記憶的時光荏苒瓊

房地產投資產業是一個非常廣泛的說法，比如說個人可以去購房，通過購買多套房進行房地產投資，這是一個說法；也可以是個人通過股市購買房地產企業的股票進行投資，這也是一個說法；也可以是一個企業進入到房地產領域，做房地產開發投資，這個也是一個房地產投資的說法，現在肯定是沒有以前好做了，整個行業的增速在放緩是一個事實，所以不同的層面，機會也不一樣。

1、股市的機會

房地產企業的股市機會是存在的，而且未來還不錯，首先房地產行業是一個剛需和民生基礎的領域，是永遠不會消失的，因為只要有人就會 有居住需求，這是一個永生的行業！這個是一個基本的判斷，其次是，個人對於居住的更美好的需求是隨著收入水平的提高不斷提升的，這是第二個判斷。再次就是居住是人在一生中最主要的支出，這是第三個判斷。

以上三個判斷就說明房地產是一個不會消失，永生的行業，而且是一個產業支柱之一的行業，行業的存量非常巨大。

第四個判斷就是房地產是一個越來越考驗企業的資金募集能力、運營能力、品牌能力的行業，直白的說就是，房地產是一個越玩越高端的行業，集中層度是越來越高的，目前中國最大的房地產開發企業所在的行業比例也才5%左右，這個比例是比較低的，未來這個行業的集中度會不斷上升，那麼這是一個數十萬億的市場，雖然行業的增速在下滑，但是行業的集中度在上升，那麼頭部的企業的增速會快於整個行業的增速，因為他在蠶食中小房企的市場份額，所以房企的倒閉併購潮未來是一個方向，但是恰恰是頭部企業的機會。

所以，這個就是未來股市的機會。

2、房市的機會

這個房市說的是購房房產投資的機會，這種機會只有在區域中心城市才會 有，隨著2019年的離去，那麼全國房價普漲的機會已經逝去，永遠的落幕了，未來，有的城市會繼續上漲，而另一部分城市的房價會漲不動，甚至還會跌下去。

3、房企的機會

這是對企業而言的，對於新的行業從業者而言，做房地產開發不是一個好的生意，這是一個競爭極為激烈，而且護城河越來越高的行業，你資金的成本高低，你運營的能力，你品牌的溢價能力，這都是在考驗企業的護城河能力。

新的進入者已經沒有什麼機會了，實力不夠強的企業危機感會越來越強。

壹號股權

世界上哪有什麼新鮮事，無非就是把比自己發達國家的一套套路再走一遍而已。

參考美國和日本這樣的發達國家，他們的金融危機和風暴都是因為經濟過度依賴房地產，大量槓桿集中於房地產而造成的，所以當一個國家過度依賴房地產的時候，往往也就是風險，甚至危險的預兆。

目前中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

而槓桿也上升到了一個非常危險的高度，所以去槓桿，穩地產是未來的重要目標。

另一方面，我們同樣參考美國，既然一個國家不能以房地產作為推動經濟前行的依靠，那麼勢必就會選擇金融市場，這對於任何一個國家來說都是如此，沒有第三種選擇。

所以，在當下“房住不炒”的政策下，國家引導了更多的資金流入金融市場，也再逐步打開外資進入金融市場的通道，從而為金融市場保駕護航。

可以看到，一旦越來越多的資金進入了金融市場，房地產其實就很難出現暴漲的局面了。

但是考慮到房地產依然是許多相關企業和產業的支柱，所以不能讓房地產出現暴跌，甚至崩盤的局面，這樣的話，“圍而不剿”就是當下的方針。

很顯然，中國的房地產黃金週期已經結束，未來將會進入一個以人口決定漲跌的趨勢。

有人口持續淨流入的城市，比如一線和新一線在短期回調之後還是會溫和上漲；

但是對於那些沒有人口紅利支撐的，比如三四五線城市，就會進入一個補跌回調的空間，幅度為15%~30%左右，並且長期來看沒有投資價值，只能滿足剛需、改善！

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琅琊榜首張大仙

我認為，不會日落西山，雖然中國房地產的瘋漲時期以過去!接下來2020年，將進入一個橫盤期。更多城市”一城一策”，表現為大多數二三線城市為主橫盤期，一線超大城市北上深房價更高，四五線十八線城市，個別是沒有產業支撐人口外流的情況下導致了房價急劇的下跌。

