這個標題，似乎並不為深圳人喜聞樂見，但這種可能是存在的，沒有一個市場只漲不跌。
就拿當下的深圳樓市來說，就存在一個不確定因素和確定因素：
二手房祭出“限漲令”，抹去不合理漲幅；
一手限價政策依然嚴格執行。
官方說法是，深圳房價今年2-3%的漲幅，相對於CPI等因素，相當於“不漲”。
在這種情況下，買與不買，買對買錯，都是兩個很關鍵的選擇題。
1
深圳房價漲幅“四個低於”
深圳這波行情是從二手房開始的。9月份，深圳二手房價格首次超過北京，成為內地最貴城市。
11月，二手成交量突破8000套，創40個月以來的新高。
但是這一波量價齊升的行情，被大約十個網紅小區聯手控盤破壞了。
有粉絲在文章後臺留言，祭出殺手鐧：
二手房和新房一樣納入限價房管理，落實住房不炒。
約談、限制網籤、限價令等一系列舉措後，深圳二手房大概率要抹去一些不合理的漲幅。
不過，從“火線哥”（DChuoxian）瞭解的情況看，二手樓或將迎來史上最為嚴厲的調控，這是後話。
如此以來，一手房的優越性就更加顯現出來了。
二手這樣了，一手會怎樣？
深圳市房地產研究中心主任王鋒最近在接受採訪時稱，今年深圳房價漲幅在2-3%，低於深圳GDP、人均可支配收入、貸款利率、CPI的增速。
不妨做個假設，深圳二手房年度漲價幅度“控制”在5％以內，一手則在2－3％，按照王鋒所說的“低於四個漲幅”，這就或許能夠勾勒深圳樓市中短期的走勢圖。
深圳房價“不漲”會怎樣？
在之前的20年，深圳經歷了五次房價上漲週期，分別是：1992-1993年，2001-2002年，2005-2006年，2009-2010年，2015-2016年。
這五個週期中，有四段就屬於連續“不漲”，很巧，分別是三年和五年。
這四個橫盤週期，每一次就是很好的買入期。所以，一旦深圳房價“滯漲”，那麼就要恭喜小夥伴了，尤其是首次置業的剛需。
深圳是這樣，其他城市呢？
杭州的2011年中到2016年初，正是所謂的“失去的五年”。如今回頭看，你會不會衝過去，狠抽當初的你“幾記耳光”？
青島在2011－2016年上半年基本保持穩定，2016年下半年就經歷了半年的暴漲行情。太原也是在這五年中橫盤，之後直接翻番。
長沙也從2010－2015年堅持了五年，直到2016年下半年才開始新一輪的行情。
看到這裡，買與不買這個問題，已經迎刃而解。
2
光明在下一盤很大的棋
其實，“火線哥”（DChuoxian）寫這篇文章最大的目的，就是要告訴小夥伴，當下的深圳樓市風雲變幻，當你無法揣測天氣的時候，就要量體裁衣，把自己的事情做對，才能抵抗各種不明確因素的干擾，選擇優質稀缺資產，才是最關鍵的。
這就是“火線哥”要說的第二個重點，買對買錯。
12月18日，2019深圳全球招商大會上，兩個小時簽約128個項目，“吸金”5600億元。
更為重要的是，通過這次全球大會，深圳十個區域紛紛亮出自己的家底和前景。
在“火線哥”看來，這是一次難得的產業置業機會。
道理是這樣的，一個區域的產業定位高端，產業人口的居住需求也會多樣化，更為重要的是，一個產業聚集的科技城給一個區域帶來翻天覆地的變化，典型如華為科技城。
基於上述分析，光明顯然要在十個區域中勝出。
光明產業分佈
對比了十個區，“火線哥”發現，光明區的產業用地面積和定位，最大而且最高端，是作為綜合性國際科學中心的核心承載區和重要組成部分。
也正是因為這樣，在7月5日發佈的廣東省推進大灣區建設三年行動計劃中，光明科學城被列入重點建設項目。
光明科學城效果圖
除了科學城，光明“雙輪驅動”還來自光明中心區的規劃定位。
8月22日，深圳市規劃和自然資源局發佈【光明中心地區】(光明CBD)法定圖則(草案)，規劃用地約8.18平方公里，規劃片區總建築規模約1316萬㎡。
光明區將打造一顆強有力的“城市心臟”。
光明CBD位於光明區中部，東鄰兩明生態區、西鄰茅洲河、南鄰高新技術產業區，為《深圳市城市總體規劃(2010-2020)》確定的光明區中心和深圳市副中心。
至此，擁有“農場、牛奶、乳鴿”三寶的光明不再偏安一隅，要成為深圳市一級的副中心。
還有一個光明的重要規劃，並不廣為人知。
中規院深圳分院副院長王澤堅在8月份一次演講中，對深圳中軸進行了最新的解讀。
從福田中心區到龍華，光明、東莞松山湖也納入其中，這條中軸帶被賦予了“輻射內地、對接全球”的定位，這個規劃是首次亮相。
