而且包括地鐵線路、地鐵站口、商圈配套等，都是看得見的，風險還是可控的，不像新樓盤一樣風險那麼高，所以很多人就寧可選擇成熟商圈的二手房，而不願意去看那些不那麼成熟板塊的新樓盤了。
貴陽小數據
貴陽二手房，不太清楚，因為我是北方人，沒怎麼研究過南方的房價。我是2016年四月份在濟南買的房子，那時濟南的房價剛起步上漲。過了不到兩月就漲了將近1萬，慶幸買早了。不過到了2016年底，由於提前透支了一部分房價，再加上國家對於房價進行調控，下半年濟南房價上漲幅度很有限，全國形勢都差不多。
2017年之後全國房價就一直高高低低，不過上下幅度很小。
另外想了解一下你買房子是剛需嗎？還是為了投資？我覺得投資房地產的意義不是很大，但如果哥們手裡有足夠的資金也是很好的保值方法。剛需的話價格差不多的情況下買就是了，個人覺得近幾年房價調整幅度不是很大。
希望這篇文章能夠對你有所幫助！
慵懶的貓哥
您好，很高興回答您的問題，希望可以讓您滿意。
我將從貴陽市城市經濟、房價走勢、居民收入、人口等角度對貴陽市未來房價走勢做一個分析。希望可以幫到您。
房價及供需分析
按照吉屋網官網最新數據顯示，貴陽市當前的新房均價10721 每平米，二手房均價9651 元每平米；近一年新房均價下跌約8%，二手房均價下跌約4.2%。從數據可以看出，在房價走勢方面，近一年來貴陽市二手房相對新房價格下跌幅度較小，從一個側面反映出貴陽市二手房再過去一年更加保值增值。
經濟及收入分析
在城市經濟方面，2018年貴陽市實現地區生產總值（gdp）3798.45億元，同比增長9.9%（高於同期全國、全省平均水平）。人均生產總值78449元，同比增長7.8%。貴陽市居民人均可支配收入為30309元。其中，城鎮常住居民人均可支配收入35115元，比上年增長9.1%；農村常住居民人均可支配收入為15648元，比上年增長9.7%。貴陽市經濟目前處於高速發展中，隨著經濟發展和人均收入水平的提高，居民改善型住房的需求將增加，這將為貴陽的房價形成良好的支撐。
人口及流動分析
2018年末，貴陽市常住人口488.19萬人，同比增長1.7%，城鎮化率達75.43%。人口作為影響房價需求的根本因素，貴陽市2018年新增人口7.99萬人，這將為未來貴陽市的房價提供強有力支撐。
房地產投資及銷售分析
2018年末，貴陽市商品房待售面積147.56萬平方米，比上年末減少87.03萬平方米,同比下降37.1%。其中，商品住宅待售面積74.67萬平方米，減少66.52萬平方米，同比下降47.1%。數據反映，貴陽市在2018年住房庫存去化率較快，說明房屋需求旺盛。
結論
綜合上述分析情況，我認為長期來看，貴陽作為貴州省省會，在人口增速和經濟增速都比較快的情況下，2020年後貴陽市房價將企穩，未來將保持穩中有進的總體態勢。至於您說的二手房，由於改善型住房需求的增加，未來也會有很大的市場需求，建議優先考慮帶學位、交通便利的房產，謝謝！
樓市戰略
據國家統計局公佈的全國70個大中城市的二手房交易數據，貴陽6月二手房均價為9333 元/平方米，7月二手房均價為9316 元/平方米，環比上月下跌0.18%，同比去年同期下跌5.79%。從區市縣情況上來看，90%以上的區市縣的二手房價環比同比均下跌。
二手房交易，一直都是房地產市場的重要板塊，對於剛需者來說，二手房價格下跌意味著什麼？對於投資者而言，二手房投資是否到了一個最佳時機？如何理性對待此次二手房下跌的狀況？連日來，記者進行了多方調查走訪。
二手房跌幅 貴陽排在全國前十
除了國家統計局公佈的二手房交易數據，另據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年第29周百城二手住宅掛牌價格，有52座城市顯示為下跌。比上月增加15個，平均跌幅為0.52%。
今年第29周，百城二手住宅掛牌價格均價15031元/平方米，環比上週微跌0.08%，價格趨於穩定。百城二手住宅掛牌均價第28周稍有上漲趨勢，第29周再次回落，掛牌均價小幅波動，總體趨於穩定。