房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融，當下看政策。政策其實只是讓市場降溫的一種手段，對於專業投資人來說沒有太大影響。因為，用金融的眼光看房產，而不是房子這一個體。所以對於房市來說，政策的求穩控制了短時間的利空，實質上長期是利好的趨勢。

1延續住房不炒。意味著未來像之前幾年的大漲已去。住房不炒是為了去槓桿，卻又難以真正的降低其房產的金融屬性。2019年房企本身揹負了大量的債務。預估今後三年房企超萬億債務到期。一方面政府必須樓市穩定。這種矛盾致使房市金融屬性增強。

2中國特色的房地產行情中，土地財政是難以退出。從11月20好的房貸降息，更進一步證明，房地產仍然是支撐中國經濟增長的中堅力量。未來中國經濟增長仍需依靠土地財政。未來房產稅即將出臺。2011年房產稅就已經在上海和重慶進行了試點。中國當下，土地在地方，稅收在中央。房產稅的全面出臺，通過中央和地方逐步代替土地財政，需要時間。

3人口的流入與流出將導致樓市畸形。國家規劃的一代一路長江經濟城市群、長三角、珠三角等城市群因為有更好政策發展，如武漢2016年領跑全國搶人大戰。

4未來聚焦的不是調控房價，更多的是調控市場結構。把商品房主體向保障房、公租房和共有產權房、租賃房過渡。

綜上所述，都將導致接下來的房產市場，更多城市”一城一策”，表現為更多二三線城市為主橫盤慢漲期，一線超大城市北上深房價更高，四五線十八線城市房價急劇的下跌或更多收縮型城市出現。

房財觀

房地產行業進入白銀時代，已經說明未來房地產行業就是普通的行業！

2000年到2019年，大部分房企高峰時候，年利率潤超過20%是很常見的，隨著新生兒數據的快速下降，及市場上剛需和改善型用戶的萎縮。房價下調難免。

一方面開發商受銀行信貸因素影響；房地產相關行業的去庫存因素的影響，未來開發的房源是下降的，隨著市場買方人群的減少，開發商的房源銷售難度也在加大，開發商只能用自己的利潤貼補買方來讓利，這也是為啥有的開發商能一次性讓利20%到30%的降價幅度的原因。

開發商通過降低自身利潤率回籠資金的同時，房價慢慢向下合理迴歸，未來房地產躺著賺大錢的時代已不存在，運作不得當，反而有虧本的風險。

房地產進入白銀時代，意味著房地產行業的"剩著為王\

陽光侃房

中國的都市圈正在加速到來，長三角城市群，京津冀一體化，粵港澳大灣區三大都市圈城市群國家已經出了規劃綱要，已經明確了發展方向和所要達到的成果，未來人口會加速向都市圈中心城市及周邊城市聚集，未來也會出現很多收縮型城市，地區兩極分化會加劇。如果有能力，現在正是去各大都市圈佔位置的時候，希望這篇文章能夠幫助到你

Zhou冬

隨著國家對房地產市場的調控力度不斷加大，房地產市場迎來全面寒潮，房地產行業是否還有投資的價值呢？

房地產業是我國經濟中具有先導性和基礎性的重要產業，對我國國民經濟、關聯產業發展、居民福利等方面具有重要影響。從九十年代末開始，我國房地產市場開始蓬勃發展，逐步成為支柱產業。2008年，隨著“四萬億”政策出爐，全國房價大漲，房地產行業開始進入黃金十年。然而，近幾年，隨著國家的大力調控以及“房住不炒”的主基調，房地產市場迎來全面寒潮，外界的唱衰論調也層出不窮，甚至說房地產已成“夕陽產業”，今天我們就來聊聊房地產行業是否還有投資價值？

貸款收緊，成本上升

8月25日，央行發佈了《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。規定：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變；借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期；首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點等。

根據8月20日首次公佈的貸款市場報價利率（LPR），5年期以上的LPR為4.85%，。考慮到個人住房貸款主要是5年期以上貸款，即首套房利率的下限變為4.85 %，二套房利率和商業用房下限變為5.45 %。由於當前基準利率是4.9%上浮10%左右，相對來說利率是下降了的。但是從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率可能會上升。

房貸利率的上升自然會降低人們購房的意願，再加上下半年銀行受信貸額度限制，相對於上半年的房貸放款數量及效率會呈現季節性下降，政策面的收緊則可能進一步強化信貸縮量現象，更容易促使貸款利率“水漲船高”，商品房的銷量也會直接承壓。

