2018年中國房地產市場卻是這麼神奇：一邊是，深圳買房需要先繳給500萬違約金，才有資格排隊搖號。而在成都，7萬人搶1千套房，搶房達到高潮。各地均呈現出入局者手持巨資排隊搶房，“開盤秒光”的購買力早已突破了常人對財富的認知。
而另一邊，上市房企的股價連遭資本市場唾棄，房地產股在港股和A股連遭拋售不算，就連天津最大房企業——天房集團也被曝出有逾1800億鉅債存在不確定的違約風險。對此，專家發出警告，資金鍊斷裂危機會顯現，未來三個月將是房企的高危期。
現在對於各大房企來說，希望國內啟動新一輪經濟剌激計劃，這樣他們就可以順利度過難關。早在2008年，當時房地產調控也讓房企陷入生死一線。突然美國出現了次貸危機，中國拿出了4萬億經濟剌激計劃，這不僅使中國經濟迅速反彈，廣大房企也因房地產市場被激活，而重新走上了擴張和發展之路。
不過，我們認為未來央行拿出“降準+加息”的組合拳概率很大，但是再來重複08年推出4萬億經濟剌激計劃，重新啟用房地產是不太可能的。因為一旦放開調控，放任房價上漲、土地成本飆升，多數資金都流向房地產業，中國還有什麼能力來發展製造業呢？
現在問題來了，房企為何會在資本市場一夜之間失寵，慘遭“股、債”雙殺的噩運呢？本輪房地產上漲行情始於2015年，就在2015年6月至2016年10月，廣大房企開始瘋狂發債、加槓桿高價拿地。而到了2018年6月房企的那些債務卻要陸續到期，而且這種情況會一直持續到2020年底。
資料顯示，房地產的還債高峰在6月份正式開啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個月的到期規模分別是170億元、188億元和227億元；
更要命的是，今年四季度房企債務到期壓力進一步增大，屆時需要準備共計877億元資金來兌付到期的債券。隨著，債務高峰時期的到來，給房企生存帶來了前所未有的壓力。
首先，當年高價拿地的房企，遭遇資金難以回籠的尷尬。由於地方政府限價令，使得新房的價格要低於二手房的平均價，這意味著要把新樓盤“賤賣”，房企自然不甘心，特別是地王拿地成本很高，推盤意味著是虧本大甩賣。
但是如果不推盤，等過幾年政策調控放鬆了再售新房，那眼下的密集債務到期，資金回籠不暢咋辦？目前儘管是局部城市出現火熱搶房行情，但放眼全國房產投資和銷售數據同比增速全面下滑。如果房企還要悟盤惜售，極可能出現內部現金流緊張局面。
再者，境內融資進程受阻。本來信託渠道還是可以走的，但是信託的平均收益率高達8%左右，信託公司收入2%的信託報酬，以及0.5%的發行費,再加上保障基金的相關費用，到最後房企的融資成本就高達10%以上。這對於房企來說，通過信託渠道融資的成本太高。
此外，房企還可以通過境內發債的方式來解決資金不足的問題。但是由於近期企業債違約潮來臨，上市房企靠發債融資難度也在加大。一季度，中國境內地產債平均票面利率已躍升至三年高位，達到6.41%.。特別是，天津房地產信託集團在今年3月發行了5年期債券票在利率為9.5%。足見房企在國內融資的成本在不斷上升。
除了利率上升之外，國內發債的難度也在增加，發債的門檻還在提高，監管更加審慎，連龍頭房企發債也受阻。最近兩週，至少5家房企發債突遭中止：碧桂園200億、合生創展31億、富力地產60億、花樣年50億、龍湖地產間接全資持有的重慶龍湖80億。龍頭房企也難過發債融資這道關了。
最後，境外融資的難度也在增加。由於聽說國內房企這幾年負債率增長迅猛，上市房企負債率都超過了80%，這引起了境外投資者對中國房企債務問題的恐慌情緒。
原本境外評級機構對國內房企已十分嚴格，評級是對融資成本起到最大的影響因素，現在連“國企”在海外融資都難，民企去海外發債難度就更大了。如果再加上美元近期重回強勢，房企業們的融資成本只有上升，沒有下降的可能。
面對國內房企債務密集到期潮的臨近，決策層採取了二個決定：一方面，由財政部、發改委聯合發文警示房企和城投平臺境外發債要做到：“誰用誰借，誰借誰還，審慎決策，風險自擔”。
另一方面，發改委不足一月批覆了融創、萬科、華遠等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記，批准其到海外發債融資，以解流動性不足問題。
從目前情況看，國有房企的日子相對好過一些，民營房企可能要面臨資金面斷裂的問題。大型房企償還債務能力還強些。但中小房企恐就沒這麼幸運了。今年下半年，國內房企將面臨最嚴峻的債務集中到期的挑戰，而對中小房企來說，將是生死之劫。
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