一畝三2020
剛在頭條寫了一篇有關房貸新政的問答。既然是通俗易懂，必須簡單明瞭。
【為什麼有新政】存量房貸換錨，新政後錨定LPR，與基準利率脫鉤。目的：分類調控，即將進入低利率時代，擔心低利率刺激樓市虛假繁榮，確保房地產市場穩定發展。
【新政要點】1、2020年3月1日起，存量房貸可以選擇轉成LPR加點模式，或者固定利率模式，只有一次選擇機會。2、如果選擇LPR加點利率，定價方式是：利率=LPR+加點。3、加點算法，即用現在的利率減去2019年12月最新相應期限LPR，就是加點的數值。加點在合同剩餘期限內不變。4、可以約定利率調整週期，最短一年。5、如果選擇固定利率，以後房貸利率固定為最近執行的利率水平。6、新政只針對商業房貸，不針對公積金。
【新政下怎麼選】1、不選行不行？不行，浮動與固定必須二選一。2、怎麼與銀行談？加點已被安排明白，無與銀行談判必要和空間。3、二選一選哪個？優選浮動利率（LPR加點）。因為即將進入降息週期，LPR下行。另外，利率隨LPR調整的週期越小越好，最好選擇一年調一次。
江城曉樓
我來試試，儘量通俗易懂地給大家掰扯掰扯最新推出的房貸利率。
2019年12月29日，央行發佈2019第30號公告，將浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，相信有很多房貸用戶是逼著自己硬著頭皮去看這份公告，結果無論看了幾遍也看不懂。
作為一名曾經供職於房地產行業的從業者，我在自媒體中始終想要做的就是將複雜的專業問題通過通俗易懂地話讓購房者理解和消化，我同樣與大家一樣，反覆看了好幾遍這份公告，直觀地感受是的確讓普通購房者很難讀懂，但是自己在大腦中試圖用易懂文字來轉述也很難轉述。
下面我分別從這份公告所帶來的諸多影響來轉述分析，儘量讓大家讀懂和理解（估計還是很難全懂）。
首先這份公告涉及面為房貸，涉及的對象就是：住宅、寫字樓和商鋪的房貸；
其次調整的目的是將房貸利率與實體企業貸款利率相隔離，隔離以後房貸無法搭上實體貸款利率降息的便車。
眾所周知，在之前房貸利率和實體企業貸款利率都是基於基準利率的，而國家近年來的發展政策是大力支持實體企業，例如降低中小企業的貸款利率等等，但是對於房地產行業，尤其是房地產企業的投融資方面，國家是嚴控的。調整後的房貸利率是基於LRP利率定價體系，而非基準利率，這樣有助於央行通過管控和指導各個城市的上浮比例，從而來間接調控樓市，支持實體經濟。
請注意，這裡的重點是將房貸利率與實體企業貸款利率相剝離，而非要抬高房貸利率，大家請不要誤讀。
因此未來新的房貸利率等於是央行可管控的LPR利率+城市加點。這樣做的效果就是，央行加強了房貸利率的管控權（相當於基準由央行來定），根據不同城市房地產市場從而通過加點來平衡調控樓市。
這又牽扯到一個新的問題，就是調整利率之前，有的城市購房者貸款的利率是上浮的，例如上浮20%或30%，而另外有的城市購房者貸款利率卻是打折的，例如打7折。
這樣又如何計算呢？
這個就是上面提到的城市加點，房貸利率上浮的購房者利率加點就為正值，房貸利率打折的購房者利率加點就是負值。
哎！寫到這裡我又返回去重新看了一遍，估計很多購房者還是看不懂！
說通俗點，未來購房者在購房時記住一點“千萬不要選擇固定利率”，因為未來低利率是大勢所趨，甚至會出現針對部分群體的負利率，因此看不懂以上解讀的購房者就記住購房選擇貸款時，一定不要選擇固定利率。
為什麼？
過去兩年來，我國部分城市的部分地區房貸利率分別上浮20%-35%不等，原本希望未來房地產市場變化基準利率下調時可以降低利息成本，然而最新公告出來後，執行LPR利率，並把接下來的上浮比例固定在了2020年，等於這部分購房者在上浮比例最高值時購買了商品房，這部分購房者是此次文件出臺後最悲慘的。
而之於其他低利率購房者，LPR利率+城市加點對其影響不大；而對於那些還未購房的潛在購房者，長遠來看也是利大於弊。
以上回答僅供參考，不過估計還是很多人沒看懂，但我也盡力通俗易懂了。。
西一安鮮
我看下面大咖些都說得比較清楚了，小菜就說下自己對這個存量浮動利率貸款換錨LPR的應對策略問題：
可以怎麼選利率？
央媽給出的選項是兩個：要麼固定利率，要麼LPR+加點？
固定利率是多少？
所謂的固定利率就是以後剩餘的貸款期限內，你的貸款利率都是固定的，不管政策如何變，你的利率都不會再變了。
具體利率就是在你跟銀行商量確定貸款利率時，最近合同執行的貸款利率。比如最近執行的合同利率是5.88%，也就是基準利率上浮20%的那種，以後也就是5.88%了！
LPR+加點又是多少呢？
加點是你跟銀行商量確定換錨時最近執行的貸款利率，減去最近執行的LPR，剩餘的部分就是加點。比如最近的合同利率是5.88%，最近執行的LPR是4.8%，那麼加點的差值就是1.08%，這個加點1.08%在剩餘的貸款期限內就是不變的。
而LPR隨市場價格變動，就是變動的。比如2025年末的LPR是5.2%，那麼2026年你的貸款利率就是5.2%+1.08%=6.28%。如果2025年末的LPR是4%，那麼你在2026年的貸款利率就是4%+1.08%=5.08%。
一句話：加點一旦算定就是固定的，LPR是變化的，整體貸款利率也是變化的。
哪種選擇更有利？
貸款剩餘期限很短或短期內要提前還款的，宜選LPR+加點
短時間內，LPR利率下跌是大概率事件，目的是減少居民購房負擔，讓大家騰出點錢來多消費，拉動內需。還有就是給大家點甜頭，讓大家在轉換利率時選LPR利率。
既然LPR調得更低，那選LPR加點就是划算的。
還是按上面說的合同利率5.88%，加點差值1.08%算，如LPR短期內下調到4%，那麼你的貸款利率就是4%+1.08%=5.08%，就比合同利率5.88%低，就是划算的。
因此，貸款剩餘期限短，或者短期內有提前還款打算的，選LPR加點就是划算的。
貸款剩餘期限長的，宜選固定利率
剩餘貸款期限還很長，比如10年、20年之類的，選固定利率就是穩定的，不容易吃虧。因為LPR未來的走勢是不好說的，但我們可以參考以前的數據。