從“黃金時代”到“白銀時代”

2008年11月5日，國務院常務會議提出10條具體措施，“四萬億”政策出爐，12月國務院辦公廳發出《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》。房地產市場起死回生，全國房價大漲，開始進入黃金十年。但漲多了“泡沫”自然就出現了，加上地產商趨之若鶩的造房運動，我國商品房市場早已是供大於求。隨著宏觀政策的調控和“棚改”速度的放緩，三四線城市房價開始回落，多地出現新開樓盤無人問津的情形。

但這並不意味著房地產市場的落寞。2018年我國全社會固定資產投資完成額為64.57萬億元，而房地產開發投資完成額為12.03萬億元，佔當年全社會固定資產投資完成額的18.63%，僅次於製造業。近一年多來，房地產政策只嚴不松，投機需求逐步離場，市場預期正在轉變，銷售額增幅會逐漸降低，但也將保持 10 萬億以上的規模，這依然是個巨大成熟市場。

兩極分化，龍頭顯現

雖然從去年開始，房企都在喊難，就連萬科也在高呼“活下去”，但從業績表現來看，龍頭地產公司依然保持穩定的增長。

先來看下幾家大地產商的半年報業績。今年上半年，碧桂園實現營業收入約2020.1億元，同比大增53.2%；毛利潤約548.6億元，同比增長56.9%；淨利潤約230.6億元，同比增長41.3%。萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；淨利潤118.4億元，同比增長29.8%，上半年銷售金額3340億元，同比上升9.6%。中國恆大合約銷售額為2818.1億元，同比下降7.36%；實現毛利772.6億元，毛利率為34%;淨利潤為270.6億元，同比下降48.97%，淨利率為11.9%。

由此可見，龍頭地產商業績增長依然穩健，恆大由於上半年交樓面積減少導致利潤出現下滑，但依然是行業內的“利潤之王”。但一些小地產公司日子可就不好過了，沒有資金優勢，拿地受限，只能在夾縫中生存，因此倒閉、被兼併的公司不計其數。

那麼房地產板塊還有投資的價值嗎？當然有！國家調控雖然在收緊，但不至於一棒子打死，會留有足夠的生存空間，不過房地產的轉型和行業優化還是必不可少的。近期房地產板塊走勢較弱，週四回調幅度也較大，但整體估值依然不算高，回調後還是有機會的。當然，選擇標的還是地產龍頭。

圖一：房地產板塊走勢圖

重要提示：本文內容僅為投資顧問個人觀點，不代表公司立場，僅供參考。文中個股均基於公開資料梳理，不作為推薦，不構成具體投資建議。股票歷史走勢也不能代表未來趨勢。投資者據此操作，風險自擔。股市有風險，投資需謹慎。

JOHOME全球房產

房地產投資已經過了巔峰期，這是大家的共識，但要說日落西山，那距離還很遠，現在最多是算是下午時間。

按照國家統計局的數據，2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。

從統計局的數據就可以看出，總體投資還是在增長，商業及辦公用房在下降，而住宅用房還在上漲，距離日落西山相當遙遠。

住宅用房投資不斷上漲，那麼房價會是什麼走勢呢？這個問題早有定論，房價未來會以穩為主，人口增長的地區會繼續漲，人口流出的地區會慢慢下降，整體房價保持穩定。

有幾個觀點讓一些人認為房價會下降，首先就是出生率下降，要知道人口總數還在上升，人口數量下降至少在十年以後，同時城市人口的增加還會持續幾十年。

人口老齡化也常常被人提起，多觀察周圍，你會發現老年人更喜歡擁有住房，看看北京上海，老齡化已經很嚴重了。

空置率也常常被人提起的，但我要問一句，擁有多套住房會給你增加負擔嗎？如果不會，你會降價賣掉嗎？

最多提起的是價格太高，多數人都買不起，現在的房地產主要是投資客的市場，不會缺少消費者，剛需同樣也是投資者，投資者從來不為首付煩惱，買不起的現在買不起，降價了還是買不起。

