如果朋友圈裡有地產銷售，最近，你一定能感受到他們鋪天蓋地的熱情。

一水兒的樓盤促銷廣告全天候輪播，畫面喜慶，文字勁爆。

什麼特價房源、總經理特批、內部員工專場，花樣繁多，讓人目不暇接。

再配合大寫加粗的震撼價來襲，限量XX 套......佛系如我，內心也起了小小的波瀾。

昨天在街上溜達一圈，發現許久未見的打街霸竟也重出江湖。

中介們親自下場攬客，矜持全無。

雖說金九銀十一向是開發商爭奇鬥豔的時節，但這次的招數較之以往顯然刺激了不止一點點。

彷彿滄海遺珠般，荔灣廣鋼重現“3字頭”樓盤，黃埔蘿崗某盤宣稱房價回到兩年前；廣州南沙、番禺等區域多盤推出特價單位，有樓盤降價幅度甚至近20%；位於上海寶山的招商雍和府，嫌打折促銷太老套，直接開啟買房送寶馬模式。

雙合同屢禁不止，高首付讓購房者叫苦連天。有開發商逮住這個痛點，宣稱願為購房者首付墊資，最低一成首付也能“上車”。

隔著屏幕，彷彿都能聽到他們賣力吶喊：此時不買，還待何時！

相比其他時間段，金九銀十的確有其突出優勢：挑選空間大，可選擇項目較多。

步入冷靜期的樓市，是否會因此復燃，繼而上演兵荒馬亂的搶房大戲呢？

在這個時間檔口，“買不買房”可以說是最深入靈魂的拷問。

很多人都會陷入踟躕不前的狀態：

一會兒想著抓住2018的小尾巴，咬咬牙把車給上了。 一會兒又記起某些野生專家說如今大環境不好，房子還是先別碰了；上一秒，你可能還被優惠促銷撩得難以自持，下一秒被誰潑個冷水立馬又滿腹狐疑：丫不會是鋪著糖紙的大坑吧？

亂花漸欲迷人眼。

要在眾聲喧譁中保持客觀冷靜，做出最精準的判斷，我們不妨先剖析一下開發商兇猛推貨背後的動機。

每年的9、10月份，被視為房企年底衝刺業績的最佳時點。

但今年，他們還多了個“生死劫”——還債。

本輪房地產上漲行情始於2015年，在當年的6月至次年10月，廣大房企開始瘋狂發債、加槓桿高價拿地；到了2018年6月，房企的債務陸續到期。

屋漏偏逢連夜雨。另一邊，融資環境還在不斷收緊，低成本融資的可能性微乎其微。

真可謂是拿地一時爽，還債火葬場。

迫於資金壓力，開發商們只好使出渾身解數。

實打實折扣也好，花式營銷也罷，目的只有一個，快速出貨。畢竟，能哄到購房客交定金，甚至籤購房合同，其他也顧不上了，飢不擇食嘛。

然而，在調控政策的嚴防死守下，理想中的沸騰場面並未出現。

開發商們的全盤努力似乎也成了剃頭挑子一頭熱的獨角戲。

據貝殼數據，8月重點13城中僅成都成交環比小幅增加，其餘12城成交量均不同程度回落。

易居房地產研究院9月3日發佈的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示：

40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。

這也預示著市場對未來房價走勢預期的變化。

一連串低空掠過的數字，為這個金九銀十平添了幾分淒涼的意味。

毋庸置疑，今年的樓市調控嚴厲程度遠超預期。

中共中央政治局會議，用“堅決遏制房價上漲”八個字，為未來的房地產市場定下基調。僅8月，就有45個城市發佈了超過55次房地產調控政策，密集程度刷新歷史記錄，年內累計調控次數高達315次。針對長期存在於房地產市場的各種亂象，以住建部為首的七部委聯合開展專項行動。並下達命令：

鏗鏘有力的話語，定海神針般傲然佇立於樓市。

任開發商再如何撲騰，也翻不起什麼浪來。

另外，《2018年8月中國房貸市場報告》顯示，全國首套房貸款平均利率繼續上漲，且已連漲20個月。

融360監測數據顯示，2018年8月廣州首套房貸款平均利率為5.59%，相當於基準利率4.9%的1.14倍。

若再把時間維度拉長，與兩年前85折利率4.16%相比，漲幅高達34.3%。

種種因素疊加在一起，多地房價正進入下跌預期通道。

風光不再的金九銀十，可以說是此輪房價週期最真實的轉折點了。

其實，買房該不該趁這兩個月下手，剛需族和投資者還得區別看待。