比如2006年的基準利率是7.33%，LPR一般是參考基準利率的，也就意味著放在10年這個期限內去考察的話，LPR上下波動的區間是很大的。
要是10年後LPR調整為7.33%，還是按照上面說的，最近合同利率5.88%，加點差值是1.08%，那執行的貸款利率就是7.33%+1.08%=8.41%！就非常高，但也是有可能的。
從長期來看，選固定利率的穩定性更高、風險性更小！
小菜的其他有益提醒
如果兩種利率都不想選，還有辦法嗎？
有的！在哪裡？看文件。
央媽在公告上說，原則上所有銀行要在2020年8月31日前完成換錨工作。注意“原則上”三個字。
假如你人在國外工作、做生意，硬是沒有辦法回國辦手續，或者你的電話打不通了，硬是聯繫不上......之類的情形，你不去銀行簽字，銀行也不能就私自給你把利率改成LPR吧，沒有新籤的補充協議，銀行沒權利改哦！
好了，就說到這裡了，希望可以對你提供些參考，更多資訊分享，歡迎關注本號！
房壇法菜
1、第一條很明確的說明了，此次利率改革針對的是存量房，也就是指2020年1月1日之前商業銀行發放的所有房貸，不包括公積金貸款。
其實重點在二、三、四、五條，下面我來給大家解讀一下。
2、第二條就是規定LPR利率取代基準利率的時間點。
定價機制從2020年1月1日起，所有銀行發放房貸，不能再按照以前的貸款基準利率來定價，而是要全部按照新的定價機制，以LPR作為基準再加點（上下浮）來定價。
兩種利率選擇借款人和銀行可以協商將定價基準轉換為LPR，或者轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換後永遠也不能再改了。
截止2020年8月31日前，要完成利率轉換。
3、第三條是最重要的一部分了，這部分講的就是你房貸利率具體怎麼算的問題了。
在公告發布日央行回答記者疑問的公告中，央行就很貼心的舉了一個例子：
若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
4、根據第四、五條：2020年，如果你確定轉換LPR利率，那麼最終的利率還是和之前的一樣；而從2021年開始，就要看往後的LPR利率變化了，因為上浮點數一旦確定就不能再變，變得只有LPR利率。
另外，與協商定價基準轉換條款時，你可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。
以上四條是對此次存量房利率改革的相關解讀。
最後建議各位不要選擇固定利率，未來LPR利很大概率還會下降，現在選固定利率，不但享受不了未來的低利率，還失去了唯一一次調整利率的機會。
央行趕在年前公佈這個消息，肯定是方便明年著手利率變革的轉換工作。
2020年，房地產市場又將是一片新的氣象。
水形物語ll
28日上午，央行發佈了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鉤以前的基準利率了。
至於之前籤的房貸利率怎麼調？
央行給出了明確的切換方法。
具體怎麼算？
個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，屬於浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然後上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現在是LPR。
LPR是什麼？簡單理解：就是一種每個月公佈一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。
看起來比基準低一丟丟，但 LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？
央行這次釋放的信息有兩個關鍵點：
1.借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
2.存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變。
簡單點說，房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：
1.選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動；
2.從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。
什麼意思？我們直接來算賬。
案例一：
十年前，李小姐在北京買了一套房，並幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率打7折，只有3.43%！
案例二：
南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5.42%。
案例一：買房早，趕上打折的
央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3.43%，只是“基準換LPR、折扣換差值”。
等價公式為：
上下相等，這裡的X就是要算出的差值，我們把數值套進去，一目瞭然：
得出X是1.37%
那麼，以後未來不論LPR怎麼變動，李小姐的實際住房利率為：
不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎？
對，但只是在基準轉換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算後的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉換時，加點數值將在合同剩餘期限內固定不變。
什麼時候轉換？
央行規定，同一筆商業性個人住房貸
音樂帶你飛