我們都知道美國NBA的球星一旦轉會，一般會賣掉原來的住房選在在新地方購買，有人甚至低價出售，如果擁有房產沒有負擔，他們還會出售嗎？

還有一個例子，在歐洲有很多古堡，一般屬於某位爵士，但現在這些古堡大多都被出售了，原因是高昂的維護費和稅費讓人無法負擔。

只有擁有房產會帶來負擔，才會主動出售住房，所以大家都在等待房產稅或空置稅的出現，不過短期內這種可能性非常小，因為擁有大量住房的是成百上千萬的隱形富豪，房產稅必須要考慮到他們的利益，同時，最近消費稅的出現，也代表房產稅會更晚出現。

近期一些地方房價開始回調，讓很多人很開心，先不說調控的事情，要明白二手房的價格水分是很大的，多觀察一下新房的情況吧，前幾天新聞中南通一家樓盤搖號，幾千人只搖出5個號，鄭州樓盤出現降價的假消息，看房的人造成道路的擁堵，你還會覺得房地產日落西山嗎？

海色民生

聊下我對當前房地產市場的看法。

著名房地產上市公司萬科董事長對房地產的看法是當前的國內房地產市場進入了白銀時代。要知道白銀也是貴金屬。

供當前房地產，各大公司來看它們的業績依然非常良好。可以說房地產行業現在是上市公司中業績表現最好的一個行業。

為什麼房地產市場仍然會這麼景氣？

這是因為我國的房產市場依然存在著地區差異。即存在地區不平衡。有大量的房子需要人去居住。表現為一二線城市的房子供不應求。房價非常堅挺。三四線城市，由於人員外流房價低迷。

這種現象在未來10年還會持續。由於人才大量流入一二線城市這個趨勢短期內不會改變。一二線城市的房地產業務依然會正常發展。

另外從長期看，我國的房地產市場依然前景廣闊。我國的人均家庭住房面積只有40平米。隨著未來人們生活水平的提高，人們想住大房子的慾望也會越來越大。改善住房質量和麵積是人們未來的一次消費升級。

由於我國房地產市場的發展不均衡。未來不少地的房地產市場也有發展空間。

孟可的思想空間

房地產領域創作者談房者為你解答。

房地產投資產業是否已經日落西山啦？如果單從個人投資來說，未來的市場肯定不會像前些年一樣，買房就等於賺錢，就算賺錢也不會賺的那麼輕鬆。

其實，我們細數中國內陸房地產發展也就不到二十年的光景，同樣也正是這20年，中國經濟發生了翻天覆地的變化，人民生活得到了巨大的改變。第一批，哪怕第二批的買房人都是賺得盆滿缽滿，但這樣的好時光可能會一去不復返了。但絕地不會是日落西山。

隨著這兩年國家對房地產業的管控收緊，那頭曾今狂暴的雄獅終於漸漸溫順起來，特別是今年，國家政策的一再收緊，各地房價都在原地踏步，特別是大城市，但我們也漸漸發現三四線城市反倒逆襲而上，部分縣城房價竟然趕上了三線城市。

年輕人不願呆在農村，自建房越來越難辦，耕地政策收緊，老宅子面積小，扒了從建建不下，這些種種問題，加劇了向城鎮湧入的步伐，同樣，國家對推動城鎮化發展的支持，各地政府希望推動城市步伐，種種原因讓這兩年“小地方”的房價開始“猛漲”。

投資這個事情，其實就是看誰有眼光，別人看一年，你能看五到十年，你就是有投資眼光的，所以房地產絕對不會這麼快就日過西山，未來的房地產市場可能向高品質發展，小地區的空白淨地也會是一個增長點，但會以另一種穩健的方式呈現。

中原資訊君

1:這幾年房地產已經走向成熟，從開始的投資變成現在的保值和剛性需求。加上這幾年政府對房地產的調控，房地產行業已經趨向成熟，逐漸從投資到保值的轉變。

2:產經過這十年的掠奪性開發，這個行業的潛力目前這10年來看基本被用盡，所謂剛性需求在這10年基本已經被釋放，有購買力的老百姓基本都已買房，條件差點的也基本七大姑八大婆的湊起來買房，實在買不起的也就買不起了。

3:現在的房產行業只能說是在這裡硬撐著，但是從各種數據和現象分析，該行業的輝煌已經過去。接下來的結果是，一房價依然不會掉，因為房價和房子的多少沒有關係。另外一個不好不壞的消息是房價不會出現那種瘋狂的上漲了，在2010年前沒有買房的人可以安心了因為接下來的幾年你什麼時候買房都是合適的。

關鍵字: 投資 說法 財經