10萬+、15萬+……
不管市場如何動盪，杭州名校學區房的二手房價，始終是獨一檔的存在。
究其原因，是因為優質教育資源稀缺，而學區制度的存在，使其成為附著於房產之上的強大附加值。
但你有沒有想過，名校不是“與生俱來”的。
除了部分起點特別高（師資、硬件等）的學校，或現成的名校分校，許多好學校一開始，也只是一所普通學校。
而促成蛻變的關鍵因素，就是生源質量。生源好了，升學率上來了，學校知名度自然水漲船高。
有人說，中國名校優秀的原因，並不是教育質量有多好，而是生源質量足夠好。觀點或許有失偏頗，但也是不可否認的客觀現實。
優質生源怎麼來？當然離不開高素質的家長。
過去幾年，北京、深圳，南京和杭州的多所名校，已經證明“一批出色家長的孩子”是有能力實現“人造牛校”的。
如今，杭州一新交付小區業主，也在試圖實現這一壯舉。
PART 1
“把它讀成名校，做板塊最牛！”
自今年9月底迎來首期交付後，濱江金茂府憑藉“區政府板塊+科技系統”的優勢，一舉成為杭州焦點樓盤。
最直接體現，就是近8萬2的成交單價（含兩個車位），一舉刷新板塊二手房最貴紀錄。
自家的房子這麼值錢，當然高興。但所屬的丹楓實驗小學，創辦於2015年9月，只是一所新學校。雖然算不上差，但跟名校也搭不上邊。
至少知名度上，比起江南實驗學校、聞濤小學等名校，差得還非常遠。
那麼喊出“讀成名校”，金茂府業主底氣何在？
首先，是學區範圍的調整。根據2018年的官方通知，丹楓實驗小學學區範圍：江南大道以北、江陵路以東，西興街道星民社區、七甲閘社區、水電社區和奧體社區。
2019年丹楓實驗小學學區範圍大調整
而2019年已調整為：西興街道轄區內江南大道以北、江陵路以東、西興路以西區域。
由此帶來的最大明顯改變是：生源更純粹了。因為原先隸屬丹楓的繽紛西苑、繽紛北苑、繽紛小區及印月尚庭等眾多小區，被劃分到了奧體小學。
目前學區範圍內的住宅，只有寰宇天下、金茂府和未開盤的丹楓四季。
最引人注目的，是剛交付的金茂府，業主圈層相當不錯，主流是公務員、醫生和來自網易、華為、阿里、海康威視等的高科技精英。
不少業主群，看起來更像醫生交流群，或IT高管太太團的專屬群。
至於金茂府西南側的丹楓四季，地段一樣優秀，起步戶型更大，又有濱江房產的品牌力在，將來業主構成和金茂府應該會很相似。
而寰宇天下作為濱江區上一代的一線江景豪宅，也是藏龍臥虎，精英眾多。
PART 2
一群碼農、公務員和醫生的（綜合學歷高）子女，真的可以把學校讀成名校嗎？
至少成功案例不少。
比如，躋身北京“最牛小學”陣營的中關村一二三小，全都在2000年後橫空出世。知道為什麼嗎？
因為2000年是一個嶄新的新千年，也就在這一年，中關村軟件園正式立項並開始規劃。如今，這裡駐紮著百度、新浪、網易、滴滴等知名互聯網公司總部和一眾外企。
大量程序員聚集在一起，工作、結婚，生子，使得中關村變成了“天才程序員二代薈萃”的基地，直接帶動了這裡的高質量教育。
還有深圳南山區，以前只是一個農業主導地區，教育氛圍十分薄弱。
現在卻是新時代潮流下的學區學位房熱門地段，誕生了諸如北大附中深圳南山分校、北師大南山附中、附小等名校。
深圳南山區科技園催生了不少名校
根本原因，在於1996年高新技術產業園區的成立，吸引了大量遷徙而來的程序員。
程序員的孩子們在這裡讀書、上學，用實力把父母辛苦買的房，一步步讀成了優質學區房。城市的學區房格局，也因為這些小天才而改寫。
縱觀國內許多城市，大都有著“互聯網—程序員—好學校”的環形鏈條。
雖然不能輕易得出“程序員的孩子=成績好”的結論，但不可否認，一個好家庭更容易培養出出色的孩子。而這正是碼農群體的優勢所在。
對於程序員，大家的固有印象，可能是牛仔褲、運動鞋、格子襯衫，加一個雙肩包。
但碼農們的優勢也很明顯：普遍高學歷，甚至985/211，對子女教育更關注，未來有著明確規劃。學校之外，還可以繼續充當老師角色，答疑解惑。
而在學歷相對更低的家庭，很少能做到這樣。
PART 3
實際上，濱江區的江南實驗學校，也是這樣一步步走過來的。
江南實驗學校是杭州二中教育集團和杭州市濱江區教育局，於2005年合作創辦的九年一貫制實驗學校。它的成長，大致可以分為三個階段。
第一階段：2005-2010年
創辦初期，江南實驗學校的定位是國有民辦學校，而非公辦。所以，儘管辦學不到幾年，就成為一所熱點學校，但民辦性質，決定了跟學區沒有任何關係。
第二階段：2010-2013年
2010年秋季開始，江南實驗學校的辦學體制由國有民辦轉為公辦，首次確定了招生學區：江陵路以西，江南大道以南，江漢路以東，濱和路以北。