28日上午，央行發佈了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鉤以前的基準利率了。
至於之前籤的房貸利率怎麼調？
央行給出了明確的切換方法。
具體怎麼算？
個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，屬於浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然後上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現在是LPR。
LPR是什麼？簡單理解：就是一種每個月公佈一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。
看起來比基準低一丟丟，但 LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？
央行這次釋放的信息有兩個關鍵點：
1.借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
2.存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變。
簡單點說，房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：
1.選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動；
2.從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。
Strive吉祥
更榮幸回答題主提出的問題，15年專業地產經驗分享者，下面為題主解答：內容略多，建議耐心閱讀：
什麼是貸款市場報價利率？
貸款市場報價利率（LPR），也就是貸款基礎利率，創設於2013年10月，簡單的說，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行）綜合實力較強的大中型銀行通過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨後為了進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產品定價，隨後創設了LPR。
此次政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。
個人住房貸款利率最新定價辦法是什麼？
改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。具體來說，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期以上貸款市場報價利率為4.85%。1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。
對於個人住房貸款利率的實行年限，新政明確，個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
實行貸款市場報價利率和此前相比有何變化？
按照中國人民銀行有關負責人的解答，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。
業內人士指出，該政策本身並非直接提升或降低現有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上對房貸利率執行更為嚴格的規定。
當前，央行五年期以上貸款基準利率是4.9%。
目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情況，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基準利率的1.1倍。
按此計算，首套房利率即為4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR為4.85%對比來看，略低。二套房的房貸利率即為4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR為5.45%對比，同樣略低。
而在房貸利率普遍上調的情況下，按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準利率上浮10%~20%，二套房貸上浮20%~30%。
同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準利率1.1倍，利率為4.9*1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準利率1.2倍，利率為4.9*1.2=5.88%。由此對比，均略高於貸款市場報價利率（LPR）。
業內人士也指出，由於LPR每個月都會調整，還要看10月新政執行時相應的LPR。
市場規定的是利率下限，就算預期利率會有所下行，但是否能拿到有不確定因素，比如這個地區樓市調控是否有壓力，各個銀行自身資金是否充裕有關。
2019年11月採樣惠州，略低於標準利率。
以上內容希望能給題主一些參考和幫助。
敬請關注，專業購房乾貨經驗分享者
熊貓貝貝小可愛
通俗易懂的說法就是呢，執行了這個標準以後浮動市場利率漲，那麼你的房貸就跟著上漲，也就是要多繳納房貸。同樣的浮動市場利率跌，那麼你的房貸就跌，也就是說就可以少繳納房貸。
這個夠通俗易懂了吧，還有什麼不明白的可以私信我！[呲牙]
小黃聊房產
同樣車，同樣的油耗，利率就是油價，同樣200塊錢，加的油多少的事
濟南房地產網置業顧問
15年貸款，等額本金，30年還款，利率為4.655%，怎麼選擇
