最近幾年，院長的朋友買房的越來越多。
一方面，是因為前兩年房價不斷上漲，不少小夥伴擔心如果再不上車，就永遠買不起自己所在城市的房了。另一方面，也是因為三十而立，結婚的結婚，生子的生子，購房自住的剛需越來越急迫，一咬牙一跺腳，就買了。
幾乎每個人貸款買房的時候，都會遇到一個問題：我是選擇等額本息，還是選擇等額本金呢？
1、什麼叫等額本息和等額本金
首先，我們要搞清兩個概念：什麼叫等額本息和等額本金？
對房貸有所瞭解的童鞋可能都知道，房貸的還款方式其實有兩種：一種是等額本息還款，一種是等額本金還款。
那麼等額本息和等額本金有什麼區別呢？
簡單來講，等額本息就是貸款人每個月的還款額都一樣，每個月的還款金額裡，前期還的利息多，本金少；後期則反過來，還的利息少，本金多。
等額本金則是一種【前緊後松】的還款法。每個月的還款金額裡，固定還一定數目的本金。因為本金在不斷減少，所以利息也在逐漸減少。隨著利息的減少，每月的還款額也在不斷降低。
院長舉個栗子，大家就理解這兩種還款方式的區別了。
前陣子，院長有位朋友在惠州買了套120平米的房，總價125萬左右，大約貸了87.5萬。
辦房貸的時候，他聽從銷售的建議，選了【等額本息】的還款方式。每個月固定還5726.39元。這個還款額度在他的承受範圍之內，因此就選了。
那假如選擇等額本金呢？第一個月要還的金額為7218.75元，此後每個月少還14.89元，直至20年後還完。
這樣看來，等額本金前期的還款壓力真是大多了呢。比如第一個月，7218.75-5726.39=2086.36(元)。等額本金的還款方式足足比等額本息的還款方式多還2086.36元。
兩千多元，對普通的工薪家庭來說不是一個可以忽視的小數字。每個月多支出兩千多元，對一般家庭來說，很可能造成生活質量的大幅度下滑。
那麼，既然等額本息的還款壓力小一些，為什麼院長還說，對很多人而言，貸款買房的最好選擇是等額本金呢？
2、為什麼選擇等額本金
如果我們從還款壓力方面考慮的話，等額本息確實是個不錯的選擇。前期壓力小，而且每個月還款金額固定，對那些記性不太好，會因為少打利息而造成貸款逾期的人群來說，優點也是不少的。而且，大部分銀行給你貸款的時候，也的確都是默認推薦等額本息還款的。
這不是說銀行藏著什麼貓膩，事實上，無論“等額本息”和“等額本金”，其實並沒有優劣之分。
但是正像我們前文所說，等額本息還款方式下，每個月的還款金額裡，前期還的利息多，相應地，還的本金少。
這就會導致一個驚人的結果……
在上面那個例子裡，8年後，其實他的貸款本金才還了25.2萬左右，而利息卻已經還了約29.7萬。
也就是說，在相當長的日子裡，他每個月的還款，其實很大一部分是在還銀行的貸款利息，而本金卻還的還沒有利息多。
如果選擇等額本金的還款方式呢？8年中，他的本金已經還了35萬，利息還了約27.5萬。
這樣一對比，我們就可以很明顯地發現，選擇等額本金的還款方式，還的本金比等額本息的多了很多。兩種還款方式這種細微的差別，在你想要提前還貸的時候，體現得特別明顯。
比如上面的這位朋友，他買房主要就是為了投資，因此一旦房子出售，就會提前還清貸款。而更多的人，因為貸款的壓力，也不願長期揹負二三十年的貸款生活，而會選擇提前還貸（當然這種行為是否妥當，我們以後的文章中再討論。如果感興趣，可以在小贏學院公眾號回覆提前還貸四個字，告訴你真相）。
那麼當我們要提前還貸的時候，會出現一種什麼樣的情況呢？
就是在等額本息的還款方式下，我們會發現，我們還有大量的本金還沒有還。
因為前期還貸，主要還利息去了，現在想提前結清貸款，卻發現利息已經被銀行收走了，剩下要還的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每個月的月供，大部分都給銀行打工了。
而等額本金的還款方式的話，因為每個月固定在還一定數目的本金，還的越久，本金就剩的越少，提前還貸的話，相應要還的貸款就少了很多了。
3、等額本金還的利息比等額本息少
所以，如果你在買房的時候就有打算未來提前還貸（事實上很多人覺得二三十年的房貸太長，或者想要買二套房，都會提前還貸），而且條件允許的話（這裡的條件允許是指你能承受一開始的較高的月供），等額本金其實是比等額本息更值得選擇的還款方式。
而且，由於等額本金前期還的本金比較多，選擇等額本金的還款方式，總的還款利息也比等額本息的利息少。如果你的貸款額度大，有時因為兩種還款方式的不同，利息還會相差數十萬。
為什麼等額本金和等額本息的利息，會差別這麼大呢？
從上面院長講述的兩種還款方式的還款原理中我們應該知道，之所以等額本息的最終利息高，等額本金利息低，是因為我們每個月佔用銀行的本金不同造成的。
等額本息，每個月的還款金額裡，前期還的利息多，而還的本金少。還的本金少，自然說明你佔用銀行貸款更多、時間更長，自然利息就要高一些了。並不是銀行設計要多賺你的利息。
而等額本金則恰恰相反，你每個月還給銀行的本金多了，整體利息自然就少了。
所以，如果你的經濟能力還不錯，一方面自己在未來二三十年中可能提前還貸，另一方面也不想付太多利息給銀行，那麼當然最好就是在辦理房貸時選擇【等額本金】的還款方式了。
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