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這段時間諮詢我的人比較多，尤其是想在合肥買房的外地人，好多都集中在“
到底在三縣上車，還是等社保滿一年後在市區買房”這個問題上。在人才引進政策呼聲越來越高的當下，如何買房成了他們比較焦慮的事情。去年6月份時，我曾寫過一篇文章，題目為《到合肥三縣買房，還是攢足1年社保後在市區買房？》（公號“小易論樓市”）。當時我建議大家優先攢社保在市區買房，但到年底時形勢發生了比較大的變化，我轉為建議大家邊攢社保邊觀望，對三縣一些性價比高的限價新盤也可以考慮。
但時至今日，合肥房地產形勢更加嚴峻，我們將如何調整下一步購房策略？是應該在合肥三縣買房，還是等社保滿一年後在市區買房？這篇我將詳細分析一下。
地緣優勢大於區劃優勢
經濟學中有個級差地租的概念，它有一個形成條件，就是距離市場的遠近。距市場較近的地塊，運費較少，可獲得超額利潤，這個道理同樣可以套用在城市土地價值中。
市中心通常是各種資源聚集的地方，比如學校，醫院，公共機構，商業中心，就業崗位等等，那麼住在市中心的人，資源使用成本會大大降低。因此同等條件下，我們看到市中心的房租要高過市郊，市中心房價和土地價格也要遠遠高於市郊。
以市中心為圓心，距離越遠，房價越低。合肥是多中心發展，已經形成實際意義上的3個市中心，分別為環城河內，政務區和濱湖區。
以政務區為例，政務區核心位置的凱旋門和置地栢悅公館，平均房價在2.5w以上；靠近邊緣的習友路南，均價則降低到2w-2.2w左右；政務區外圍經開區融科城房價為1.7w左右，而地鐵三號線尾站的世茂翡翠首府，價格在
1.5w左右。我在泛經開區的文章中分析過，合肥成交量最大的一個二手房小區禹州華僑城，本身是肥西縣產證，但與政務區僅一河之隔（公號“小易論樓市”《2017年合肥泛經開區房價分析及購房建議》）。由於不限購，其平均成交價格達到1.55w，基本跟周邊市區產證的小區相差無幾。
地鐵三號線尾站的原樹提香，屬於肥西產證，成交均價1.5w左右，跟相同位置市區產證的世茂翡翠首府幾乎一樣。位於高新區地鐵四號線沿線的百商現代名苑，屬於肥西產證，成交均價1.6w+，比周邊大部分合肥產證的小區都高。
這兩天北城新開盤的萬科蘇高新中央公園，屬於長豐產證，均價達到1.48w，比距離合肥市中心70公里外的長豐縣城高出太多。緊挨著瑤海區的中海城，屬於肥東產證，備案均價在
1.25w，而附近市區產證的二手房成交價格也不過如此。各種例子表明，距離優質資源集中地越近的小區，房價相對越高一些，這個價格並未因行政區劃不同，表現出明顯的差異。地鐵提高了人們的通勤效率，能讓郊區人口快速通往市中心，更容易享受到市區資源，對郊區的帶動作用更為明顯。
因此，對於購房者來說，不必過多考慮三縣的行政區劃問題，地緣優勢要大過區劃優勢，更何況三縣劃區的可能性越來越大。更為難得的是，三縣由於不限購，首付可以低很多，也可以購買多套，距離市區最近的三縣區域，同樣值得考慮。
合肥房地產發展形勢分析
說實話，我去年對合肥房地產形勢的判斷，有些過於保守，來自土地市場方面的不確定性太大。我原以為zf有可能會加大推地力度，畢竟之前承諾全市每個月推地會超過1000畝，可去年市區住宅用地總共才出讓
3100多畝。
還有一個數據，也佐證了新房市場庫存的緊張程度。從2013年開始，合肥市區每年新房備案量，由5年前的94837套，減至2017年的57957套，平均每年遞減近10000套，這說明合肥市區一直在縮減住房供應。
從去年土拍情況來看，市區共出讓3100多畝住宅用地，若以每套100平米、平均2.2的容積率計算，可建成46000套左右，如此一來，2018年新房供應將比2017年進一步減少10000套左右。
與此同時，自2016年10月份合肥重啟限購以來，已滿一年，越來越多的剛需開始滿足購房條件。一方面土地供應持續減少，另一方面需求集中爆發，這就造成了今年合肥房地產市場逐步回暖。
合肥分西南和東北兩個市場，西南區域一房難求，東北區域去化艱難。我初步統計了一下，去年市區出讓的住宅土地，僅瑤海新站區就有
1500多畝，佔了一半左右。這意味著今年和明年新增供應主要集中在合肥東北區域，西南區域新房將會越來越緊張，越來越難買。濱湖性價比較高的幾個新盤，比如雲谷，需要全款，開盤屢屢爽約，遙遙無期（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。聯投書城和淮礦東方藍海都需要號頭費，就算之前性價比不高的西南三盤都開始提高首付門檻。剩下能買到的基本上都是地王盤，高價盤，剛需不值得考慮。
