評判房價，預測走勢，真的是一件非常難的事情。
房產投資，本質上是一件極其專業的事情。
於是，在房投這個領域，有很多的方法論，也有很多的流派。
比如，只有大城市才有房地產。
比如，永遠不要碰旅遊地產。
比如，儘量不要碰別墅。
然而，歷史一直都是偶然性的，並不是按照你我的設定而行，方法論經常打臉。
就像人類的誕生一樣，在地球誕生的前40億年時間裡，這個星球上死氣沉沉，連個毛線生命都沒有。
而在之後的寒武紀2000萬年裡，這個星球從第一個單細胞生物開始，誕生出了史上最繁多的生物，包括魚類、爬行類、哺乳類動物。
原因，至今是個謎。
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回到房價，有這麼一個國家，全部違背了我們既往房產投資理論的邏輯。
這個國家的房價，最貴的房子不在首都，不在最大城市，不在經濟中心，不在政治中心，不在教育中心。
而是在一個只有3-4萬人的小城鎮。
如圖所示，這個國家是新西蘭，這個國家目前最高的房價是在圖示中的第13號位置，就是皇后鎮，平均價119.3萬紐幣每套，而最大城市奧克蘭平均價只有104.8萬紐幣，首都惠靈頓平均價是68.8萬紐幣，第二大城市基督城平均價是49.6萬紐幣。
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然而，這個結果，用我們一貫的分析和數據都無法支撐。
一、看人口。
奧克蘭，157百萬人口。
惠靈頓，41.8萬人口。
基督城，40.4萬人口。
漢密爾頓，24.1萬人口。
其它都是20萬以下的小城鎮了，都沒資格稱為城市。
奧克蘭，是當之無愧的新西蘭唯一大城市，也是這個國家的經濟、文化中心。
但可惜，它的房價居然不是最高。
二、看土地。
先來看奧克蘭地形。
奧克蘭是一個典型的缺少土地的城市，這也是為什麼過去10年奧克蘭房價漲幅能超過悉尼墨爾本的原因。
北邊是山，西邊是山，東邊是海，南邊是山和海。
土地獲取非常不易。
這個特徵，和溫哥華、悉尼，很像。
但可惜，即使有這個特徵加持，奧克蘭房價居然不是新西蘭最高的房價。
三、看人口增速。
因為只看人口總數可能會有誤解，因為人口增速才是決定房價變化的重要變量，總數只是基數而已，如果人口負增長呢？
歷史上，奧克蘭也一直都是人口增速最快的城市，並在過去的幾十年中，人口總數遠超新西蘭所有城市，所在全國單核的中心城市，唯一的大都市。
但可惜，這一樣沒有支撐奧克蘭成為新西蘭房價最貴的城市。
四、再從房價週期來看。
從過去15年新西蘭城市房價走勢圖可以看出，中間還是有基本的規律的。
1、奧克蘭作為唯一中心城市從2012年開始最先領漲。
2、臨近奧克蘭的漢密爾頓作為一線外溢和輻射效應，晚兩年開始跟漲。
3、首都惠靈頓、教育之城但尼丁等城市再晚一兩年跟漲。
4、以上都是典型的房價城市輪動軌跡。
5、而第二大城市基督城卻從2014年橫盤至今。
而如果要基於價值投資前提在2015-2016入手基督城的，都得站崗至今，橫盤至今。
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回到房價最高的皇后鎮。
皇后鎮房價在2006-2014年間，近十年時間，都是一個橫盤狀態，都是一個被遺忘的小鎮，它在2015年迎來報復性上漲，接連暴漲三年，在2018年房價超過了奧克蘭，成為了新西蘭房價第一名。
入手皇后鎮的最佳時機，就是2013-2014年。
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經過這麼大篇幅的分析和比較，我們可以從中得出什麼樣的思考？而，為什麼皇后鎮的房價又能成為新西蘭第一？為何皇后鎮房價能迎來如此大的暴漲？
我們應該從中學會什麼樣的總結？
我們應該從中總結什麼樣的經驗？
1、全球性老齡化社會的來臨，這是一個不可擋的大勢，這中間有很多的機會。
2、而美加澳新日本等發達國家，最有錢的群體就是老人，因為，他們有豐厚的養老金，他們的房子正好經歷了1972年佈雷森體系崩塌後的全球貨幣寬鬆週期，房價暴漲幾輪，可以套現後盡情的消費盡情的刷卡。
3、可以成為全球有錢群體追逐的稀缺性房產，是房價暴漲的底層支撐。
4、新西蘭是全球度假勝地中的最後一片淨土，只有500萬人口，是親近大自然最好的最後的一塊處女地。
5、而皇后鎮又是新西蘭最盛名的旅遊度假勝地，全球人都是聞名而來，背靠雪山、面朝大湖，青山綠水，指環王拍攝地，環島自駕遊，眾多網紅打卡地等等。
6、而皇后鎮又是夾在一個高山和湖泊之間的狹長空間，土地極其稀缺，供應極其有限。
7、於是，2015年的一陣風吹來，這個10年未漲的小鎮，迎來了報復性上漲，成為了新西蘭房價第一名。
再放一波皇后鎮美圖，就能明白，有錢人到底在想啥？有錢人到底在幹啥？有錢人到底都在哪兒？
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下一個皇后鎮在哪裡？
美國的邁阿密？
加拿大的溫哥華？
它們都已經暴漲過了，價格高高在上。
澳大利亞還有沒有？
有的，就是黃金海岸！
全澳洲人的黃金海岸，全球有錢人的黃金海岸。
就是這個夾在山脈和大海之間的狹長區間。
唯一不同的是有三點。
1、黃金海岸的房價早在15年前，就已經早於皇后鎮暴漲過，但隨著2008金融危機到來，房價橫盤至今，目前正在蟄伏前夜的底部。
2、黃金海岸有70萬常住人口，遠超皇后鎮的3萬，所以，黃金海岸的底盤更大更穩，想撼動就需要更大的動能。
3、黃金海岸配套更成熟，是一個城市，而皇后鎮，理論上只是一個旅遊小鎮。
最後把黃金海岸美圖附上，和皇后鎮，是不一樣的感覺，再次體會有錢人的內心世界和有錢人的現實生活。
對美好的嚮往，是人類共同的追求，周杰倫、成龍、張智霖、任達華都在黃金海岸有房子。
還有很多的體育明星和好萊塢明星，以及有太多隱性富豪在此置業和居住，你身邊一定就有。
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