2020-03-03 01:52:48 佚名

Model控

今天，我們從對比口徑、避免國內慣性思維和租售同權的角度進行簡單的分享。

我們在投資日本房產的時候，甚至我們投資海外房產的時候，一定要避免對比口徑不一致導致的投資判斷失誤。投資人最喜歡用國內的金融產品（如信託、P2P等）進行對比，這是比較集中的一個錯誤。

投資人往往會舉例國內某一個金融投資產品可以達到4%-5%，甚至更高的收益。這種跨投資品種的對比，就是典型的對比口徑不一致導致的誤判。

一、對比口徑

金融產品和房產的區別：

第一，房產的投資魅力在於其唯一性、不可分割性或排他性。投資人買下某一套房或某一幢樓的時候，就排他性地獨佔了房產，這一點明顯區別於金融類產品。如果其他的投資人還想在這幢樓購買房產，只能從前一位投資家手上購買，沒別的辦法。這不像金融有份額、虛擬的劃分這種同質性，房產是有排他性、獨特性。

第二，風險評價不一樣。房產是實實在在的實體，金融產品從某種意義上來說，它是虛擬的，就算是保本保息的金融產品，以目前國內的回報率來看，也低於東京房產的租金回報率。回報率稍高的金融產品會面臨較大的本金風險，它不是保本保息的。

反觀日本房產經過20多年的去泡沫化，擠壓價格水分，目前不僅跟中國國內相比而言具有非常高的性價比，而且跟其他主流國家的大型城市相比，同樣具有非常明顯的性價比優勢。

第三，如果涉及貸款，不動產絕對是銀行最喜歡的抵押品。因為銀行知道不動產抵押的風險，相對而言是最小的、最可靠的。銀行也會售賣金融類的理財產品，我們想象一下，如果我們能跟銀行商量，我們首付50%，銀行貸款給我們50%，湊成百分之百買一個金融產品，這樣可以嗎？實際上，大家都想象得到，銀行是絕對不會同意的。但是，如果我們要購買的是不動產，銀行反而會追著我們詢問，是否需要抵押貸款呢？

從這個角度而言，不動產跟金融產品的魅力相比，有其不可替代性。

說完金融產品跟房產的區別，很多投資人在購買東京房產的時候，往往還會犯另外的對比口徑的失誤。比如說，拿一些非主流小國的房產，或主流大國二三線城市的房產，來跟日本東京相比。我在這一方面跟大家詳細剖析一下。

目前，日本是世界第三大經濟體。經過二戰之後，日本經濟飛速發展，保持了40多年世界第二大經濟體的排位，後來被中國超越。

世界第三大經濟體意味著什麼？日本接近歐洲最強的經濟大國——排名第一的德國，GDP是它的兩倍。東京的常住人口達到3800萬，排名全世界第一，城市的GDP也是世界排名第一。

如果把東京單獨劃出來，想象它是單獨的一個國家，它大概在全世界也能排第六、第七。

像這樣的龐然大物，我們對照的參照物應該是什麼樣子？應該是歐美的大國，至少也應該是亞洲的主要發達城市。比如說，美國紐約、英國倫敦、法國巴黎，這些城市可以拿來跟東京相比；亞洲來說，中國的北上廣深、臺北、香港、新加坡，這些城市也可以拿來跟東京相比。

但是，經常有很多投資人會拿美國休斯敦（這個城市本身不小，但跟東京相比，它就屬於小城市），以及亞洲的柬埔寨、泰國、馬來西亞與日本東京相比，我個人認為，在經濟、人口、治安、文明、規範、法治程度等等方面，完全都不是一個概念，這之間沒有任何的可比性。

所以，我們要把日本東京放在合理的對比口徑來判斷，作出投資的決定。

二、避免國內慣性思維延伸到日本

舉一個例子。前年，有一對上海的夫婦在日本投資了一整幢大樓。先生在上海專門從事舊房改造，夫人是室內設計師，夫妻二人既有紮實的理論基礎，又有市場實戰經驗。買下這幢樓之後，兩個人按照自己多年的經驗進行大規模的裝修改造。

後來，我們發現夫婦二人拋棄了原有的入門玄關，設計成國內喜歡的那種，一推門就能看到敞亮的大客廳，這樣的設計方案完全不符合日本居住者對隱密性的要求。最後，這樣的裝修改造是租也租不出去，賣也賣不出去，在投資路上既花了精力，又走了彎路。在日本，公寓的設計標準一定是入門就有玄關，有一定的視線遮擋性，這是日本人的居住習慣。

