《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款明確規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
評估結果對於依法確定拆遷補償數額多寡的影響由此可見一斑。因而，京尚拆遷律師強烈建議被拆遷人朋友將思維方式從單純看重拆遷方給出的最終補償條件，合理轉變為關注得出這一補償標準結果的過程，做好預防和反擊兩手準備。
京尚拆遷律師結合實踐案例中比較突出的問題，真誠提醒各位被拆遷人在拆遷評估過程中，把好以下這幾關。
第一關 評估機構的選擇權
實踐中徵地拆遷項目涉及的利益網相當複雜，法律尚不完善的部分出現諸多爭議暫且不論，對於法律規定明確有所規範的部分仍舊違法任意為之，原因就很耐人尋味了。
如《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條明確規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條也規定指出，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
但在實踐中，不少被拆遷人反映自己並沒有參與到評估機構的選擇中，或者僅僅是走了一個形式，實際上評估機構還是由徵收方以“半透明”的方式選取或指定的。這是明顯不符合法律規定要求的。而背後可能存在的種種貓膩，也是影響被拆遷人最終取得的拆遷補償多寡的重要影響因素。
第二關 入戶評估的規範
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條第一款明確規定，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
實踐中，房地產評估人員對被徵收房屋進行實地查勘，做測量記錄工作時，被拆遷人應當在場，並配合和協助評估人員進行測量查勘作業，對於查勘、登記過程中存在的缺漏、錯誤即使進行指正。
走過場式的評估作業方式，或未詳測量細記錄房屋內外狀況，僅憑部分數據“推測”出評估結果的，明顯違反行業規範要求，也不符合徵收評估辦法的相關規定，更無法由此得出合理、可靠的補償價格。
更重要的是，如此不規範的評估作業方式將給強拆的發生以及強拆發生後被拆遷人難以舉證證明房屋補償價值埋下隱患。因而，被拆遷人一定要關注評估人員的查勘以及記錄是否全面、詳細。
第三關 評估材料的簽名
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條第三款規定，房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
又第十七條第二款規定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
有無依法進行的簽字確認，根本上影響著評估材料的合法性和效力問題。實踐中被拆遷人一定要關注評估報告的簽字是否滿足以上法律規定要求，對於沒有簽字或僅有一人簽字的，又或者簽字的評估人員沒有相應的評估資質的，評估報告的效力都是有問題的。
第四關 沒有分戶評估報告
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
分戶評估報告的製作和送達、公示，影響著被拆遷人對拆遷補償標準作出依據的認識，以及在評估報告存在錯誤時，能否及時行使自己的救濟權利，對被拆遷人來說至關重要，也是法律規定要求的必經程序。對於未製作分戶評估報告，或未依法進行送達和公示，僅給被拆遷人一張單薄的評估結果材料的，明顯不符合法律規定要求，被拆遷人有權要求徵收方提供完整的分戶評估材料。
如果我們將拆遷維權比作一場考試，那麼“評估”這部分知識點無疑是這場考試中佔比相當大的重點內容，京尚拆遷律師提醒被拆遷人同學們，應當對這部分知識點認真學習、善加利用，幫助自己在拆遷維權中取得好成績。
被拆遷人對拆遷評估結果存在質疑的，可以根據法律規定向房地產價格評估機構申請複核評估，或進一步向專家委員會申請鑑定；對於明顯存在違法評估的，被拆遷人可以通過向政府行政主管部門進行舉報和申請查處的方式進一步追究其法律責任。
對於因錯誤的、違法的評估行為導致拆遷補償數額明顯過低、補償不合理，且政府據此作出《徵收補償決定書》的，被拆遷人也可以通過針對補償決定申請行政複議或提起行政訴訟的方式主張自己的權利。
以上是京尚拆遷律師今天針對拆遷評估中幾個被拆遷人應當關注的重要“關卡”的總結，希望能給各位被拆遷人朋友提供一些維權思路。被拆遷人如有更多拆遷相關法律問題的，也可以通過後臺向京尚拆遷律師的方式提問，京尚拆遷律師會結合大家的提問為大家分享更多拆遷維權法律知識點。
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