在二手房掛牌價下跌的城市當中，瀋陽環比上週下跌了1.7%，跌幅居於首位。除瀋陽外，環比跌幅前十的城市，主要以環渤海經濟圈、西南和東北的二線以及三四線城市為主。跌幅前十的城市還有：廈門、昆明、贛州、榆林、保定、濟南、貴陽、金華、西安。
樓市銷量下滑 “拖累”二手房交易
7月25日，貴陽市統計局公佈了2019年1-6月貴陽經濟社會統計月報。根據月報，2019年上半年貴陽樓市遇冷，房屋銷售面積501.82萬平方米，同比下降8.1%，住宅銷售面積393.9萬平方米，同比下降14.7%。
然而，即便在成交量遇冷的情況下，成交金額卻依然在攀升。2019年上半年，貴陽市房屋銷售金額527.61億元，同比上漲6.7%，住宅成交金額394.15億元，同比微漲0.6%。數據表明，貴陽市房屋銷售價格是在上漲的，整體市場物業成交價漲幅高於住宅成交價漲幅。
值得關注的是，今年6月，貴陽樓市出現大幅回暖的情況。全月房屋銷售面積148.64萬平方米，環比大漲121.06%，住宅銷售面積111.16萬平方米，環比上漲91.82%；房屋銷售金額170.78億元，環比大漲140.31%，住宅銷售金額117.4億元，環比上漲102.72%。
資深房評人陳怡表示，二手房的銷量，很大程度上受到了新房銷量的影響，儘管進入6月以來貴陽的新房銷量有回暖的趨勢，但就今年的整體情況，新房的銷量是在下降的。然而與此對應的，則是貴陽新房竣工面積的增長，這就說明，貴陽樓市的庫存量正在進一步加大，商品房數量呈現出供過於求的局面，因此二手房銷量也會受到影響。
哪些二手房房價下跌了
連日來，記者走訪了貴陽多家二手房中介機構，數據顯示，今年以來，貴陽二手房銷量全面下滑。4家中介機構的數據顯示，今年上半年共銷售二手房屋500餘套，比起去年數據下滑了將近20%，從單價上看，二手房中介機構的價格與公佈的小區單價數據基本持平，出入不大，總體來說，今年貴陽二手房單價同比去年下降了大約5%-7%。資深銷售經理陳女士表示，二手房價格下降了5%左右只是個平均數，有很多樓盤下降的幅度更大，有的還在上升，兩極分化明顯加大。
陳女士表示，從目前公司的銷售數據顯示，一般來說，有幾類二手房跌價較快或者沒有漲價。
“高齡”老舊小區
在貴陽，有很多房齡在20年左右或者更長的老舊小區，這類小區屬於“三無”狀態：無環境、無配套，無“前途”。她表示，無環境一般是指周邊沒有活動場所，沒有綠地等小區配套，這種類型的房屋佔比較大；無配套一般是指小區不是學區房，周邊沒有大型的商場、娛樂場所、醫院等機構；而“無前途”是指目前並沒有太多證據表明周圍要拆遷。
“這類老舊小區，它們的價值多年來並沒有增長，二手房價下跌，很大程度上是被這類房子拖了後腿。”她表示。
面臨庫存壓力的“半新盤”
連日來記者調查發現，目前貴陽市有很多新房和二手房都在銷售的“半新盤”。無論是在老城區還是觀山湖區，這類房屋的二手房價格反而比新房便宜。例如在貴陽觀山湖區的中鐵閱山湖、新世界等。中介公司工作人員告訴記者，這類現象是近幾年來才出現的。
這種現象的出現，和貴陽樓市去庫存速度的加快有明顯關係，在老城區一些稀缺地段的樓盤，由於沒有競爭對手或者自身具備獨特的優勢如學區房、在繁華地段中心地帶等，因此二手房價格居高不下，但在一些新樓盤特別是像大體量樓盤如花果園、中天未來方舟等，由於庫存量較大，因此由賣方市場轉變成買方市場，商品房存量消化很快，這就對二手房的成交活躍度帶來了不同程度的制約，因此才會出現二手房賣不過新房的現象。
優勢資源房 不愁沒市場
中小戶型受歡迎
在貴陽某中介機構從事房屋銷售的楊經理表示，根據數據統計，在貴陽兩城區及觀山湖區等熱點區域，一室一廳的戶型及兩室一廳的戶型最好賣，價格還在不斷上漲。
究其原因，二手房買家的定位屬於終端客戶，講究性價比，戶型過大的房屋總價很高，而目前貴陽又有大量的新房庫存量，因此總價相對不高的二手中小戶型填補了這一市場空白，受到了市場的歡迎。
