鄭州房子不能買了！！！
很多人這樣說。
但，你東哥，我從沒這樣說過。
一點風吹草動就內心狂瀾；房子的事，你還是不碰為好。
好，假設你說的為真，你覺得鄭州不中，鄭州房市不中，鄭州房價要站崗要大跌要橫盤要房價下跌42.7%；那麼，你會買如日中天的粵港澳大灣區的房子嗎？
嗯。今天就聊聊粵港澳大灣區的房事。
【粵港澳大灣區範圍】
粵港澳大灣區（英文名稱Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area，縮寫GBA）由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶（珠三角）九個地市組成，總面積5.6萬平方公里，2018年末總人口已達7000萬人，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。
2019年2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。
按照規劃綱要，粵港澳大灣區不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示範區，還要打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈，成為高質量發展的典範。
以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心引擎。
以上，是粵港澳大灣區概念的內涵和外延。
我們之前很熟悉珠三角的概念——珠三角、長三角、環渤海城市群是我國三大都市圈。自粵港澳大灣區的概念及政策出臺後，大灣區一騎絕塵，世人皆知。
粵港澳大灣區的目標是建設世界級城市群，其目標是媲美紐約城市群、東京灣城市群。這是因為，粵港澳大灣區有現實基礎。
在大灣區報告裡面這樣論述：
【來源於《粵港澳大灣區發展規劃綱要》】
過去改革開放40年，粵港澳大灣區在中國成為世界工廠的過程中扮演了重要角色。當你驅車行走在大灣區各城市間，你會發現這裡的產業發展驚人，城市一體化規模驚人。
【東哥拍攝於中山到佛山高速路上】
粵港澳大灣區的“9+2”規劃，從城市角度，劃分為四個類別：
1、香港、澳門；
2、廣州、深圳；
3、東莞、佛山、珠海、惠州、中山；
4、肇慶、江門。
這些區別，也在房價上有所反映。
【東哥拍攝於珠海橫琴新區樓上，俯瞰澳門】
【東哥拍攝於橫琴新區】
我是研究城市的，是研究中國樓市的，是研究房產購買和投資的。
很多人問我：
東哥，粵港澳大灣區，哪個城市好？
我真的很難回答這種問題。因為這種問題就像“張曼玉漂亮還是張柏芝漂亮”“范冰冰美還是李冰冰美”一樣難以回答。
一千個人眼裡有一千個哈姆雷特。情人眼裡出西施。
對於粵港澳大灣區哪個城市好，需要看從哪個角度看了。
不同的角度，有不同的標準，就有不同的答案。
熟悉東哥的人知道，我在這個地方，工作生活過三年。在那三年時間裡，我跑了當時大灣區多個城市。我給很多人說過：這裡也不是你所想象的天堂，包括香港，包括深圳，包括廣州。但這裡是慾望之都，處處充滿了激情、活力、競爭和勤奮。這裡的好與不好，需要親自體驗才有發言權。
隨後，我陸陸續續又去過多次大灣區，但大多隻是在深圳待而已，周邊城市去的很少。
沒有調查就沒有發言權。
為了有發言權，一週前，我和團隊再次深入粵港澳大灣區，驅車1000公里，跑了7個城市，又感受了一下大灣區的現實發展情況。
我這次先從珠海出發，深入考察了珠海市區、橫琴、金灣、斗門、唐家灣等區域，然後坐船到深圳，考察蛇口、後海、華僑城、前海、西鄉、福永，然後進入東莞虎門，經過虎門大橋，進入廣州南沙新區，瞭解其最新發展和城市面貌。
又從南沙，走廣澳高速，進入中山境內，看到中山城區的變化，又走翠亨快線，進入翠亨新區，看其現實情況。
再驅車進入佛山範圍，走深岑高速拐廣珠西線高速，路過順德到佛山禪城區，看強悍的廣佛同城化進程。
繼續，從禪城到廣州番禺，再到東莞麻涌、洪梅，到東莞市區，感受了南側市政府板塊的現代繁華，又驅車到老城區感受歷史的痕跡。
再南下，到松山湖片區；再南下，到深圳龍崗區大運板塊，再東行，到坪山新區；再東行，到惠州惠陽大亞灣區域，然後西行深圳鹽田、羅湖、福田、南山、寶安，到機場。回鄭。
行程1000公里，以深圳為中心，完成了一個閉環。
整體考察路線圖如下：
那幾天，我隨時與群友進行了分享。
我記得有次我寫道：
珠海很優雅，深圳很葳蕤，中山很安靜，佛山很粗獷，南沙很……，沒詞形容。
【東哥拍攝於珠海情侶路】
粵港澳大灣區的橫空出世，引得眾多河南、鄭州房產購買者、房產投資人躍躍欲試。
很多人問我：東哥，那裡的房子能不能買？
我說：肯定能買啊。
那，買哪裡？
我說：根據個人情況而定吧。
買大灣區的房子，首先得明白你的購房目的。
是要過去住？還是為孩子買？還是養老度假？還是資產保值？還是賭一把？不同的目的，選擇不同。
這沒有對錯。
還有兩個問題：
1、你的支付能力；
2、你的購房資格。
先說第一個。
支付能力對應的就是房價。
從房價來講，在9+2粵港澳大灣區城市裡，
第一陣營城市是香港和澳門。