經開區新房屈指可數，據我小密圈成員透漏，融創城後期可能還要提高首付，華邦觀築裡據說全款還要號頭費。肥西樓盤也非常少，好多都在捂盤，僅剩下新華九龍首府和信地華地城部分房源，而且都需要號頭費。
蜀山高新區目前庫存奇缺，蜀熙府僅剩下一些樓層不太好的在售房源，御景江山已經開始捂盤，祥源金港灣只剩下大戶型，還提高了首付。望江臺僅剩兩棟高層，估計購房門檻較高。就連最不為看好的柏林之春，據說也開始慢慢去化（公號“
小易論樓市”《合肥蜀山區和高新區房價分析和購房建議》）。與此同時，瑤海新站區去年最不好賣的烈山八將，目前也逐步開始聚客（公號“小易論樓市”《合肥廬陽北城瑤海區新房性價比排名，哪些值得買，哪些不值得買？》）。當西南區域低價房源消化完畢，剛需只能將目光轉向價格更低的新站區，至少這裡絕大部分小區還支持先草簽合同，再等一年社保的做法。
買三縣還是等社保？
近兩個月來，全國各大省會城市紛紛出臺人才引進政策，合肥依然巋然不動，再加上樓市逐步回暖，這讓很多不滿足購房條件的剛需坐立不安（公號“小易論樓市”《合肥擬取消高校畢業生購房限制，房價會上漲嗎？》）。我有好多小密圈成員，已經交了幾個月的社保，不知道下一步是繼續交社保在市區買房，還是選擇先在三縣上車。
我想合肥處在這種焦慮情緒下的剛需還有不少，既害怕房價繼續上漲錯過了買房機會，又不太甘心在三縣上車。究竟該如何選擇，我是這樣分析的：
據我觀察，目前合肥市場的回暖，主要表現為優質房源的回暖。新房體現在西南區域限價房一房難求，購房門檻越來越高，房源越來越少（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》）。二手房體現在熱點區域的次新房、重點學區房等優質房源價格堅挺，甚至略有上浮。
由於合肥仍是一個典型的一手房市場，新房更受購房者歡迎，合適房源短缺導致市場恐慌情緒發酵，再加上限價等因素，使得新房在房價上漲中的貢獻更大（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。二手房其實分化比較大，優質房產升值，劣質資產甚至還在下跌，但二手房表現整體沒有新房那麼搶眼。
不管怎樣，我覺得合肥今年上半年行情整體還是以穩定為主。如果人才引進政策出臺，下半年房價可能會有所上漲，全年均價預計會有5%-10%的漲幅（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》），大概發生在金九銀十。
對於剛開始交社保或者社保還剩8個月以上的同學，個人建議可考慮先上車，在目前情況下，優先考慮濱湖西南三盤。根據經濟能力和區域選擇，這其中又細分幾種情況。
去年性價比較差的濱湖西南三盤，據說目前開始傲嬌起來，部分房源已經不支持草簽合同等社保的做法，有的甚至還提高了首付（公號“
小易論樓市”《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。在目前等社保做法幾乎已經絕跡的合肥西南區域，濱湖西南三盤仍不失一種選擇，我覺得至少比瑤海新站區的新盤要靠譜一些。如果無法滿足西南三盤的購房條件，可優先考慮肥西靠近經開區的區域。目前肥西可售新盤非常有限，據我小密圈成員透漏，信地華地城和新華九龍首府仍有部分房源可選，但需要號頭費。二手房像禹州華僑城、原樹提香、東冠繁華逸城和百商現代名苑，這些小區換手率較高，也可以考慮。
如果經濟能力有限，又只願意考慮市區，可退而求其次在新站區上車。但我覺得，目前新站庫存太大（公號“小易論樓市”《剛需能買嗎？合肥瑤海新站區房價分析及購房建議》），即使等一年也不用擔心買不到房子，若只能考慮在新站上車，可以等社保滿一年後再做決定。如果不能等社保或者首付實在有限，那麼可選擇北城或者肥東靠近瑤海區的位置。
對於社保還剩4-8個月的同學，鑑於合肥市近期出臺人才引進政策的可能性較大，如果條件有可能滿足，那麼可以暫時觀望兩個月；如果兩個月內政策不出臺或者出臺之後條件仍不滿足，則採取上述做法。
對於社保還剩4個月以內的同學，我覺得也不在乎再多等幾個月。如果人才政策出臺，則迅速上車；如果遲遲不出，就積極尋找性價比高的二手次新房，或者關注意向新房小區銷售動態，一旦條件滿足，立即買定離手。
小易論樓市
是啊 必須要交一年社保。
但是，你去售樓處，他會有一萬個辦法讓你立刻買到房。
我是說現在有一萬個辦法，過段時間就不一定了。
別問我是誰，請叫我雷鋒
房產新秀達人
14年，我那個時候交錢就行了，售樓部的人會給你搞定的。現在什麼政策就不知道了。