所以，要避免國內思維延伸到日本。

三、租售同權

租售同權是最近廣州政府拋出來的重磅炸彈，在國內掀起了驚濤怪浪。在我看來，這是我們國家房地產市場走向文明非常重要的一步。對市場的影響，我們後面再來分析。我認為，比市場影響更重要的是文明。

日本在這方面提早我們很多，二戰之後，日本就實行了租售同權的政策。租售同權對日本不動產最大的影響，就是大大降低了房產的空置率，給日本租賃市場帶來了持續繁榮和健康發展。經過這麼多年的不斷完善，日本的租售同權政策已經演化成租賃權大於所有權。

舉幾個明顯區別於國內常態的內容。比如，我們想投資一個帶租約的房產時，不能請求進屋查看室內的情況，因為裡面有租客居住，日本法律絕對保護租客的隱私權。

另外，房東與約客簽定的契約一般為期兩年，中途不得解約。買賣的時候，房產前後也不可以解約。即便是契約到期，租客仍然擁有優先續租權。

日本的物業管理都做些什麼？

房子建造完成後，經過長期的風吹雨打和紫外線的照射，房子的外牆經過若干年之後，一定是會出現劣化。下水管道經過幾年的使用後，一定會出現堵塞。中國的房子如此，日本的房子也是這樣。

可是為什麼我們中國在90年代建造的房子，不少已經成了危房，成了舊城改造的對象？而日本房子的外牆卻不過多地出現劣化？怎樣保證整棟大樓的所有管道暢通無阻？

秘密只有一個，那就是日本恪守建築物的維修保養之道。

這就需要定期的維修，而且是預防性維修，不是出了問題才維修。

房子建造完成後，經過長期的風吹雨打和紫外線的照射，房子的外牆經過若干年之後，一定是會出現劣化。下水管道經過幾年的使用後，一定會出現堵塞。中國的房子如此，日本的房子也是這樣，那麼，如何能夠保證房子的外牆不過多地出現劣化？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無阻？這就需要定期的維修，而且是預防性維修，不是出了問題才維修。

日本保證長期維修的資金來源

日本有一項法定的制度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產權的人必須承擔的義務，而且這一項義務是依據“平等均分”的原則實施的。

維修基金

首先，在購買新房時，你必須繳納一筆維修基金，一般3室一廳的房子，第一次需要繳納大約150萬日元，也就是10萬元人民幣左右。然後，每一個月再繳納1000元到2000元人民幣不等的物業修繕管理費。如果你是租房客，那不需要繳納這麼多錢，只需要交相當於100多元人民幣的日元管理費就行。

必須說明的是，開發商在賣樓時，也必須繳納一筆維修基金，而且這一筆維修基金，必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

一樓也要承擔電梯費和屋頂工程費

與中國不同的是，日本住在一棟樓裡的所有業主，繳納的維修費是完全平攤的。在我們中國，住在一樓的業主，是不願意承擔電梯的修理費用。同樣，住在1樓的業主，也不願意承擔屋頂的防漏工程的修理費用，因為1樓業主說的理由也是很充分：我住在一樓，又不用電梯，屋頂漏水跟我也沒有關係，為什麼要我承擔這些不搭界的費用呢？

但是在日本，這種中國式的思維是行不通的。日本人認為，住在一個大樓裡的所有業主，大家就是一個大家庭。整棟樓不是某個人的，而是大家共有的，大樓的生命，就是每一戶住家的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分攤，不能你多我少。正因為日本人有這一種集體主義思想，或者從眾思維，使得日本樓盤管理過程中，很少會產生業主之間的矛盾。

維修基金由誰管理

維修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在哪裡呢？是放在銀行裡。需要使用時，由物業管理公司提出預算，業主委員會審核批准支付，政府無權，也不能介入此類民間事務。

東京雖然是一座有著2000多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業管理公司，卻只有4、5家，當然都是有著半個世紀以上物業管理業績與信譽的大企業。

從一棟公寓樓建成之後，這些物業管理委員會就會和業主委員會共同商定出一個長達50年的公寓樓維修計劃表，什麼時候修理屋頂防漏系統，什麼時候修理外牆，什麼時候疏通下水道，什麼時候檢查供水系統，什麼時候檢修電梯和更換電梯？都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間，並印成冊子，業主們人手一份。到維修節點時，由物業管理公司提前通知業主委員會開會審核，批准預算，並書面通知所有業主。