記者在某大型二手房銷售平臺上看到，目前貴陽在售的二手房約5500套左右，單價從6420元/㎡到17970元/㎡不等，總價從40萬左右到300多萬不等，面積從40餘㎡到近300㎡不等。
楊經理表示，二手房相對於新房來說最明顯的就是價格優勢，但是在選購二手房時，除了考慮價格，還要考慮地段、交通以及配套設施、小區環境、物業管理等因素。
欲購優質房宜儘早出手
楊經理表示，從貴陽二手房的發展趨勢來看，傳統學區房、中心城區房、特殊優勢資源房（貴醫省醫周邊）的價格不但不會下降，今後反而會以5%左右的速度穩步上漲，而地理位置一般、無特殊資源優勢的老舊樓盤，市場反應將不會被看好，甚至還可能出現價格繼續加快下降的局面。
因此，對於剛需購房者來說，不必過分在意短暫的房價下跌或者上升，要根據自身的實際需求理性對待，由於優質房源的稀缺性，這類房子在今後跌價的可能性不大，宜根據需要儘早出手，如果是資源一般的二手房，可適當觀望再做決定。
賣家宜準確評估“定價”依據
從目前的市場形勢和發展趨勢上看，對於欲銷售二手房的房主來說，要準確衡量自身房子的真實價值，按照“配套完善程度”、“資源稀缺程度”等原則來準確定位房價，適時出手，不要受到房價下跌的干擾和影響。
配套好、交通好的二手房，在未來必然還有上漲的空間，反之，如果房屋沒有資源優勢，宜儘早出售為佳，因為隨著新房源庫存量的加大，資源一般的二手房在市場的影響力還將繼續減小。
二手房買賣
這些費用省不了
在二手房買賣中，除了和房東或者中介公司商談好的房價外，還有許多國家規定要繳納的稅費等。貴州某房屋中介機構負責人告訴記者，這些費用一般包括十餘種，總額根據房屋的實際情況而不同，總額一般在房款的12%左右。
2016年，房地產市場迎來了新政。該政策指出，個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免徵營業稅。該細則主要將免徵營業稅的範圍由5年降為2年，對想購房二手房的購房者來說，是重大利好。此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，徵收稅率為5.6%。
契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。
除了營業稅和契稅外，買賣二手房屋還牽涉到了個稅（買方支付）、印花稅（買賣雙方各0.05%）、土地增值稅、登記費、房地產交易手續費、貼花費、評估費、抵押登記費、委託公證費等，如果消費者委託中介公司購房，還要付給公司佣金，常見的支付方式有雙方共同支付及買房全部支付等。該負責人表示，在二手房買賣中牽涉到的費用問題比較複雜，計算標準和方式也各不相同，因此消費者要向專業的機構或者國家相關部門詳細諮詢。
在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。
在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
廣州專業房產銷售顧問
去年五月，住建部近日就房地產市場調控問題相繼約談了12個城市，分別為：貴陽、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、徐州、佛山、成都、太原。
自從那時候開始，貴陽的房價都是明升暗降。儘管人民大道和花溪大道有不少的拆遷量，都沒有把房價抬上去。
再加上國地稅合一，地方政府對土地出讓金的依賴降低。感覺這幾年，貴陽沒有質的發展之前，房價都不會上漲太高。
黔中說
做為宜居城市，貴陽已今非昔比，據本人所知貴陽的房子大都是外地人購買，由於貴陽市內拆遷、地鐵、公交、改道、擴建量很大，再加上貴陽、貴安一體發展，前途似錦，已被很多人看好。現今二手房地段好的話可以入手。
發現貴山貴水貴州
覺得不合適，還是買一手划算
