最近有農民朋友向京尚拆遷律師問到“農民承包的土地是否能夠出租給村委會”的問題，擔心自己遇到傳說中的“以租代徵”，土地權利得不到保障。
京尚拆遷律師因常年代理徵地拆遷維權案件，一直身處徵地拆遷第一線，深刻了解農民朋友們對土地的感情，也明白土地權利對於農民家庭來說關乎生計、至為重要。今天京尚拆遷律師就從這位農民朋友的提問出發，圍繞集體土地“租”與“徵”，與大家探討農民朋友土地權利的相關內容。
首先，什麼是“以租代徵”，它對農民個人權利有什麼影響。
鑑於京尚拆遷律師已多次就“以租代徵”概念為大家做過詳細解析，在此就僅簡要說明其概念，供此前沒有關注過相關問題的農民朋友們瞭解，對“以租代徵”相關基本知識已經有所瞭解的朋友可以略過此部分。
根據現行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《關於加強土地調控有關問題的通知》等的相關規定內容，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。使用土地屬於集體土地的，應先經依法徵收轉為國有土地，並按照相關規定程序辦理農用地轉用審批手續。也就是說，集體土地和農用地是不能直接、隨意用於非農建設的。
所謂以租代徵，就是未依法經過農用地轉用審批和土地徵收審批，非法以租用的名義，私自佔用農民集體土地用於非農業建設的土地違法行為。
它一方面規避了辦理土地徵收和農用地轉用審批手續的法定要求，另一方面也逃避了土地利用規劃的限制和繳納相關稅費、履行耕地佔補平衡的法定義務。對農民朋友們來說更重要的是，它會直接影響到農民個人的土地權利和相關收益，完全屬於用地單位逃避各方面法定責任和義務的產物。
對農民朋友們來說，對“以租代徵”說不，不僅僅是為了維護土地管理法律法規的尊嚴、遏止土地違法行為的發生和擴大，更是為了保證農民朋友的土地權利和長遠生計不受違法侵權行為的侵害。
其次，什麼是正常的土地租用。
根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三條第一款規定，我國實行農村土地承包經營制度。
簡單來說，對於適合採取家庭承包方式的集體土地，如耕地、林地、草地等，由集體經濟組織或村委會發包給集體經濟組織成員，對於不適宜採取家庭承包方式的“四荒地”可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包。
依法承包土地的承包方享有所承包土地的使用、收益和土地承包經營權流轉等法律、行政法規規定的用益權利。農戶取得承包地後，可以在承包期內，在不改變土地所有權性質和土地農業用途的前提下，通過平等協商的方式自願、有償地對土地承包經營權依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式進行流轉。
在依法簽訂書面合同，並根據流轉方式的不同經發包方同意或報發包方備案後，將土地轉讓、出租、互換或採取其他合法方式進行流轉，是受法律保護的。在以上法律規定要求下以出租方式將土地（承包經營權）流轉給其他人，是正常的集體土地租用形式。
最後，村委會將集體土地或農民承包地出租給第三人一定是以租代徵嗎？
根據《土地承包法》相關規定，事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府批准後，集體經濟組織或村委會可以依法將集體土地發包給本集體經濟組織以外的單位或個人承包。
承包土地的農民朋友如果有非農職業或其他穩定收入來源的，或出於其他不違反相關法律規定的緣由，也可以將全部或部分承包地流轉給其他從事農業生產經營的農戶，或者自願聯合將土地承包經營權入股，共同發展農業合作生產。
也就是說，無論是集體土地承包經營權的流轉，還是將集體土地通過承包或出租等方式轉交第三方使用的，只要這種承包或出租行為符合相關法律規定，未改變土地農業用途，且是在尊重集體經濟組織成員權利、尊重農民個人意願、不侵犯農民相關法賦權益的前提下發生和進行的，就不一定是“以租代徵”。
綜上所述，當農民朋友懷疑自己的土地權利受到侵害，正面臨“以租代徵”這樣的土地違法行為威脅時，京尚拆遷律師建議大家可以先對自身處境做個基本的判斷。
如果是村委會直接將集體土地通過發包方式給非本集體經濟組織成員使用的，是否依法經過村民會議討論決定；如果是在村委會的居中調停下將農民個人承包地流轉出租給第三人使用的，是否在平等自願的前提下，並向土地承包經營權人對價支付了相應租金。
另外，通過承包或土地承包經營權流轉（如出租）方式取得土地用益權的單位和個人是否改變了土地的農業用途，是否是為了非法將土地用於非農建設，等。無法通過簡單的判斷考量自己面臨的究竟是正常的土地承包經營權流轉還是“以租代徵”土地違法行為的，可以就具體情況聯繫專業拆遷律師諮詢確認，並進一步展開相應的維權行動。
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