日本物業管理有一條不成文的規矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂的防漏系統，一般是5年補修一次，10年大修一次。外牆一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。房間裡面的消防探測系統是一年檢修一次。

也就是說，日本的物業管理，不是管道堵了，設備壞了，才去修理，而是完全的按照預先制定的修理計劃，進行預防性修理，以保證大樓和住戶不會遇到生活上的麻煩。

會不會被挪用或亂用

在設備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給業主委員會和物業公司去管理使用，會不會被挪用和亂用？這是許多人可能會擔心，而且是不願意交錢的原因。但是，日本是一個信用社會，業主們根本不會擔心自己交的錢會被挪用和亂用。正因為如此，業主與物業管理公司建立起了深厚的信賴關係，很少會埋怨物業管理公司，或者更換物業管理公司。而物業管理公司也是根據自己長期以來管理樓盤的經驗，預先就制定出詳細而完整的大樓維修保養計劃，並告知每一位業主，按部就班地進行幾十年的大樓管理。而從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書——公寓管理士。

同時日本的法律絕對保證業主委員會自治權利，在這一法律的保證下，業主委員會只要盡職盡責，就會對物業管理公司形成絕對的監督作用，物業管理公司不敢肆意而為，損害業主的利益。如果物業管理公司的服務出現明顯的問題，業主委員會敦促物業管理公司改善工作，如果不見效果，可以解僱物業管理公司，請其他的公司承擔管理業務。

日本物業管理公司的工作內容

1.共同體式管理：所謂共同體式管理是住戶間相互交流，既所謂的相互理解的“精神管理”。

2.防範管理：為了防止盜竊，應該使用門鏈或安裝各家共同的緊急門鈴等，公寓管理還應與當地的防範科聯繫，及時瞭解公寓與周圍的防範信息，把必要的注意事項向業主公佈。這方面的工作一般由專職的管理人員來負責。

3.建築物維護管理：新的建築物及設備經過一定的使用後，人的因素和物的因素都會導致其損壞，要求及時、可行的措施，以保證建築物的完整和原貌。另外，是對建築物作為商品的認識問題，應該從平時做起，注意保養。保養質量與建築物的壽命有很大的關係。

4.防災管理：作為公寓的業主，最擔心的是火災，公寓發生火災的概率很高，特別是單身公寓，躺在床上吸菸可能發生火災，預防火災首先應當引起住戶的重視。

5.公用部分管理：在公寓裡，房屋以外的部分如通道等，是住戶共同使用的部分，大部分公寓往往以公共利益的名義徵收公用部分的管理費，按照人均承擔，大約1000日元到3000日元不等，可以放在房租內徵收或另行徵收，放在房租內需單獨計算。

6.衛生管理：公寓這種生活場所，人們出入頻繁，為了保持公寓的清潔，須衛生管理到位。疏於管理、不潔的公寓就成了蟑螂、老鼠等害蟲的窩，也容易引發傳染病。

7.租賃業務管理：房租的徵收是公寓維持經營的根本保證，可採取的辦法包括：業主直接向租戶徵收；利用銀行轉帳；委託第三者（房產部門或專管部門）收取。第三種方式有利於房主交涉租金等問題，被委託的部門一般從房租中扣除手續費和報酬，在付款日前匯入房主的賬戶中。一種方法便於房屋的管理，有利於解決糾紛等。

在這裡，強調一點的是，日本的物業管理公司的主要工作，並不是負責大樓的安保或小區安全管理，而是注重於大樓自身的質量和品質的管理。

原因在於，日本的社會治安普遍較好，很少發生入室盜竊時間。而且日本的小區本來就沒有圍牆，都是開放式的，只是大樓的大門，是有管理員或者有門鎖安保系統，因此，物業管理公司幾乎不需要僱傭保安人員，而把主要的財力精力投入到大樓的日常管理中，譬如清掃樓道，管理垃圾，擦洗門窗與樓梯護手，一般一棟10層樓的公寓，就一個管理人員，而且大多數管理人員都是退休之後重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業管理公司平時只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時，物業管理公司才會有專門人員上門聯繫服務。

如果是高檔小區的話，那麼物業管理公司才會設置一個專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負責大樓內外的每天清掃工作，處理業主的一些諮詢業務，監管進出大樓的人員。