這個範圍很小，準確地說，只有風雅錢塘、傾城之戀、江南豪園、錢塘春曉、溫馨人家和中央花城等6個樓盤。
現行的江南實驗學校學區範圍
到了2011年，學區範圍驟然調整為：江南大道以南，北塘河以北，風情大道以西，並沿用至今。
之所以大幅擴大學區，主要有兩方面考慮：一是邊上的東方郡交付在即（2011年5月），涉及3000多戶居民，加上鉑金時代，都強烈要求劃入江南實驗學校的學區。
二是2011年秋季，江南實驗學校的新校區——月明校區（1-3年級，四年級後本部就讀），可以投入使用。
學區範圍擴大，雖然解決了新樓盤的讀書問題，但同時也把許多老小區劃了進來。如迎春小區、迎春北苑、迎春南苑，和湘雲雅苑等。
當時曾有家長吐槽，江南實驗學校的生源參差不齊，既有新中產，又有溫臺投資客，還有原住民。
第三階段：2013年至今
這是濱江互聯網快速發展的時期，也是江南實驗學校真正聲名鵲起的時期。
濱江物聯網小鎮
首先，2012年8月，阿里巴巴從城西搬遷到了濱江，涉及6000多人。以阿里、海康威視、大華等為代表，開啟了濱江高新產業的迅速發展。
大批高收入人群被源源不斷造就出來，更關鍵的是，人群的綜合學歷和素質，也得到了大幅提升。
比如，與江南實驗學校為鄰的物聯網小鎮，僅上市企業市值就高達5000億元。
其次，隨著地鐵、商業綜合體等配套設施的完善，很多自住改善家庭置換到了濱江區，完成了與溫臺投資客的“交接換手”。
此外，也迎來一批高檔小區的開盤交付，如綠城·明月江南，和龍湖·春江酈城。後期還有其他新盤加入。
最終，一批又一批高素質家長的入住，合力促就了這場蛻變。
PART 4
回到文章開頭，再看金茂府業主的想法，你是不是覺得可能性其實挺高的。
從許多指標看，丹楓實驗小學的優勢都很突出。
比如，更為純粹的生源。在可預計的時間內，丹楓有且只有三個高品質商品住宅大盤。
其次，學校非常新，辦學僅4年，恰恰提供了更好的硬件設施。
據公開資料，丹楓實驗小學佔地30586㎡（約46畝），建築面積47900㎡，總投資3.2億元，辦學規模為36班，為杭州市頂級標準之一。
在丹楓實驗小學的校舍裡，不僅有寬敞明亮的教室、功能齊全的體育館、乾淨衛生的食堂、館藏豐富的圖書館等，還有單獨的實驗樓、手工教室、書法教室、舞蹈教室等配備。
丹楓實驗小學實景
甚至軟件方面，丹楓實驗小學也不落下風。
校長曹曉紅，是一名國家級特級教師，曾是浙江省最年輕的特級老師，曾在杭州頂級甲級小學——天長小學擔任校長多年，辦學理念先進。
曾有媒體報道，丹楓實驗小學的短期目標，是超越江南實驗小學、高新實驗小學等辦學水平。
長遠目標則是追趕、超越杭城名校學軍小學，力爭成為杭州公辦小學第一梯隊的代表性名校，衝刺全國小學名校50強。
目標很遠大，現實也未必很骨感。
在老師和業主子女的通力配合下，讓學校變得越來越好，總歸是完全有可能的。
另外，公辦同招（100%搖號）新政下，“二選一”的決策面前，大多數家長會傾向於靠譜的公辦小學，這將保證優質生源不會被過度分散。
PART 5
但把一所普通學校讀成名校，並不適合多數人。
因為條件比較苛刻。比如，學校周邊小區要比較純粹，最好有幾個品質小區交付。而且所需時間，應該也比較漫長。
所以，更多人的現實做法，還是買個現成的名校學區房。
但對部分人來說，高價買個學軍、文三街老破小，又有點捨不得，因為品質太差，相當於犧牲了居住功能。
其實除了老破小，杭州至少還有三類名校學區房。
第一類，各大知名教育集團的分校。
近幾年來，學軍小學、賣魚橋、求是、採荷、文三街等教育集團，通過擴張或與房企合作模式，開設了不少分校。如學軍之江小學、和家園求是小學等。
和家園求是小學
第二類，是房企或政府重金引進的外地知名學校。典型代表，就是藍孔雀的華東師範大學附屬杭州學校，由融信主力引進。
還有桃源板塊的杭州市福山外國語小學（上海），由拱墅區政府引進。
第三類，則是民辦學校。如天都城時代小學、蕭山科技城惠立學校、杭州崇文實驗學校、良渚文化村安吉路實驗學校等。
這類學校的特點，是學費較高。如惠立學校，學費可以高達20萬。
中國人自古重視教育，古有“孟母三遷”，現有天價學區房。為了讓孩子不輸在起跑線，家長們拼財力拼人脈，花重金購買學區房的行為，遠不會停止。
但我還是要說一句老調重彈的話：最好的教育，從來都是家裡的書房，父母的薰陶。
師資力量再強大，學校設施再先進，沒有好的學習態度和氛圍，最終結果也是白搭。因為人是最根本、最重要的。
閱讀更多 杭州房產信息 的文章