香港、澳門的房子是針對極少數的人。房價在10—60W/平米之間。已經把很多人排除在外。
第二陣營城市是深圳、廣州。
深圳整體均價6W左右，哪怕很偏遠的商品房基本上都要3.5W+,而且他的位置偏得你實在看不上。除了證明給別人你在深圳有房之外，甚至你都不願意去住。好的貴的新房供應基本在前海、後海、華僑城片區，基本在10—15W/平米之間。這是給富人準備的。
而廣州的房價其實也不便宜，好的區域也在5—8W/平米之間了。只是大廣州城區面積很大，其統計意義上的房價被偏遠區域的房價拉低了。
第三陣營城市是珠海。
珠海的優勢是環境。在這幾個城市裡，珠海太特殊了。其房價因為橫琴新區的崛起，整體拉高很多。目前橫琴新區的新蓋商品房，基本都在4-5W/平米之間。但很多其他區域還有很多2W多的房子。金灣板塊、斗門板塊甚至還有1萬多的房子。而且，珠海的購房門檻很低，這是吸引人的地方。
珠海因為珠江口西岸大開發、港珠澳大橋、澳門、橫琴新區，未來機會無限。
第四陣營城市是東莞、佛山、惠州、中山。
這幾個區域的房價，其實被下面鎮區拉低了。比如，東莞城區的房價也不低。目前崛起比較大的是臨深板塊，比如松山湖區域。房價兩三萬三四萬也是讓人震驚的不要不要的。但松山湖區域的環境真的好。
第五陣營城市是肇慶和江門。
這兩個城市及房價，在很多內地人心目中沒有存在感。就不談了吧。
再說第2個問題。
購房資格。
就是限購問題。
我們一個一個說。
香港、澳門先排除吧。不細說，這和99.99%的人群無緣。
深圳：
深圳對外地人限購條件比較苛刻——外地限購1套（需要5年連續社保）。暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品住房。而且，社保無法作假，也不敢作假。
唯一比較好的機會是：深圳落戶條件相對比較寬鬆，只要全日制本科學歷按一定程序即可落戶。這樣，你就可以——本地戶籍限購2套，單身限購1套。
廣州：
針對市區房，本地限購2套，本市戶籍單身（含離異）限購1套；外地限購1套（5年社保或納稅）。
增城、從化買房：本地戶籍不限購，外地限購1套。
珠海：
本地人限購3套。
外地：
高新區及珠海大橋以西限購1套（無社保和納稅證明要求）；
橫琴新區新房限購1套（需要提供5年社保和納稅證明），二手房限購1套(需要提供5年社保和納稅證明）；
香洲區新房限購1套(180平米以下需要提供3年社保和納稅證明,180平米以上無社保和納稅證明要求）；二手房限購1套(144平米以下需要提供5年社保和納稅證明,144平米以上需要提供1年社保或納稅證明）。
珠海相對很寬鬆，特別是人才證明的口子開的很大。基本都可以買。
東莞：
針對新房，本地限購2套，外地限購2套（首套須繳納1年社保或納稅，二套須繳納2年社保，本科或初級職稱以上購房首套需半年社保）。
中山：
針對新房，本地限購3套，外地限購2套（首套需要半年社保或個稅，二套需要2年社保或個稅，普通人才購買首套憑社保及勞動合同，高層次人才購買首套憑社保證明、工作1年後可直接購買二套）。
惠州：
不限購。
佛山：
本地限購2套，外地限購1套（需要1年社保或個稅）。
限購區域：禪城全區、南海桂城街道、大瀝鎮、裡水鎮、順德區大良街道、陳村鎮、北滘鎮、樂從鎮等。
江門：
針對新房，本地限購3套，外地限購2套（首套需要半年社保或個稅，二套需要1年社保或個稅，技能型人才購買首套憑社保及勞動合同，緊缺適用高層次人才購買首套憑社保證明）。
限購區域：蓬江區（全區）、江海區（全區）、新會去會城街道。
肇慶：
不限購。
當然，以上只是官方的政策。
具體到執行層面，有很多操作空間。包括廣深等城市的入戶政策，細化到各個區域，不同時間，各有不同。
而且，政策隨時都在變化。
要不要在大灣區買房？這是個偽命題。
我還是那句話：天下沒有不能買的房子。
你得明白你的購房目的，你的資金實力，你的代價——比如，遷戶口。
還有一些城市相對綜合性價比高——珠海——我說的是購房資格和准入條件准入門檻問題。
無論如何，粵港澳大灣區未來發展一定很好。放眼整個中國，都是最好的區域。
但我們要明白，整體的好，不等於所有地方都好。從城市界面來看，大灣區很多城市的很多區域城市界面還不如鄭州。哪怕是廣州深圳珠海等城市，美好的驚人的城市界面也就部分區域。
放眼整個大灣區，房價從1萬—18萬/平米不等，你選擇哪個城市？哪個區域？哪個樓盤？
這是個技術活。
如本文開篇所言，從投資角度，是選大灣區還是選鄭州？這是仁者見仁智者見智的事情；從資產佈局的角度，我還是建議你去佈局優質資產的；從養老度假角度，我是支持和鼓勵的——那裡的空氣真好啊，綠化真好啊，燒鵝真好吃燉湯真好喝啊。
我在那裡生活三年，我足有發言權。
年齡大了，我卻越來越喜歡那裡。那裡有自由。
當然，我還是最愛鄭州。
你要去嗎？
本文篇幅有限，很多信息和細節無法呈現。
【東哥探盤】計劃組建一個【大灣區置業投資買房群】，尋找有意向大灣區置業志同道合者，一起探討，一起溝通，一起尋找機會。
群裡見！群裡呲！
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