深圳中軸版圖示意（點小圖放大看）
市一級副中心＋高端產業科學城＋深圳中軸，重磅利好一波接一波，光明在下一盤很大的棋。
明年5月開通的地鐵6號線，則是近期可以兌現的最大利好。
光明中心區軌道交通情況
6號線是一條快線，對樓市的影響可以參照沙井的11號線。
中短期內，光明中心區將建成集高鐵、城際軌道、城市軌道多模式交通於一體的重要綜合樞紐。
可以看出，繼前海之後，光明在深圳被賦予了特殊的發展前景和上行動力，也正在被市場和人們發現和認可。
順藤摸瓜，小夥伴很容易得出“當下買光明不會錯”的結論。再梳理下去，買光明中心區地鐵上蓋物業，最為理想。
３
專業評委打出“第一印象”高分
在寫這篇文章之前，“火線哥”曾問過幾位在光明在售項目的開發商：比較看重的競品是哪個？
多數會指向綠地新都會，地段＋地鐵上蓋，為綠地深圳首個項目在專業評委贏得第一印象的高分。
再深入瞭解一下，作為上車盤，在光明首選哪個？
綠地新都會T0D規劃示意圖
１.地鐵TOD才是地段論的頭牌
綠地新都會位於在光明大街與柑山路交匯處，就是6號線光明中心站上蓋的那種，也就是TOD。
所謂“地鐵TOD”就是以地鐵站為中心，以5-10分鐘步行路程為半徑畫個圈圈，圈內配套滿足工作、商業、居住、休閒，教育等於一體，形成人氣集聚、出行高效、方便快捷的城市生活，典型如羅湖萬象城、南山華潤城，既可以賣高價，也租得起價。
未來商業和辦公營業後，綠地新都會將成為一個小型城市，滿足生活工作不出社區的生活願望，成為片區未來的商業、辦公中心。
所以，綠地新都會對競品很具殺傷力的就是軌道交通優勢了。
交通規劃示意圖
為什麼“火線哥”強調今年是買光明的最好時機，就是因為明年地鐵6號線、13號線將先後開通，這對綠地新都會產生直接利好，還有未來貫穿鹽田至光明的18號線和29號線。
一年後，這裡的場景是這樣的：
通過地鐵6號線，半小時能直達深圳北站，50分鐘到達福田。另外，離綠地新都會10分鐘車程的位置就是光明城站，在這就可乘坐廣深港高鐵。
未來贛深高鐵、莞深城際也將在此交匯，花十幾元錢，約10分鐘到達深圳北站，20分鐘左右到達福田，大概半小時到達廣州，約40分鐘到達香港西九龍站，真正融入粵港澳大灣區半小時生活圈。
２.高水平教育體系全覆蓋
教育配套上，現在光明正全面構建涵蓋學前教育、義務教育、高中教育、高等教育全方位的高水平教育體系。
光明區共新建/擴建中小學16所，新建公辦幼兒園28所，綠地新都會已自帶一所；光明未來新增中小學學位超過2.58萬個。
項目周邊有東周學校（省一級學校）、光明小學、光明中學（省一級）、華南師範附屬光明星河小學，在深圳市排名前四的實驗學校光明部已開始招生。
在高校方面，2020年將新建大學 2 所（中山大學深圳校區、中國科學院深圳理工大學）。
３.麵包賣出麵粉價
光明拍賣地價走勢
上面這幅圖清晰勾勒了三年來，光明土地拍賣的價格走勢，2016年樓面地價2.8萬/㎡，兩年後漲到3.2萬/㎡，今年的樓面價則到了4.2萬/㎡。
房價顯然趕不上地價的“撐杆跳”。
“火線哥”從市場瞭解到的一手信息是，光明房價在突破“5字頭”以後，後繼項目更多的要站穩5萬＋。
綠地新都會卻成為例外。
拼手速的時候到了！
本週日（12月22日），綠地新都會開盤4號樓88㎡、98㎡、141㎡的三種戶型共362套，起價4.3萬/㎡，麵包賣出了麵粉價。
98㎡客餐廳
141㎡客餐廳
４.世界500強的品牌溢價
大象來光明瞭。
綠地新都會是綠地控股（600606.SH）在深圳的首秀。目前，綠地總資產已突破萬億。
自2012年成為中國第一家以房地產為主業的世界500強企業並已連續8年成功入圍，綠地今年排名第202名，比萬科高出52位。
綠地在全球建造的地標
綠地在國際上以“摩天地標締造專家”的著稱，綠地中心繫列在全球有40多座。
“火線哥”建議多要關注品牌大企業在當地的首個作品，一定會全力打造，尤其是在深圳這麼重要的全球標杆城市，只能貼金，不能砸牌子。
不久的將來，這個世界500強的品牌溢價就會體現。
末了，用一句話收尾：
不管市場怎樣動盪，做正確事情，就好。
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