日本真正有錢的人，是不住高樓的，都住在低層的高級公寓樓或者自己建的房子裡。在東京的白金臺、涉谷和麻布、六本木等高級住宅區，有許多4層樓、5層樓高的公寓樓，掩映於綠樹叢中。這些樓看上去很普通，但是價錢很高，住的人都是有錢人。其他不說，單就維修基金和管理費用，一個月就要繳納1萬多元人民幣，因為一棟樓才十幾戶二十幾戶人家，費用平攤下來，數額就很大，所以，沒錢的人，是住不起這樣低層的高級公寓的。相反地，住在高層公寓樓裡的人，因為一棟樓裡住戶多，修理費用平攤下來就少，這也是在日本住高樓的好處。

物業管理費

1.管理費。用於維持物業管理所需的辦公開支和人員報酬，徵收標準按照市場調節，政府只對自己的公營住宅進行管制。

2.維修公積金。按月收取，一般為物業管理費的60%。

3.公益金。用於公用部分的維修管理費。由物業管理公司按照實際使用情況徵收。

4.管理經費。業主委員會的辦公費用。

5.泊車費、裝修費等專項費用。政府《規約》中明確住戶繳費義務，通過銀行代扣代繳。

日本物業管理的特點

1.物業管理的法律基礎較好。目前，日本物業管理的基本法律為《區分所有法》，如業主與業主的關係、業主大會和業主委員會的產生具有詳細的記載。

2.資格管理嚴格。物業管理企業須經特別的許可證方可進行物業管理，物業管理人員須經一定的嚴格考試取得一定的資格證書方可進行物業管理服務。

3.物業管理的社會環境較好。日本私權意識和等價交換的觀念強烈，一是業主參與意識強烈，二是業主花錢僱用物業公司購買服務。

4.物業服務企業專業化水平高。全國的物業管理水平比較齊整，保養及時，大廈清潔，沒有死角，均可達到“優秀文明小區”的水平。另外，社會分工程度高，服務企業與社會上的水、電、氣、維修等存在協作和分工的關係。

5.政府依賴社會中介組織實現對物業管理行業的規範和管理，如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會。

所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，為什麼沒有給人一種破舊的感覺？原因就是因為有一整套很好的維修保養管理制度，而這一種制度的建立，首先要有開發商、業主和物業管理公司三者之間的信賴和相互依存協作的基礎，其次要是物業管理公司的一種對業主與大樓高度負責的態度。

日本的大樓能撐百年？

日本政府已經提出了一個“建築物百年”的計劃要求，以前，日本的大樓設計使用壽命，都是在50年至70年之間。但是日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導致大量建築垃圾的產生，破壞環境。其次是，大樓的經常拆建，損害業主的經濟利益，也浪費社會資源，因此要求新大樓的建造，從結構到管道，從牆面到內部設施，必須保證能夠經受得住100年風雨的洗禮。而要實現這一個百年夢，經常性的維修保養，就成了關鍵，所以，東京的大樓物業管理業務為什麼會集中在4、5家大型物業管理公司手中，就是因為他們有歷史有信譽有經驗，更有管理實力。

為了保證百年大樓的建設質量，最近，日本的建設現場出現了一種特殊的現象：監理師中多了不少女性。監理公司起用女性監理師來負責現場的質量監理，一方面，是因為女性監理師做事認真仔細，另一方面，她們很少抽菸喝酒泡酒吧，建設公司很難搞定她們。

關於日本，我們專業，赴日工作留學，加weixin：monsterxinzi

看日本

可以的，近幾年，越來越多的國內高淨值人群開始認識到海外資產配置的優越性。日本，作為世界一流的經濟強國，在金融、投資、管理、貿易等經濟領域取得了巨大的成就。日本房產市場的投資吸引力也在逐步上升。

日本投資房產的回報率高，而且還是永久產權，所以在日本買房投資租賃現在是好時機。在日本普通房屋出租的優勢是：①有比較穩定的回報金額，也就是租金，甚至可以用租金償還其他房產的貸款；②保持房產的所有權和房屋的價值，有很大的持有安全感。

日本單身公寓需求量高，特別像東京、大阪、京都等城市。由於人口趨勢集中，大城市周邊通勤便利的地區出現新的住宅需求。不僅是日本人，在留外國人選擇的居住地也以東京圈為主，佔41.2%。融合了各種各樣的價值觀的人，地區或住所的魅力度提高，人的流動也會變得多樣化，這是一種良性循環。對於在此居住的人來說，也是一種吸引力。

所以在日本買房投資租賃，對於在此投資房產的人來說，無論從投資金額、簡單程度和收益回報看，單身公寓的投資性價比都是最高的。東京23區內，單身上班族的數量持續增長，租戶易尋，只要是位置好的公寓，租金的維持必然能夠有所保證。